Летняя аренда: выгоды и невзгоды

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Московскую квартиру можно использовать как дополнительный источник дохода, сдав на летние месяцы в аренду. Ведь за один месяц можно выручить 20-30 тыс. руб. Однако не все так просто: хозяевам придется потрудиться, чтобы найти арендатора на нужный срок, а съемщиком жилья, в свою очередь надо убедиться, что владелец квартиры не огорошит их каким-нибудь сюрпризом.

Доля мала, но постоянна

В этом году рынок аренды квартир, предлагаемых на лето, традиционно узок: «Доля «сезонных» квартир на рынке аренды всегда была невелика. Например, в 2008 году объем предложения такого жилья составлял не более 5-8%», - рассказала www.metrinfo.ru Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир Компании «Инком-Недвижимость». А по мнению Сергея Мигунова, руководителя Управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ», она обычно еще меньше – не больше 2-3% от общего рынка аренды.

Ситуация менялась во время кризиса, когда многие горожане теряли работу и пытались решить финансовые проблемы за счет сдачи квартиры в наем. «В 2009 году доля «сезонных» квартир выросла до 8-12% от общей доли рынка, а в 2010-м. – до 15%», - сообщает Галина Киселева. Но в этом году можно говорить лишь о традиционных 2-5%. Впрочем, некоторые аналитики ожидают роста предложения в ближайшее время, полагая, что рынок «сезонной» аренды тормозит поздняя весна и смещение дачного сезона. Так, Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», отмечает, что пока в их базе не более 2% «сезонных» квартир, но ожидается, что объем предложения вырастет до 5-7%. Высокую долю, такую же, как и в прошлом году, «летним» квартирам предрекает лишь Георгий Дзагуров, генеральный директор компанииPenny Lane Realty: «В апреле доля сезонного жилья составила около 5% от общего количества предложений, но этот показатель может вырасти даже до 15%», - считает эксперт.

Спрос, предложение и цены

Предлагаются в основном, как отмечает Галина Киселева (Инком-Недвижимость) 1-2-комнатные квартиры в «хрущевках» и типовых панельных домах. А для многокомнатных квартир распространена практика сдачи в наем лишь части жилья: кухни, санузла и одной комнаты со спальным местом, другие же помещениязакрываются на ключ и не сдаются. «Сезонные» квартиры чаще довольно аскетичны: обычный ремонт или фактически его отсутствие, минимум старой мебели и ограниченный набор бытовой техники. Предложения же в бизнес-классе единичны, а в классе «премиум» и вовсе отсутствуют. Это объясняется, прежде всего, аудиторией наймодателей: «Сезонные квартиры сдают небогатые или даже малообеспеченные семьи и пенсионеры, которые уезжают на лето на дачу. Для них сдача квартиры на лето - значительная прибавка к семейному бюджету. А хорошую дорогую квартиру на лето никто сдавать не будет, ее владельцу нет смысла рисковать качественным ремонтом и дорогим интерьером ради арендной ставки за три-пять месяцев, которая для его бюджета не так значима», - рассуждает Галина Киселева.

Да и «клиентура» обычно не тянет на дорогое жилье. «Они востребованы в основном у абитуриентов и студентов, приезжающих в Москву из регионов, а также у сезонных наемных работников», - говорит Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank. И еще к ним можно прибавить иностранных студентов и молодых специалистов, которые приезжают работать в Москву по краткосрочным контрактам или в качестве волонтеров, и туристов, решивших провести в столице весь свой отпуск.

Квартиры бизнес-класса могут быть востребованы либо у москвичей, которые решают снять жилье на время переезда или ремонта, либо у командированных. И при этом стоит отметить, что спрос на «сезонные» квартиры довольно низкий, искать арендаторов приходится долго, а можно и вовсе не найти. Либо удается «пристроить» свое жилье всего на пару месяцев, притом что хочется сдать квартиру на все время пребывания на даче – обычно это 3-6 месяцев в период с апреля по октябрь.

«Обычно квартиры, сдающиеся на лето, дешевле квартир, сдаваемых в долгосрочную аренду, на 10-20%», - говорит Наталья Юдина, эксперт по аренде «Московского Агентства Недвижимости». «Так, однокомнатная квартира площадью 40 кв. м на седьмом этаже 12-этажного панельного дома, расположенного в 15 минут ходьбы от станции метро «Отрадное» на период с мая по сентябрь предлагается за 20 000 руб./мес., а аналогичный по параметрам объект, единственное расположенный чуть ближе к метро «Отрадное», сдаваемый на длительный срок, предлагается за 25 000 руб./мес.», - приводит пример Мария Жукова (МИЭЛЬ-Аренда).

Стоимость аренды зависит от параметров квартиры и условий аренды, в отдельных случаях объект, сдаваемый на лето, может быть и дороже жилья, предлагаемого в долгосрочную аренду. «Цена «летней» квартиры определяется ее расположением и состоянием. Наиболее востребованы квартиры рядом с метро. Повышает стоимость наличие необходимой мебели и бытовой техники (но впрочем, это даже обязательное условие при сдаче), а также дополнительные преимущества - Интернет, видеоаппаратура, постельное белье, посуда и т.п.», - сообщает Наталья Юдина (Московское Агентство Недвижимости). «Цена квартиры на летний период складывается из совокупности факторов: сдается ли весь объект или же его часть, на один месяц или же на 4-5», - добавляет Андрей Соловьев (Knight Frank). Поэтому самую бюджетную «однушку» в отдалении от метро без ремонта и с минимальным набором мебели и техники можно снять даже за 12 тыс. руб. в месяц. А ухоженная однокомнатная квартира с недавним ремонтом рядом с метро, да еще и относительно недалеко от центра, может стоить и 25-27 тыс. руб. в месяц.

«Летняя аренда» - дело рисковое

Аренда квартиры на лето сопряжена с определенными рисками, причем как для арендатора, так и для арендодателя. Для арендатора риски, в общем-то, такие же, как и при долгосрочной аренде – имущественные: «имущество хозяина, в том числе и ценное, на время аренды обычно остается в квартире, и риск тотальной порчи и даже кражи в этом случае весьма очевиден», - считает Сергей Мигунов (КОНТИ). Но если даже обойдется без криминала, то состояние квартиры и находящихся там вещей может значительно ухудшится. «Зачастую арендатор, снимая квартиру на несколько месяцев, относится к ней как к номеру в гостинице», - подтверждает Мария Жукова (МИЭЛЬ-Аренда).

Рискует арендатор и своей возможной выгодой: «Например, хозяин планирует сдавать жилье в течение 3-4 месяцев, а нашелся желающий снять его лишь на 1-2 месяца. Соответственно, собственнику после истечения этого срока нужно будет искать нового жильца, а значит, он может потерять время и деньги», - говорит Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty).

А риски нанимателя при краткосрочной аренде обусловлены тем, что, в принципе, в любой момент он может оказаться без жилья: «Зачастую «летние квартиры» - единственное городское жилье владельца», - отмечает Георгий Дзагуров. А значит, в случае форс-мажорных обстоятельств, да и просто вдруг решив провести лето в городе, собственник вернется в квартиру и выселит арендаторов раньше срока.

Случаются и другие неприятности, особенно когда отношения между арендаторами и хозяином строятся на честном слове, а не на бумаге: «Забывчивая старушка может и не вспомнить, сколько ей уже заплатили, и потребовать дополнительно круглую сумму, при этом она, как собственник, имеет полное право сменить в квартире замки, и может не отдавать арендаторам их вещи, ведь доказать, что скарб не ее будет сложно», - предупреждает Наталья Юдина (Московское Агентство Недвижимости).

Договор – всему голова

Чтобы свести все эти риски к минимуму, нужно заключать договор аренды. В договоре прописываются срок аренды, размер арендной платы, возможность ее изменения, количество посещений квартиры собственником и пр., оговаривается, кто оплачивает коммунальные платежи. Обычно арендатор платит за Интернет, телефон и электричество, а остальные платежи (вода, газ, техобслуживание) берет на себя хозяин квартиры. А еще в договор включен раздел «Ответственность сторон», который регулирует взаимоотношения арендатора и арендодателя и определяет штрафные санкции в случае порчи имущества, несвоевременной или неполной оплаты арендных платежей и в случае непредвиденного возвращения владельца раньше срока окончания договора. Конечно, вернуться собственник жилья сможет, но только если на то будут действительно серьезные причины (например, болезнь) и заплатив неустойку.

В акте приема-передачи квартиры описывается, что именно находится в квартире и в каком состоянии. Также в этом вопросе помогает залоговый депозит, то есть, некая сумма, которую арендатор передают арендодателю при найме жилья. Если по истечении срока аренды все имущество остается в том же виде, в котором было на момент сдачи жилья, то деньги ему возвращаются в полном размере, а если какое-то имущество было испорчено или уничтожено, то из депозита вычитается его стоимость.

Есть и еще один способ защиты имущества: вывозить наиболее дорогие вещи за пределы квартиры или, при условии сдачи в аренду части квартиры, закрывать их в соседних комнатах.

Резюме

Чтобы квартира приносила доход, многие жители столицы, уезжая на дачу, сдают ее в аренду на время своего отсутствия. Правда, занимаются этим большей частью пенсионеры и другие не самые богатые граждане, поэтому предложений подобного жилья на рынке не много, и арендовать можно, как правило, квартиры эконом-класса, причем с минимальным набором мебели и техники и, возможно, без ремонта. Как и всякая аренда, «сезонная» сопряжена с целым рядом рисков, а лучший вариант обезопасить себя и для арендаторов, и для арендодателей – заключить договор.

Дата публикации: 17:54 23 мая 2011

Источник: bpn.ru