Военная ипотека: как дослужиться до квартиры

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Программа АИЖК «Военная ипотека» действует уже шестой год, но до сих пор подвергается беспрестанным корректировкам. И не без их помощи программа с каждым годом становится все более технологичной. Процесс получения государственной поддержки в рамках «Военной ипотеки» исследовал наш корреспондент.

Одна из корректив 2011 года – продление срока действия свидетельства участника накопительно-ипотечной системы (НИС) с трех месяцев до шести (за три месяца многие не успевали найти квартиру и оформить ее в ипотеку). Другое ожидаемое изменение – оплата расходов на ипотечное страхование и банковской комиссии из средств федерального бюджета – так и не вступило в действие. Как и механизм, позволяющий участникам программы покупать квартиры в строящихся домах. Такие шероховатости удорожают участие военнослужащих в «Военной ипотеке» и сужают предоставляемый им выбор.

На первый взнос хватит

Накопительно-ипотечная система была создана в 2005 году для военнослужащих всех министерств и федеральных служб, в которых предусмотрена военная служба. Цель системы – обеспечение военнослужащих жильем за счет средств федерального бюджета. Участие в НИС может быть обязательным или добровольным и не зависит от наличия у служащего или его родственников собственного жилья. В обязательном порядке в накопительно-ипотечную систему включаются офицеры, заключившие первые контракты о прохождении военной службы после 1 января 2005 года. Заключившие первый контракт ранее указанного года могут присоединиться к программе добровольно. Ключевым является слово «первый» – военнослужащие, проходящие службу по второму контракту, права на господдержку не имеют.

После присоединения к НИС на именной счет военнослужащего начинают поступать средства федерального бюджета. Их размер устанавливается ежегодно в законе о бюджете РФ. В 2005-м – в первый год действия программы – было перечислено по 37 тыс. руб. на человека, а на 2011 год установлена сумма в размере 189,8 тыс. руб. Если кто-то стал участником программы в первый год ее действия, то к настоящему времени он накопил на индивидуальном счете около 600 тыс. руб.

Эти средства могут быть применены в качестве первоначального взноса по программе «Военная ипотека» (минимальный первоначальный взнос в рамках программы составляет 10%). Чтобы ими воспользоваться, необходимо написать один рапорт для получения свидетельства о праве участника НИС на употребление целевого жилищного займа. Судя по отзывам на тематических форумах, на получение положительного решения уходит от двух-трех месяцев до года. Причем срок действия свидетельства исчисляется с момента его выписки, а пересылка по почте может «съесть» до полутора месяцев. Потому еще многие военнослужащие Ленинградского военного округа не ждут у моря погоды, а сами едут в Москву за свидетельством НИС.

Заемщик с гарантией

Получив свидетельство, следует уже определиться, каким образом действовать дальше. Первый вариант – самостоятельно выбрать банк из списка партнеров АИЖК, самому найти квартиру, провести все необходимые процедуры и довести сделку до логического завершения. Это путь более экономный с точки зрения денег, но трудозатратный. При отсутствии времени или неуверенности в своих силах можно обратиться к профессионалам – в ипотечное агентство, аккредитованное при АИЖК. Стоимость его услуг в Петербурге составляет 30-50 тыс. руб. Агентство обеспечивает организацию выдачи ипотечных кредитов через банки-партнеры, оформление всех необходимых документов, сопровождение выданных ипотечных кредитов.

Тому, кто решил самостоятельно налаживать контакты с банком, следует сравнить их условия, и в первую очередь – размер комиссии за выдаваемый кредит. Она составляет от 1% до 1,5% от суммы займа, а в абсолютном выражении разница доходит до 10 тыс. руб.

Следующий шаг – подготовка пакета документов на получение кредита. Список довольно короткий: анкета заемщика, копии всех страниц паспорта, свидетельство участника НИС, свидетельство о заключении или расторжении брака и, при наличии, брачный контракт. Банк имеет право, в соответствии со своими внутренними правилами, потребовать и другие документы. Теоретически заемщику могут отказать в получении кредита в следующих случаях: если военнослужащий указал неверную, несуществующую информацию о месте службы, если представил поддельные документы, если он уже уволился в запас, если он является злостным неплательщиком по другим кредитам. Но на практике банки довольно лояльны к участникам НИС, так как плательщиком по кредиту фактически является Министерство обороны РФ, перечисляющее ежемесячные платежи на его индивидуальный счет. По этой же причине, к слову, участников программы не слишком волнует годовая процентная ставка по кредиту, которая устанавливается АИЖК раз в год (в 2011 году она составляет 9,75%).

Проверка документов кредитором занимает как правило одну-две недели. Согласие банка на выдачу кредита обычно действует в течение трех месяцев, и необходимо за этот срок подобрать подходящее жилье.

Муки выбора

Подбор квартиры – пожалуй, самый сложный момент. В рамках «Военной ипотеки» клиент может купить либо объект на вторичном рынке, либо новую квартиру, но уже оформленную в собственность застройщика, либо загородный дом. То есть наиболее дешевый вариант – покупка жилья в строящемся доме по договору долевого участия – участникам программы недоступен. Вскоре и эта шероховатость будет исправлена – в декабре 2010 года принято соответствующее постановление Правительства РФ. Но АИЖК пока не разработало механизма, позволяющего участникам НИС стать дольщиками.

Выбор хорошего объекта усложняется тем, что участники программы «Военная ипотека» ограничены в средствах. На 2011 год установлен предельный размер кредита – 2 млн руб. Напомним, что ранее максимально доступная сумма займа составляла 2,3 млн, но в сентябре 2009-го – в связи с кризисом – была пересмотрена в сторону понижения. Но по максимуму могут получить далеко не все. На 2 млн могут рассчитывать лишь те заемщики, которым осталось служить более десяти лет (Минобороны перечисляет средства на индивидуальный счет в НИС до 45 лет, соответственно, кредит должен быть погашен до этого возраста). По словам специалистов ипотечных агентств, максимальная сумма займа оказывается доступна военнослужащим в возрасте 31-33 лет: на их индивидуальных счетах как правило уже накоплен первоначальный взнос в размере 500 тыс. руб., до конца службы еще далеко, и в результате они могут претендовать на покупку жилья за 2,5 млн.

Много это или мало – зависит от региона. К примеру, в Псковской области в прошлом году участники НИС обеспечили рост спроса на трехкомнатные квартиры. А на вторичном рынке Петербурга за эти деньги можно купить только очень подержанную однокомнатную квартиру. Из этой ситуации есть несколько выходов. Можно продолжать жить в съемной квартире, а собственное жилье приобрести на будущее в любом регионе страны, где недвижимость сравнительно недорога. Можно присмотреться к квартирам, продающимся в пригородах Петербурга – в Колпино, Сертолово, Красном Селе. Если повезет, то денег хватит на вполне приличную двухкомнатную. Можно пойти по пути софинансирования: доложить собственные накопления или взять в банке потребительский кредит. В последнем случае, кстати, сделка престает быть простой и посреднические услуги ипотечных агентств приобретают смысл.

Выбирая жилье, следует держать в голове требования, предъявляемые условиями программы. Дом, где объект располагается, не должен быть аварийным или состоять на учете для проведения капремонта. Фундамент должен быть железобетонным, каменным или кирпичным, сантехника и крыши – в исправном состоянии, а квартира – подключенной к централизованным или автономным системам жизнеобеспечения. Хлопотное дело подбора подходящего варианта тоже можно доверить профессионалам – подписать договор с риэлторской компанией. Сейчас, когда предложение превышает спрос, они справляются с поиском за семь-десять дней. Но обойдутся их услуги по подбору квартиры и сопровождению сделки недешево, в 50-70 тыс. руб.

Последний рывок

Чем ближе к концу сделки, тем больше участников вовлечены в процесс, и тем сложнее увязывать их интересы и пожелания. Необходимо уговорить продавца дождаться решения ипотечного комитета банка, а также подготовить его к тому, что оплата будет произведена только после государственной регистрации сделки купли-продажи. Из-за этих сложностей в первые годы мало кто соглашался продавать жилье участникам «Военной ипотеки». Но мало-помалу рынок привык к этому инструменту. Судя по сообщениям форумов, некоторые продавцы адаптировались настолько, что стали требовать 100 тыс. руб. сверху цены в качестве моральной компенсации.

Но, как бы ни капризничал продавец, не стоит вносить задаток из собственных средств. Если выбранная квартира не подойдет кредитору, потраченные деньги никто не вернет. Чтобы выяснить, готов ли банк принять данный объект в качестве ипотечного залога, придется заказать оценку покупаемого жилья у независимого оценщика, аккредитованного в АИЖК. Процедура проводится за счет средств заемщика и обходится примерно в 3-5 тыс. руб. После чего в банк передается пакет документов, включающий, помимо оценки, паспорта продавцов жилого помещения, правоустанавливающие документы на квартиру, свидетельство о госрегистрации права собственника, справку из органа технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, справку об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам, справку о регистрации лиц, проживающих в жилом помещении. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо также разрешение органов опеки на ее продажу.

После того как банк окончательно определился с возможностью выдать кредит на приобретение конкретной квартиры, между кредитующей организацией и участником НИС подписывается договор целевого жилищного займа (ЦЖЗ). Вместе с документами по ипотечной сделке договор ЦЖЗ направляется в ФГУ «Росвоенипотека», которое в течение семи рабочих дней проверяет бумаги, затем подписывает договор и в период одного-двух рабочих дней перечисляет денежные средства военнослужащему для выплаты первоначального взноса по ипотеке. Затем банк выполняет свою часть соглашения – перечисляет кредит на банковский счет заемщика. Тот, в свою очередь, тоже должен выполнить условия предварительного договора и застраховать предмет (квартиру), а также свою жизнь и трудоспособность. В зависимости от возраста клиента и рода войск, в которых он служит, страхование обойдется в 10-14 тыс. руб. – с условием ежегодного перезаключения договоров.

Самые последние шаги: покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, документ проходит государственную регистрацию в территориальном отделении Росреестра. Расчет с продавцом жилья проводится не позднее одного дня с момента получения свидетельства о госрегистрации права на приобретенную квартиру. Одновременно покупатель и продавец составляют в письменной форме акт приема-передачи помещения.

Подведем итог. С момента обращения со свидетельством НИС в банк – партнер АИЖК – до заключения сделки купли-продажи квартиры, по уверениям экспертов рынка, проходит пять-шесть недель. Непременные расходы, которые несет участник программы (оценка недвижимости, государственная регистрация, страхование, комиссии банка), составляют в среднем 40-50 тыс. руб. Можно облегчить себе жизнь, обратившись в ипотечное агентство и риэлторскую компанию. Но это потребует ощутимых дополнительных вложений – от 80 до 120 тыс. руб.

Дата публикации: 13:51 04 апреля 2011