Ипотечные кредиты брать некому

Развитие ипотеки в отдельно взятой стране зависит в первую очередь от платежеспособности населения, точнее от соотношения реальных доходов и цены квадратного метра жилья. Проанализировав официальную статистику, наши эксперты выяснили, что москвич, живущий на среднюю зарплату, мог бы купить себе "однушку" за 30 лет, житель Тюмени -- за 4 года, а Ульяновска - за 333 года.

В нашей стране много говорят о массовой ипотеке, не особенно задумываясь о том, насколько она вообще реальна. В качестве препятствия ее развитию называют слишком высокий процент по кредитам, а в качестве факторов будущего развития этого вида кредитования (а заодно и удорожания недвижимости) отложенный спрос. Однако ипотека - это явление экономическое, и даже макроэкономическое, а значит, сценарии развития опредяются буквально по нескольким макроэкономическим параметрам. В России, (впрочем, как и во всех других странах), темпы и масштабы роста ипотечного рынка будут зависеть от трех основных факторов:

соотношения доходов населения и цены квадратного метра;соотношения цен квартир, купленных по ипотеке и за живые деньги;психологического фактора: прогнозов развития рынка недвижимости вкупе с государственной политикой в этой области. Первый фактор является наиглавнейшим, с него и начнем. Попробуем для начала проанализировать соотношение зарплата/цена квартиры в различных регионах России, чтобы понять, где наиболее благоприятные условия для развития ипотеки. В качестве статистической базы возьмем данные Росстата по регионам России (средние зарплаты по областям и минимальную продовольственную корзину -- см.таблицу). Цены на жилье возьмем из доклада аналитика Г.М. Стерника. Все данные относятся к апрелю 2004 года, но с тех пор ситуация по зарплатам и ценам на недвижимость поменялась не сильно.

Попробуем ответить на простой насущный вопрос, за сколько лет средний россиянин может купить себе однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м? Мы приведем рассчет для беспроцентного кредита, посколькеу разброс банковских условий достаточно велик. Для того, чтобы представить себе реальные сроки, нужно учесть, что при существующих ставках за 10 лет человек выплачивает примерно две стоимости квартиры.

Триста лет и еще тридацадь три года

Получаются забавные вещи: ежели не есть, на пить, непродовольственные товары не покупать, за квартиру не платить, а все деньги вкладывать только в квартиру, у москвича со средней зарплатой уйдет на выплату 12,5 лет (это, заметьте, без банковских процентов!). А чтобы купить один квадратный метр по среднерыночной цене в Москве человек со средней зарплатой должен работать 5 месяцев.

В Ханты-Мансийске или Тюмени виртуальный гражданин без нормальных человеческих потребностей может купить такую же квартиру всего за 2-2,5 года. Остальные города из нашей выборки, кроме Перми (4.5 года) ушли за планку в 5 лет. В Екатеринбурге копить придется 10 лет, а в Ростове чуть -- 9.

Если же учесть в расчете реальный прожиточный минимум, картина кардинально меняется. Из средней зарплаты вычтем прожиточный минимум в каждом из городов. Данные Росстата есть только по стоимости минимальной продовольственной корзины, так что оценить прожиточный минимум нам придется самостоятельно. Впрочем, оно и лучше -- предвзятость официальной статистики не будет нам мешать. Жизненный опыт подсказывает, что реальные затраты семьи оказывается в среднем раза в 4 больше официальной стоимости продовольственной корзины (добавим столько же на непродовольственные товары, столько же на квартплату и столько же на остальные нужды -- образование, развлечения, бензин и т.п.).

Вот тут-то и становится ясно, что человек со средней зарплатой в общем-то ни на что особенно рассчитывать не может: в Москве 30 лет придется выплачивать взятый в 2004-2005 гг. кредит на отдельную квартиру минимальной площади. Если же человек получает не 10 тыс. руб, а 20 тыс., то ему придется посидеть в банковском ярме около 9 лет. Пожалуй, москвичи могут позавидовать жителям Тюмени или Ханты-Мансийска, которые потратят на выплату кредита от 3,5 до 4 лет. Однако есть регионы, где срок выплаты кредита в несколько раз превышает продолжительность человеческой жизни. Ульяновцы за "однушку" будут выплачивать 333, что неудивительно, если от зарплаты на прочие нужды, кроме прожиточного минимума, остается 70 руб.

Куда плачевнее ситуация в Екатеринбурга, жители которого живут каждый месяц с дефицитом бюджета в 102 рубля. О какой ипотеке может вообще идти речь?!

Свыше 50 лет придется отдавать кредит жителям Рязани и Калуги, Нижнего Новгорода, Тулы и Ростова. В последнем городе срок выплаты кредита придется растянуть на 3 поколения, потому что он составил 110 лет. Интересно, что при всем этом в правительстве РФ уверены, что ипотека в России скоро станет массовой...

Итак, исходя из наших расчетов, можно сделать вывод, что средний россиянин не может выплатить ипотечный кредит (за исключением жителей Тюмени или Ханты-Мансийска) даже при идеальных условиях беспроцентного кредита. А что же в реальности? Кто же в России на самом деле может рассчитывать на реальную ипотеку с учетом банковских процентов. Иначе говоря, посчитаем, какова должна быть зарплата россиянина, чтобы он за максимальный срок кредита, возможный на российском рынке, смог расплатиться с банком за однокомнатную квартиру, а банк смог получить свои 15% годовых (средние по рынку). И главное, посчитаем, сколько таких граждан в России, согласно статистике Росстата.

Нефтянникам до финансистов далеко

Самый "длинный" кредит можно сегодня взять у Внешторгбанка – до 20 лет под 15% годовых. Начальный взнос 25%. Время, которое потребуется на накопление начального взноса, мы тоже включаем в срок выплат. Есть ограничения – в рублях квартира должна стоить не менее 370 тыс., а сумма кредита - составлять не меньше 28 тыс. Расчет проводился лишь для тех городов, где есть филиал Внешторгбанка.

Итак, в Москве доход потенциального заемщика должен составлять 43 тыс. руб. в месяц (чуть больше $1500). Таких людей в России по статистике в целом наберется 320 тысяч. В Подмосковье купить жилье в кредит сможет человек, получающий 19 тыс. руб (479 тыс. чел). Это лидеры расчета по требуемому доходу, который, получается, превышает средние по городу в 4 и в 2,5 раза соответственно. В Екатеринбурге надо зарабатывать в 3,5 раза больше, чем средний горожанин, а вот в остальных городах – всего лишь в 2-2,5 раза больше. Как всегда, порадовали Тюмень и Ханты-Мансийск – там клиентом банка может стать буквально каждый работающий, впрочем, это было понятно и из предыдущих расчетов.

Всего граждан России, которые хоть в какой-то степени могут претендовать на кредит Внешторгбанка, наберется 4 млн. 300 тыс. Не так уж и мало, и на такую аудиторию стоит поработать. Однако в действительности далеко не каждому из этих высокооплачиваемых наших сограждан нужна однокомнатная квартира. Cкорее всего, они уже давно владеют существенно большей жилплощадью.

Наверное, самым впечатляющим итогом нашего исследования стало понимание, что банк за 20 лет получает от заемщика практически 3 стоимости квартиры (296%, если быть точными), и эта цифра практически не зависит от цены квартиры или города. То есть 13 лет из 20 придется работать только на проценты банку. Если же кредит берется на 10 лет, то заемщик выплачивает фактически двойную стоимость жилья.

И еще один любопытный факт - именно банковские служащие теоретически должны быть первыми в очереди на ипотечный кредит. Именно в этой сфере экономики доля получающих зарплаты от 35 тыс.руб. максимальна – такую зарплату получают 7% от всех работников банковской сферы. Нефтяной отрасли до таких зарплат далеко – всего 0,5% от всех работающих. понятно, что практически некому получать ипотечный кредит среди работников науки и образования, ЖКХ и социальной сферы (0,1% от всех работающих в каждой из этих отраслей имеют зарплату выше 35 тыс. руб.).