Рынок недвижимости московского региона в марте 2005 года

Ценовая динамика

Москва

В марте 2005 года средняя удельная цена предложения квартир выросла в Москве на 0,6% ($11) и достигла 2009 $/кв. м. Таким образом, в марте был преодолен психологический рубеж в $2000 за кв. м. За три месяца прирост составил 2,3%. Индекс роста относительно базового периода (декабря 2002 года) составил 2,14.

Московская область

В Московской области в марте средняя цена выросла в среднем на 1,5% ($14) и находится на уровне 945 $/кв. м, за три месяца прирост составил 4,1%. Индекс роста относительно декабря 2002 года достиг 2,01.

Таким образом, начавшийся в январе рост цен предложения на рынке жилья Москвы и области в марте продолжился.

Рис. 1

Таблица 1

Динамика темпов прироста и индексов роста цен на жилье в Москве

в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год	Москва				Мособласть
	Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м	Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)	Темп при роста (к предыдущему периоду), %	Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)	Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м	Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)	Темп при роста (к предыду щему периоду), %	Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)
12.01	940	1	-	1	471	1	-	1
12.02	1096	1,166	16,6	1,073	559	1,187	18,684	1,092
12.03	1594	1,696	45,44	1,288	748	1,588	33,810	1,206
06.04	1950	2,074	22,33	1,461	898	1,907	20,053	1,343
12.04	1953	2,078	0,15	1,333	908	1,928	1,114	1,237
01.05	1982	2,109	1,48	1,321	929	1,972	2,313	1,236
02.05	1998	2,126	0,81	1,317	931	1,977	0,215	1,224
03.05	2009	2,138	0,55	1,290	945	2,007	1,504	1,211

Объем реализации

В марте относительно февраля объем продаж в Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» по основным сегментам рынка (квартиры на вторичном рынке и в новостройках Москвы, коттеджи в Подмосковье) вырос до уровня лучших месяцев 2004 года, а по количеству ипотечных сделок – превысил все рекорды и вырос относительно базового декабря 2002 года в 4,6 раза. Доля ипотечных сделок на рынке продажи квартир в Москве (вторичном и первичном) выросла в Компании до 11% (рис. 2). Это подтверждает благоприятные тенденции на рынке в целом и в области ипотечного кредитования в частности.

По оценкам экспертов предполагается, что к концу 2005 года он может выйти на уровень 1 миллиарда долларов. По самым смелым прогнозам, к 2010 году потенциал рынка ипотеки составит 15 миллиардов долларов.

Рис. 2

Факторы, влияющие на рынок недвижимости

Внешние факторы

Макроэкономическая ситуация, характеризующаяся объемом экспорта энергоносителей при рекордных ценах на нефть на мировых рынках, также создает благоприятные внешние условия для рынка недвижимости. Начавшийся новый цикл укрепления рубля относительно доллара может привести к концу года, по мнению ряда экономистов, к курсу 25-26 руб./доллар, что обесценит долларовые сбережения населения и рублевый эквивалент стоимости жилья. Повышенная инфляция (МЭРТ уже скорректировал прогноз годовой инфляции с 8 до 10%) дополнительно снизит покупательную способность доллара в России, и это может способствовать повышению номинальных долларовых цен на недвижимость.

Внутренние факторы

С точки зрения внутренних факторов рынка недвижимости, особое внимание специалистов вызвало вступление в силу с 1 апреля с.г. Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный Закон направлен на защиту прав частных инвесторов (долевых участников строительства), повышение прозрачности рынка строительства жилья и ответственности застройщиков. В перспективе он обеспечит дальнейшее развитие рынка недвижимости по цивилизованным нормам и правилам. Вместе с тем, в среднесрочной перспективе он может иметь неблагоприятные последствия для рынка – уход с рынка небольших компаний-застройщиков, уменьшение объема строительства.

Необходимо отметить и краткосрочные последствия. Некоторые риэлторские компании (в частности, «МИЭЛЬ-Недвижимость») в связи с принятием этого закона, приняли решение о прекращении продаж в новостройках, на которые не полностью оформлена разрешительная документация (а доля таких объектов в Москве достигает, по некоторым оценкам, 40%). Это приведет к резкому сокращению объема предложения уже в апреле, и может дополнительно стимулировать рост цен, если совокупный платежеспособный спрос обеспечит такую реакцию рынка.