"Стимулирование" банков идет успешно

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Запущенная в 2010 году программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) «Стимул» не везде приживается одинаково хорошо. Пока только 42 из 82 регионов РФ подписали с АИЖК соглашение о взаимодействии, но и среди «подписантов» есть как лидеры, так и отстающие. О перспективах программы «Стимул» рассказывает исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый.

С прошлого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию сосредоточилось на поддержке рынка строящейся недвижимости. Для осуществления поставленной правительством России задачи была разработана и запущена программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья «Стимул», на реализацию которой в апреле 2010 года Внешэкономбанк выделил АИЖК кредит в размере 40 млрд руб. по ставке 6,5% на срок до 1 июня 2020 года. Итогом работы в 2010 году стало заключение 110 соглашений объемом фондирования 29 млрд руб., что в ближайшее время позволит построить 1,4 млн кв. м жилья эконом-класса в разных регионах России.

– В каких субъектах федерации реализация программ АИЖК, и в первую очередь – «Стимула», шла наиболее успешно? Сотрудничество с кем оказалось наименее продуктивным?

– Наиболее эффективно программа начинает работать там, где существуют понимание и поддержка со стороны субъекта. У нас есть целый ряд регионов, в которых «Стимул» реализуется хорошими темпами. Среди лидеров Свердловская, Московская, Саратовская, Самарская, Новосибирская области. К сожалению, не могу отметить Санкт-Петербург, так как пока мы не получили ни одной заявки на строительство, зато в Тихвине в Ленинградской области в рамках «Стимула» возводится большой жилой комплекс общей площадью 65 тыс. кв. м, мы уже выдали займов более чем на 2 млрд руб.

– От чего в большей степени зависит успех реализации программы на территории региона: от экономической ситуации на локальном рынке (потребительский спрос, состояние строительного комплекса) или от позиции администрации?

– Я бы сказал, что важна совокупность факторов. Мы запустили первый проект по программе «Стимул» в конце 2009 года, при этом направили всем субъектам РФ предложения о возможности заключать соглашения с АИЖК по реализации программы и активизации строительства. Однако активно «Стимул» стал развиваться только со второй половины 2010 года, когда и у банков, и у администраций регионов появилось достаточно информации, для чего нужна программа, какие цели она преследует, появилось понимание, как она работает. Немалую роль здесь сыграли и банки – участники пилотных проектов: прокредитовав в рамках «Стимула» первые строительные проекты и оценив выгоды предлагаемых механизмов, они начали тиражировать программу по регионам своего присутствия.

Поддержка региональных администраций также является весомым вкладом в развитие программы: здесь и информирование кредитных организаций на местах, и выделение земельных участков, и облегчение процедур, связанных с оформлением разрешительных документов, прав собственности по факту завершения строительства и т. д.

– Какие механизмы развития строительства и поощрения спроса на ипотеку применяли регионы – лидеры по реализации программы «Стимул»?

– Взять, например, опыт Самарской области. Здесь в рамках «Стимула» строится жилой квартал «Новая Самара» общей площадью 750 тыс. кв. м. Согласно отчетам, которые мы получаем от банка – кредитора проекта (по условиям программы АИЖК контролирует ход строительства), подавляющая часть квартир продана еще летом 2010 года. И это несмотря на то, что первая очередь жилого комплекса была сдана только в декабре 2010-го. Это уже превращается в закономерность, которую отмечают многие наши партнеры. Дело в том, что квартиры по «Стимулу» реализуются в соответствии с 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве»), то есть для граждан полностью отсутствует риск оказаться обманутыми или потерять средства, вложенные в строительство. Кроме того, покупатель уверен, что новостройка, в которой он приобрел квартиру, будет достроена. Ну и низкие ставки кредитования – 11% после оформления права собственности.

Кстати, в последнее время программа очень активно начала набирать обороты в Московской области, где с участием АИЖК уже возводится более 400 тыс. кв. м жилья эконом-класса, при этом объем договоренностей о фондировании составляет около 10 млрд руб. Агентство участвует в таких крупных проектах, как малоэтажный город-спутник Новое Ступино, новый микрорайон Солнцево-Парк в Ленинском районе Подмосковья, многоэтажный жилой квартал в Ногинске и т. д. И это не считая большого количества заявок на участие.

– Программа «Стимул» в течение прошлого года неоднократно трансформировалась. Будет ли она совершенствоваться дальше?

– Немаловажной составляющей успеха программы можно считать и то, что на протяжении 2010 года мы продолжали ее активно дорабатывать, прислушивались к пожеланиям участников. Важными моментами стали снижение ставки фондирования и индивидуальный подход к оценке банков.

В 2011 году мы планируем расширять возможности программы, двигаться в сторону заказа строительства нового жилья, комплексного освоения территорий, помощи регионам в формировании маневренных фондов, разработке механизмов влияния на цену реализации жилья и т. д. Задач, которые сегодня ставятся перед Агентством, очень много, и все они крайне важны, так как обеспечивают доступность жилья для населения.

– В каких регионах проблема с маневренным жилищным фондом стоит наиболее остро? Какие варианты ее решения предусмотрены?

– Маневренный фонд жилья необходим в каждом городе – это, пожалуй, одна из самых острых и трудно решаемых задач. Ведь фонд предназначен не только для переселения должников, но и для временного расселения людей, например, пострадавших от стихийного бедствия, или жителей аварийных домов. Жилье в таком фонде должно быть цивилизованным, но все-таки не быть заменой собственной квартиры.

Все жилищные региональные программы предусматривают обязательства субъектов по формированию маневренного фонда. АИЖК готово помогать, для чего заключает соглашения с региональными администрациями. Кстати, именно Алтайский край, где просрочка по ипотечным кредитам была очень значительная, стал первым регионом, с которым было подписано соглашение, предусматривавшее строительство маневренного жилья. Интересно, что в соответствии с соглашением фонд будет формироваться из новостроек – таким образом, регион еще и поддерживает строительную отрасль.

АИЖК прилагает максимум усилий для решения проблемы маневренного фонда, однако пока мы стоим в начале большого и трудного пути и, к сожалению, имеем ограниченный набор механизмов, ведь мы не можем заменить собой всех участников рынка. Немалую роль здесь должны сыграть и сами регионы.

– Предполагается ли дальнейшее смягчение требований к банкам-партнерам? Будет ли расширен их круг?

– У нас нет какого-то закрытого перечня банков. Единственное требование, которое сейчас существует к кредитным организациям, – устойчивое финансовое положение. И мы вряд ли откажемся от этого требования. Сегодня в программе участвуют порядка 30 кредитных организаций – это как крупные федеральные структуры, входящие в топ-30 и имеющие проекты в разных регионах России, так и небольшие банки, работающие только в регионе своего присутствия.

– Произойдет ли изменение стоимости фондирования в рамках программы «Стимул»?

– Пока мы работаем в рамках кредитной линии ВЭБа, стоимость фондирования принципиально меняться не будет, однако мы планируем более дифференцированно подходить к банкам с точки зрения оценки рисков. Согласно нашей методике, кредитные организации делятся на восемь групп (по шкале от 0 до 7), в зависимости от показателей финансовой устойчивости.

Соответственно, для 0 группы, куда входят системообразующие кредитные организации с государственным участием в капитале, ставка фондирования фиксируется на уровне 7%. Максимальный размер ставки для банков 6 группы составляет 8,75% годовых. Распределение банков по группам позволяет точнее оценивать риски Агентства и более лояльно подходить к фондированию партнеров, имеющих высокие показатели финансовой устойчивости, предоставляя займы на привлекательных условиях.

– Некоторые региональные банки Петербурга, начав работать с АИЖК, позже вышли из программы. Объясняют свою позицию тем, что АИЖК выкупает ипотеку с очень большим дисконтом, а также слишком долго тянет с перечислением денег. Прокомментируйте, пожалуйста.

– Предполагаю, что речь идет о 2008 годе, когда АИЖК перешло на новую систему рефинансирования, введя возможность продажи закладных как по номиналу, так и с дисконтом. Дисконт появлялся в случаях, когда процентная ставка выдачи была ниже нормативной ставки выкупа АИЖК. Первичный кредитор мог сам регулировать, по какой ставке выдавать или накапливать кредиты, при этом за ним оставалось право продажи такого кредита в АИЖК. В стандартных ситуациях банкам невыгодно выдавать кредиты по ставкам ниже норматива, и сейчас ставка выдачи как правило равна ставке выкупа, но как запасной вариант такая схема вполне приемлема.

В 2008 году, в момент перехода на новую схему, некоторые партнеры, накопившие у себя на балансах пулы закладных с низкими ставками, встали перед дилеммой: оставить такие кредиты на своем балансе или продать в АИЖК с дисконтом. По-видимому, организации, о которых вы говорите, оставили такие пулы у себя. Но партнеров, отказавшихся от сотрудничества с Агентством, было очень мало. Более того, в это же время к программе АИЖК подключились не только кредитные организации и небольшие региональные банки, но и крупные банки, имеющие разветвленные региональные сети.

По поводу перечисления денег могу сказать, что прецедентов с задержкой в Агентстве никогда не было. АИЖК в полном объеме проводит оплату выкупленных закладных не позднее двух банковских дней с даты совершения сделки по передаче закладных. По этому поводу еще добавлю, что с начала 2010 года применяется не только оплата по факту сделки, но и предварительная.

– В прошлом году АИЖК повысило ставки по программе кредитования покупок жилья на вторичном рынке и понизило – на первичном. Как после этого изменилось соотношение продаж в кредит по программе АИЖК на вторичном и первичном рынках?

– Действительно, поскольку приоритет государственной поддержки сместился в сторону первичного рынка жилья, ставки выкупа различались. При одних и тех же условиях ставка выкупа Агентством кредитов, выданных на покупку квартиры в новостройке (после оформления права собственности), составляет 10,5% против 11,5% – на вторичке. При этом ставки кредитования по продуктам Агентства все равно остаются одними из самых низких на рынке, и выдача кредитов идет очень активно. Так, по итогам 2010 года, Агентство рефинансировало 48 277 кредитов на сумму более 54,7 млрд руб. Показатели по новостройкам на порядок ниже, зато эффект был достигнут: АИЖК помогло раскачать рынок, у банков появились собственные программы по кредитованию первичного рынка.

– Будет ли АИЖК и дальше развивать ипотечное кредитование преимущественно в новостройках?

– Как институт развития рынка ипотеки, Агентство должно создавать условия, чтобы жилье для россиян стало доступнее. Однако здесь мы имеем замкнутый круг: доступность обусловлена не только лояльными условиями получения ипотечных кредитов, но и стоимостью квадратного метра, которая напрямую зависит от объема предложения жилья эконом-класса. Мы можем наращивать объемы ипотечного кредитования на вторичном рынке, но увеличения объемов строительства, к сожалению, этим добиться невозможно. Поэтому нужно соблюдать некий баланс и оказывать поддержку тому сегменту, которому она наиболее необходима. Таким сегментом сейчас является первичный рынок жилья эконом-класса. Но это не значит, что мы не развиваем программы вторичного рынка жилья, здесь Агентство планирует идти по пути социально ориентированных продуктов.

Дата публикации: 14:53 04 апреля 2011

Источник: bpn.ru