Гендиректор "Главстрой-СПб": демпинга никакого нет, просто "интересная экономика"

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Генеральный директор строительной компании Олега Дерипаски "Главстрой-СПб" Игорь Евтушевский рассказал в интервью dp.ru выгодно ли продавать квартиры по цене 49 тысяч рублей за квадратный метр, кто разбирается с арендаторами Апраксина двора, и вырастут ли цены на недвижимость.

Игорь Викторович, "Главстрой" вышел на рынок Петербурга накануне кризиса. Было заявлено четыре масштабных проекта...

Могу сказать, что кризис мы пережили отлично. Потому что именно в этот период мы заложили в основу бизнеса новые трезвые технологии строительства, технологии анализа себестоимости. Четко рассчитали их на перспективу. Откуда такие гигантские заработки? Оттого, что мы этим занимались.

И каковы показатели вашей финансовой отчетности?

Сейчас в компании работают аудиторы. Отчет на основе их анализа будет готов в конце мая. Тогда и раскроем цифры.

Конкурентов сильно раздражают ваши цены в "Северной долине". Они говорят, что 49 тыс. рублей за "квадрат" жилья с отделкой - это демпинг. А вы как считаете?

У нас очень высокая рентабельность в этом проекте. Так что это не цены низкие, а затраты маленькие. И демпинга никакого нет. Наша рентабельность - коммерческая тайна. Но чтобы была понятна суть "интересной экономики" - мы строим в 2 раза быстрее, чем другие. И технология работы четкая: у меня есть ежедневная картина производственного дня от подрядчика. Полная ясность в вопросе управления издержками. Так что это не чудо, а чистая экономика.

На какой стадии находится "Северная долина"?

Первую очередь мы сдали в эксплуатацию и уже передаем жителям. Занимаемся благоустройством. По первому из трех домов начали процедуру сбора замечаний по квартирам. Создали службу эксплуатации квартир. По второй очереди заканчивается строительство первого из четырех корпусов. В октябре начнется передача жителям. Третья очередь сегодня в преддверии основной строительной стадии. Начнем где-то в мае. И, наконец, четвертая очередь на стадии проектной документации и экспертизы. Летом будет готова к строительству. Первый этап проекта, в который как раз входят эти четыре очереди, - 700 тыс. кв.м. А всего в "Северной долине" будет 2,7 млн кв.м жилья экономкласса.

Из-за активного ввода жилья в "Северной долине" вы отложили начало продаж второго большого проекта - "Юнтолово". Решили не создавать конкуренцию самим себе?

Строить первую очередь "Юнтолово" мы начнем уже в этом году. Проекты крупные и в похожих сегментах. Но все-таки разные. "Северная долина" - проект массовой городской застройки. Классическая многоэтажка. А "Юнтолово" - хотя тоже массовая, но более щадящая и близкая к природе. Там будут дома в пять-шесть этажей, много парков и зеленых зон, река на территории. Будет ли между ними конкуренция? Да. Оба проекта в экономклассе. Но, разводя их во времени, мы не о конкуренции больше думаем. А о том, как создать для того же "Юнтолово" более понятную концепцию. Здесь привлекательный ландшафт и архитектура, но специфическая ситуация по транспорту.

В планах города строительство метро в этом районе и скоростной трамвай.

Да, есть эффективная транспортная схема, которая замыкается на ЗСД. Но мы хотим, чтобы к началу заселения были не планы, а конкретное решение транспортного вопроса. И сейчас с городом активно этим занимаемся.

Когда все-таки начнете стройку?

Этим летом. Там будет 2,2 млн кв.м жилья. Первая очередь - 115 тыс. кв.м. Вопрос количества очередей - вопрос экономики. Если "Юнтолово" будет так же популярно, как "Северная долина", будем наращивать объемы и темпы строительства. Пока начнем с небольшого объема.

А проект на Шкапина - Розенштейна тоже летом стартует?

Сегодня мы ждем соответствующего постановления правительства города. Летом начнем стройку. Проект полностью поменял концепцию. Но мы уверены, что создали более актуальный продукт. До кризиса мы хотели строить там бизнес-центр - 240 тыс. кв.м офисов в одном месте. Но потом поняли, что для устойчивого развития района нужна многофункциональность. Поэтому предложили включить в проект 60 тыс. кв.м жилья, 30 тыс. кв.м офисов, гостиницу на 200 номеров (12 тыс. кв.м), торговлю, садики. Получился новый полноценный жилой квартал. Администрация города новую концепцию поддержала. Уверен, что с открытием ЗСД район из депрессивного станет крайне интересным.

У Апраксина двора тоже светлые перспективы? Или это для вас больная тема?

Тема рабочая. Хотя эмоций в ней много. Сначала нас обвиняли в том, что мы все там разрушим. Теперь обвиняют в том, что ничего не делаем. Люди быстро меняют точку зрения.

А как на самом деле?

Истина в том, что мы в рамках одобренной городом концепции будем делать реставрацию всего торгового комплекса. Именно реставрацию. Сейчас разрабатываем функциональное зонирование: расписываем, где будут офисы, где апартаменты, где культурная функция. Делаем новые сети, благоустройство. Эти изменения будут эффективными.

Но вы по-прежнему считаете, что при более радикальном подходе, при изменении градостроительной концепции результат был бы лучше?

Я все время говорю, что градостроительные понимания людей за 300 лет изменились. Раньше на Апраксин двор все товары на подводах привозили и товарооборот был иной. Ситуация изменилась. Значит, и организация пространства должна меняться. Но общественность считает иначе, а мы к ее мнению прислушиваемся. Раз нельзя - значит, нельзя. На днях выходит постановление правительства по первым 12 корпусам. Оно позволит нам заниматься проектированием и реконструкцией.

С арендаторами работу продолжаете?

С арендаторами разбирается город в лице КУГИ. А мы не являемся стороной в договорах аренды. Но видим, что идет активное выселение. На мой взгляд, порядка 70-75% проблем решено. До лета почти все выселения закончатся. Здесь у нас с городом полное понимание.

Как обстоят дела с инвестиционными договорами?

С шестью инвесторами ведем переговоры и достигли предварительных договоренностей. По двум уже вышло мировое соглашение, утвержденное судом. Остальные - в процессе. Думаю, подписание состоится в ближайшее время.

Концерн "Питер" в этом списке?

Они не инвесторы - они собственники. Они рассматривают продажу своих площадей. Город и площадки им уже дал, и преференции. Но разговор идет непростой. Правда, я не сомневаюсь, что к моменту окончания реконструкции квартала все точно разрешится.

Вы делали корректировку инвестиций в проекты в связи с кризисом?

Оценка инвестиций - это абстракция. Порядок везде один и тот же. В четыре проекта мы суммарно инвестируем около 280 млрд рублей. В "Северную долину" - 130 млрд, в "Юнтолово" - 110 млрд, в Шкапина - 6 млрд, в реконструкцию Апраксина двора - 30 млрд. Да, в кризис стоимость строительства упала. Но сейчас опять начинается инфляция, и в итоге мы выйдем на те же цифры.

До кризиса вы говорили о планах купить производство стройматериалов в Петербурге, чтобы обеспечить свои стройки. Эти планы в силе?

В кризис все эти планы мы свернули. Но сейчас к ним вернулись, снова ведем анализ существующих производств. Но пока сделок нет. И нас ничто не торопит. Сегодня на наши стройки стройматериалы поставляют более 270 компаний. У нас нет специальных требований. Есть подрядчики со своими поставщиками. После тендера мы заключаем с подрядчиком контракт и в его работу не лезем, если все эффективно.

Свой земельный банк расширять не планируете?

У нас еще до кризиса был сформирован земельный банк под строительство - 5 млн кв.м недвижимости. И за последние годы он не изменился. На ближайшие 10 лет мы работой обеспечены. Но мы снова смотрим интересные пятна, хотя покупок пока нет.

Насколько я знаю, вас недавно повысили в должности. Это так?

Да. Меня назначили заместителем генерального директора корпорации "Главстрой" по девелопменту. Это значит, что теперь я совмещаю должности генерального директора "Главстроя-СПб", гендиректора московского "Главстроя" и гендиректора сочинской компании "Роксибал", которая строит олимпийскую деревню.

На каком этапе стройка в Сочи?

Заканчиваем подготовку территории. Олимпийская деревня, где будут жить спортсмены, а также члены национального и международного олимпийского комитетов, разбита на восемь зон. Первая зона начинает строиться. Там недавно заложен первый камень. Всего будет построено 316 тыс. кв.м недвижимости на участке 63 га. На нас все: и стройка, и благоустройство, и мебель. Стоимость проекта - 25 млрд рублей.

В Москве "Главстрой" строит столько же, сколько в Петербурге?

Там у нас сейчас девять проектов площадью около 1 млн кв.м. Так что масштабы работы меньше, чем в Петербурге. Кроме того, в Москве мы строим только жилье. В самом городе - бизнес-класс, в Подмосковье - эконом. Есть и единичные элитные проекты в самом центре столицы.

В какой из двух столиц строителям работать легче?

В Петербурге все понятнее. Если я имею законное право строить - я защищен. Рисков меньше. И цена квадратного метра ниже. А в Москве (и раньше при Лужкове, и сейчас при Собянине) не налажена процедура введения в оборот площадок под жилищное строительство. Законодательство требует проводить аукционы на приобретение инвестиционного права на строительство. Но там нет такой практики. А это идет вразрез с действующим сейчас законодательством. Попытки создать законодательную базу результата пока не дали.

А где вы живете?

Официально - в Москве. Реально - в самолетах между тремя городами. А во время стартапа проектов в Петербурге 2 года жил здесь.

Покупать жилье в своих проектах не планируете?

Нет. По соглашению я не имею на это права. Может возникнуть конфликт интересов.

Дадите прогноз роста цен на жилье?

Рост цен - это чистая инфляция. Я должен много строить и много продавать. Мой товар не уникален, он массовый. Раз потребитель не хочет покупать его по 100 тыс. рублей за квадратный метр, я и продавать по этой цене не буду. В ближайшее время цены мы поднимать не будем.

Качество работы от этого не пострадает?

Качество нельзя заложить на перспективу. Это ежедневная работа. Если я не буду бриться, то завтра качество моей физиономии резко снизится. И здесь то же самое.

Банковских кредитов у вас много?

У нас проектное финансирование. Но, поскольку у нас гигантские обороты и большие прибыли, мы имеющиеся кредиты успешно гасим. А на стройку кредитов нет - они нам не нужны.

Сегодня модная тема - облигации и IPO. Планируете привлекать стороннее финансирование?

Нет таких задач. Это инструмент для поиска денег. А у нас их и так достаточно.

Биография Игоря Евтушевского

Родился 25 сентября 1965 г. в Саратове. 1982 г. - поступил на механико-математический факультет Саратовского государственного университета. 1983-1985 гг. - проходил службу в Вооруженных силах СССР. 1989 г. - окончил Саратовский государственный университет по специальности "математика". Специализация - математический анализ. 1993-2007 гг. - возглавлял ряд московских организаций, специализирующихся на инвестициях, девелопменте, строительстве, консалтинге. С сентября 2007 г. по настоящее время - генеральный директор ООО "Главстрой-СПб". С ноября 2009 г. по настоящее время - заместитель генерального директора корпорации "Главстрой" по девелопменту.

"Главстрой-СПб"

Петербургская компания, подконтрольная Олегу Дерипаске, основное направление деятельности - комплексное освоение больших городских территорий. Компания основана в декабре 2006 г. Все участки под будущие проекты были приобретены на открытых торгах Фонда имущества в 2007 г. В активе компании более 700 га земли, более 5 млн кв.м проектируемых помещений. Объем инвестиций в заявленные проекты - более 250 млрд рублей. В 2009 г. был дан старт проекту "Северная долина" на 80 тыс. человек. В 2011 г. начнет строиться первая очередь нового жилого района "Юнтолово" и многофункционального квартала в границах ул. Шкапина и Розенштейна. Компания занимается комплексным преобразованием территории Апраксина двора.

Дата публикации: 16:46 17 мая 2011

Источник: bpn.ru