Эксперт: период сверхдоходных инвестпроектов заканчивается

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Будет ли сокращаться жилищное строительство в столице? Как убедить инвесторов возводить доходные дома, зарабатывая не на продаже квартир, а на сдаче их в аренду? Будет ли продолжена программа сноса и переселения пятиэтажек? Появятся ли новые спальные районы за МКАД?

На эти и другие вопросы ответил руководитель департамент градостроительной политики Москвы Сергей Левкин.

«Постепенно инвесторы начнут перестраиваться, переходить на «длинные» деньги»

- Вы являетесь разработчиком московской программы «Жилище», которая вскоре будет представлена на одобрение городского правительства. Зачем понадобился новый жилищный проект? В чем его отличие от жилищных программ, разработанных и выполнявшихся при предыдущей администрации города?

- Целевая федеральная программа «Жилище» разработана во всех субъектах Российской Федерации. В Москве ее не было не в силу того, что столица лучше или хуже, просто перед ней стояли наиболее сложные проблемы в части предоставления жилья. В этом году мы наконец приступили к разработке программы. Основные направления согласованы с мэром, теперь нужно доработать документ с учетом замечаний и вынести его на рассмотрение правительства Москвы.

Это достаточно большая и серьезная работа. В ней заложено несколько основополагающих целей. Одна из них - создать цивилизованный рынок найма жилья. Поясню. До сих пор жилье в городе было двух разновидностей: социальное, предоставлявшееся определенным категориям граждан в соответствии с федеральным и московским законодательством, и инвестиционное, продававшееся по рыночной цене. Как все помнят, рынок иногда подогревался в силу разных обстоятельств, цена была запредельная. Москвичи и граждане России, которые хотели купить квартиру, понимали, что сделать это просто нереально. Поэтому первая задача программы «Жилище» - выстроить такую нормативно-правовую, юридическую, финансово-экономическую систему, чтобы прежде всего обеспечить жильем социально слабо защищенных граждан (и главное - четко прописать, когда именно это будет сделано). Вторая - создать нормальный рынок аренды жилья для тех, кто не может или не хочет покупать квартиру. До революции в России колоссальный объем жилого фонда составляли доходные дома. Нужно постараться создать в современной Москве такой сегмент рынка недвижимости. В том числе с участием государства - оно должно присутствовать на этом рынке в качестве регулятора цен и главное - стимулировать инвесторов-застройщиков к возведению арендного жилья.

- Каким образом вы собираетесь убедить инвесторов отказаться от быстрых (строительство и продажа жилья) денег и предпочесть им медленные (получение прибыли от сдачи квартир в аренду)?

- Есть варианты. Например, при проведении земельных аукционов на застройку тех или иных территорий такой инвестор может получать максимальную поддержку Москвы с точки зрения обеспечения транспортной, инженерной инфраструктурой или какими-то финансовыми инструментами. К тому же надо иметь в виду, что в Москве, учитывая градостроительные ограничения и новую политику, больше не будет сверхдоходных инвестиционных проектов. Нет в мире прецедентов, чтобы инвестор получал двойную, тройную доходность за объект. Надо понимать: в Москве этот период объективно заканчивается, через некоторое время инвесторы начнут перестраиваться, в том числе психологически - переходить на длинные деньги, использовать правильные финансовые инструменты и получать прибыль не сразу и огромную, а небольшую, но постоянную.

- Идея не нова - про доходные дома в Москве говорили на протяжении последних 10 лет. Однако появилось всего 3 социальных (их еще называют «бездотационными») доходных дома и один коммерческий. Вы думаете, вам удастся добиться результата?

- Попытки были, но целенаправленного, системного подхода не было. Задачи ставились, но их выполнение становилось необязательным - инвестиционная составляющая «передавливала» все: строится доходный дом - хорошо, нет - и ладно. В 4 - 5 млн кв. м, построенных на продажу, все это терялось. Между тем те три доходных дома, что были построены в Москве за счет бюджета, оказались очень востребованы. Людям это выгодно - они оплачивают коммунальные услуги плюс плату за наем, и сумма получается не запредельная, даже с точки зрения молодой семьи.

«Проблему надо решать через реновацию кварталов»

- Идея снимать жилье, пусть даже на цивилизованном рынке, понравится не всем - московская квартира часто рассматривается как вложение денег.

- Москва существует не сама по себе - это субъект Российской Федерации. Это центр геополитический, финансовый, исторический. Однако если в России будут созданы привлекательные, финансово интересные, экономически целесообразные, социально устроенные места, многие граждане перестанут настойчиво стремиться в Москву, как сейчас. Человек останется жить там, где родился (например, в Ростове Великом Ярославской области), где есть родственники, работа, зарплата, культура - где ему хорошо. Ситуация медленно, постепенно меняется, но к сожалению, пока жители регионов все еще едут в Москву. Квартиру в инвестиционных целях люди, как правило, покупают по принципу: «пускай постоит». Кстати, еще не оценено, сколько в столице простаивает таких квартир, чьи владельцы хорошо если раз в год туда приедут…

- Город будет уплотняться прежними темпами?

- Важная часть программы «Жилище» - определиться с учетом градостроительной политики города, где, в каких объемах и какого качества строить жилье. Имеются в виду не только новостройки, но и реконструкция старого фонда - у нас существует огромное количество (около 15% от общего объема) жилья, которым управляет Москва. Среди этой массы много домов так называемых «несносимых» серий, жизнь которых также подходит к концу - оно морально устарело, трудно назвать современной квартиру, где кухня 6 - 7 м, потолки 2,30 м, а в прихожей не знаешь, куда зонтик поставить… Эту проблему надо решать через реновацию существующих кварталов жилой застройки и реконструкцию отдельных домов. Но это должна быть все-таки не разовая акция, а программа реновации и реконструкции жилого фонда.

- Нередко программа сноса и переселения тормозится из-за нежелания людей переезжать в новый дом. Как вы планируете решать эту проблему?

- Вопрос сложный, серьезный, он затрагивает интересы граждан. Каждый человек - индивидуум со своим мышлением, образом жизни, понятиями, желаниями. Порой бывает так, что 99 человек из 100 соглашаются на реконструкцию дома, а один говорит - «нет». Возникает тупик, из которого пока нет выхода. Надо найти юридические инструменты, чтобы все-таки решить эту проблему. Основой двух программ, разрабатываемых сейчас департаментом градостроительной политики («Градостроительная политика» и «Жилище»), главным будет являться именно создание нормативно-правовой базы, которая будет совершенствоваться и изменяться. Без этого никакие вопросы переселения жителей из реконструируемых домов не будут решаться.

- Как вы относитесь к идее реконструкции домов без отселения жителей? Такие попытки также предпринимались, но чаще всего заканчивались ничем.

- Я считаю, что надо проанализировать имеющийся опыт такой работы, понять нюансы, которые возникали при проведении такого вида реконструкции, и попробовать вернуться к этой теме. Такой подход к реконструкции домов считаю оптимальным, но не стоит забывать про человеческий фактор. Он оказывает сильное влияние на ход реконструкции.

- Будет ли продолжаться программа сноса и реконструкции пятиэтажек? Ранее планировалось, что она будет закончена к 2011 году, но из-за кризиса сроки отодвинулись.

- Не только финансовая составляющая повлияла на перенос сроков завершения программы сноса пятиэтажек. Есть технические и градостроительные ограничения, которые немного отодвинули ее исполнение. На начальном этапе программы у нас были территории, на которых можно было построить стартовый дом и начать переселять людей из сносимых зданий. По мере выполнения программы свободного места не оставалось. А ведь мы должны переселить людей в этом же районе или прилегающих и по определенным нормативам предоставляемой жилой площади - в зависимости от того, какая квартира у них была. Это и технологический, и градостроительный вопрос. Сегодня мы заканчиваем составление сетевого графика, в котором четко определим, сколько в течение квартала мы переселим жителей, сколько домов подготовим под снос, сколько проектной документации на строительство новых объектов будет разработано и когда этот объект будет введен в эксплуатацию. Такая задача поставлена мэром. Эта работа шла и раньше, но сейчас мы ее пытаемся ускорить. Когда мы ее закончим, появится сетевой график сноса, переселения и строительства по этой программе (надеюсь, в течение мая). Завершить программу мы рассчитываем в 2014 году.

- Планируется ли финансовое участие жителей в реконструкции домов?

- Нужно учитывать, что бюджет не может решать все вопросы жилищного фонда. В отдельных случаях необходимо привлекать средства жителей, проживающих в том или ином доме, для его реконструкции. И такая работа уже идет. ТСЖ, например, имеет возможность взять кредит в банке, Москва может какую-то его часть компенсировать. Должен быть финансовый инструментарий. Например, если жители соглашаются на участие в финансировании, то дом попадает в число первоочередных в списке на реконструкцию. Подчеркиваю, я говорю пока теоретически - конкретные решения еще не приняты.

«Не обеспеченные инфраструктурой дома приниматься не будут»

- Будет ли дальше сокращаться жилищное строительство? Статистика первого квартала, опубликованная Мосгорстатом, показала значительное (почти на 40%) падение количества введенных в строй квадратных метров.

- Не совсем так. В конце 2010 года было подготовлено к сдаче в эксплуатацию такое же количество квадратных метров нового жилья, сколько и в предыдущем году. Но мы приняли решение, что неготовые, некачественные, не обеспеченные инженерной инфраструктурой объекты принимать не будем.

- То есть дома с электричеством, проведенным по временной схеме, в эксплуатацию приниматься больше не будут?

- Такие дома приниматься не будут. Не только по временным схемам - среди непринятых были объекты, где вообще не были закончены работы по прокладке инженерных сетей. Наш подход объективно правильный. Верен он и с точки зрения логики: какой смысл сдавать 2 миллиона 700 тысяч метров в декабре, если люди реально смогут въехать в свои квартиры только в июне будущего года? Никакого. Эта цифра - на бумаге, а мы строим для людей. Между тем программы сноса и переселения завязаны на этих цифрах. Мы говорим: «Готов дом для переселения трех жилых зданий в таком-то районе…» Но от слова «готов» до слова «переселить» проходит еще полгода. Зачем? Не надо заниматься самообманом. Надо сдать дом - и сразу, в течение месяца, заселить. Тогда поток жалоб на плохое качество строительства и недоделки уменьшится (жалоб уже стало меньше - это подтверждает статистика обращений на «горячие линии» стройкомплекса. Авт.), а мы займемся нужной работой, вместо того чтобы реагировать на недовольство горожан. Кстати, совершенно справедливое. Кроме того, таким образом мы снизим издержки, которые несут строительные компании, сдающие объект раньше времени.

- Планируется ли создавать новые районы массовой застройки за МКАД, учитывая наладившиеся отношения с Московской областью?

- Сейчас идет разработка концепции градостроительного развития Москвы и Московской области. Работа выполняется совместно столичным НИиПИ Генплана и аналогичным подмосковным институтом. В рамках этой работы мы планируем оценить реальный потенциал территорий в пределах бетонного кольца и возможности совместного их освоения для застройки. Массовой или немассовой - покажет программа. Но жилищное строительство на прилегающих к Москве территориях мы планируем развивать совместно с областью. Пока конкретных площадок для строительства нет. Сейчас работаем над тем, чтобы Люберецкие поля вошли в границы Москвы, к концу года эта работа должна завершиться. Аналогичные территории могут появиться и в других местах.

«Компании уходят в регионы. Москва не беспредельна»

- Многие крупные застройщики жалуются, что они не загружены, нет заказов. На какие компании вы будете делать ставки?

- Если говорить о крупных домостроительных комбинатах, которые принадлежат различным компаниям, я могу сказать, что на территории Москвы программа строительства этого года, в отличие от предыдущих лет, уменьшилась, и существенно. Компании ушли в регионы, в том числе в Подмосковье. Это случилось не сегодня и не вчера. Они понимали, что Москва не беспредельна, и объемов по 4 - 5 миллионов квадратных метров здесь больше не будет. Этот процесс объективный, он не связан с действиями нового правительства города или руководства градостроительного комплекса. Хотя без панельного домостроения мы не обойдемся. Мы ведем сейчас активную работу - и домостроительные комбинаты к этому относятся с пониманием.

- Что планируется делать с ситуацией, когда конкурс на строительство выигрывает заведомо несостоятельная организация?

- Существует федеральный закон №94 ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Его можно ругать, но, к сожалению, мы должны действовать в его рамках. О 94 ФЗ много говорится и пишется. Мы также направили свои предложения в Правительство РФ.

- В чем они заключаются?

- Во-первых, этот закон не совершенен. Во-вторых, нужно изменить подход. Цена не должна быть главным критерием выбора исполнителя государственного заказа - влиять должны и производственные возможности, и качество, и сроки выполнения. Нужно ввести предквалификационные требования к участникам размещения заказа, которые в свое время существовали и были отменены. Ясно же, что рабочий первого разряда в принципе не может выполнять работу рабочего пятого разряда - у него нет опыта и знаний. Так и с компаниями: чтобы выполнять объем заказов, которые сегодня есть в городе (от 100 миллионов рублей и выше), им просто необходимо обладать определенным потенциалом.

- Изменение законодательства - дело долгое. Что можно сделать сейчас? Идет ли речь о том, чтобы дать возможность некоему пулу компаний, выполняющих социально значимые заказы, получать их, минуя конкурсные процедуры?

- Мы должны действовать в рамках законодательства. Что можно сделать сейчас? Первое - пойти по пути укрупнения лотов: выставлять на тендер не один детский сад, а хотя бы группу детских садов (по месту расположения). Объем другой, иное залоговое обеспечение исполнения контракта. Отчасти это позволит отсечь компании, у которых всего 10 тысяч рублей в виде уставного капитала. Все-таки для этих обеспечений нужно иметь некие залоговые инструменты. Второе - условия контракта. Мы закладываем в тендерной документации так называемую «третейскую оговорку». В случае неисполнения каких-то условий договора подрядчиком мы обращаемся не в Арбитражный суд (решение, апелляция, кассация это может длиться до года и больше), а в третейский. Если подрядчик нарушает выполнение обязательств по одному из этапов строительства, а мы сегодня разбили контракт на этапы (нулевой цикл, коробка здания, внутренняя отделка), тот принимает решение, что исполнитель виноват, и мы расторгаем контракт. По законодательству решение третейского суда является окончательным и обжалованию не подлежит. Правда, это относится как к исполнителю, так и к заказчику. Кроме того, мы организовали работу с саморегулируемыми организациям (СРО) в части добросовестности их членов. Здесь ограничение одно - наличие у организации всех регламентирующих ее деятельность документов.

«Торговля и офисы в состоянии развиваться без городской поддержки»

- Вы входите в рабочую группу по оптимизации строительства в Москве. Она должна заниматься снижением административных барьеров и сокращением количества согласований.

- Действительно, в рамках стройкомплекса создана такая рабочая группа. В Москве существует аналогичная комиссия, которую возглавляет мэр. Работа по сокращению административных барьеров начала проводиться с момента формирования новой команды.

Государственные услуги должны предоставляться качественно и в минимальный срок - так, чтобы сроки были минимальны как для гражданина, так и для юридического лица. Задача комиссии, во-первых, максимально сократить количество согласующих органов и подписей без ущерба для качества той или иной процедуры. Во-вторых, сократить количество этапов таких согласований. В-третьих, максимально регламентировать всю процедуру, чтобы было понятно, кто, что и когда должен делать. Тем самым создать прозрачность действий органов власти. Дальше должен последовать перевод всего процесса согласования документации в электронный вид. Как только человек получит возможность давать заявку на получение, например ГПЗУ онлайн, и затем, заходя на сайт того и иного органа власти, отслеживать движение документа. Это будет совсем другой уровень нашего общения с юридическими и физическими лицами в части предоставления госуслуг.

- К каким проектам, по-вашему, наиболее целесообразно привлекать инвесторов?

- К строительству гостиниц, доходных домов, паркингов, жилья (там, где оно необходимо, необходимого качества и количества). К развитию застроенных территорий, реорганизации промышленных зон, инфраструктурным проектам в части инженерных сооружений (различных питающих центров и сетей). Дорожно-мостовое строительство - это гораздо сложнее с точки зрения привлекательности, но где возможно, делать это через концессию. Про торговлю и офисы не говорю - они в состоянии развиваться и без городской поддержки.

Дата публикации: 16:58 27 апреля 2011

Источник: bpn.ru