Бюрократия увеличивает стоимость недвижимости

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Забюрократизированные процедуры согласования, скрытая и явная коррупция повышают стоимость недвижимости на треть – в регионах и на две трети – в Москве. К таким выводам пришли специалисты Европейского университета в Санкт-Петербурге, которые исследовали проблемы влияния плохой институциональной среды на результаты ведения бизнеса в России.

«Мы исходили из посылки, что плохое функционирование институтов, связанных с регулированием хозяйственной деятельности и обеспечением прав собственности, является причиной завышенных цен на основные блага и услуги», – поясняет научный сотрудник Европейского университета (ЕС) Элла Панеях.

Методика

Для проведения исследования была разработана специальная методика. За конечный показатель хорошей или плохой работы институтов разных стран была принята доступность набора товаров или услуг для среднего жителя. В качестве объектов сравнения были выбраны товары, отвечающие нескольким критериям: местного производства, одинаково активно потребляемые в разных странах, а также – не имеющие в цене брендовой составляющей. В список оказались включены продовольственные товары (курятина, пиво, картофель), услуги (интернет, мобильная связь, кредиты) и недвижимость (продажа, аренда офиса и стоимость ночи в отеле). Их доступность для жителей России сравнивалась с двадцатью странами Восточной и Западной Европы и США.

Однако – с учетом того, что производительность труда в России примерно в три раза ниже, чем в США и Западной Европе, – простое деление средней зарплаты на стоимость выбранных товаров не отражает их реальную доступность. «Если европеец работает в три раза лучше, справедливо будет, что он сможет на свою среднюю зарплату приобрести в три раза больше благ», – поясняет Элла Панеях. В исследовании приводится пример России и Португалии. Номинальные среднемесячные зарплаты в этих странах составляют 358 евро и 862 евро соответственно. Оплата скоростного интернета обходится португальцам в 21,5 евро, а россиянам – в 15,2 евро в месяц. Как видно в номинальных ценах, стоимость интернета в Португалии выше, чем в России. Если рассчитать доступность услуги, исходя из средней национальной зарплаты, то для португальца она на 70% выше. Если же провести коррекцию с учетом производительности труда, которая в России вдвое ниже, то получился уже другой результат: покупательная способность португальской зарплаты отличается от российской всего на 16%. Это, по мнению ЕС, и будет показателем доступности благ, «очищенным» от производительности труда.

Номинальная недоступность

После коррекции средних зарплат с учетом национальной производительности труда выяснилось, что по доступности продуктов питания и интернета наша страна находится примерно в середине списка. Мобильная связь у нас даже дешевле, чем в большинстве сравниваемых стран. Зато все, связанное с недвижимостью, – покупка квартиры, аренда офиса, стоимость номера в отеле, – оказывается непомерно дорого.

Сравнивались цены 1 кв. м жилой площади в двухкомнатной квартире, расположенной в столицах и крупнейших городах исследуемых стран. Усредненная номинальная цена квадратного метра в Москве и Петербурге вошла в десятку самых высоких – дороже жилье только в Нью-Йорке, Лондоне, Париже, Женеве, Риме, Дублине. На среднюю заработную плату россиянин может купить лишь 0,06 кв. м жилой площади, что является самым низким показателем (близко к нам подходит только Болгария, где этот показатель составляет 0,09 кв. м).

После коррекции зарплат с учетом производительности труда картина меняется, но не кардинально. Возможности для покупки жилья в Австрии, Бельгии, Германии, Португалии, Эстонии в четыре-пять раз превосходят российские. В Словении, Польше, Нидерландах, Греции, Финляндии недвижимость доступнее в два-три раза. В Болгарии, Швейцарии, Испании, Словакии, Италии, Чехии – в полтора-два раза. Зато стоимость жилья в зарплате, скорректированной на производительность, в США и Франции оказывается даже выше, чем в России – в силу высоких столичных цен.

Скорректированная недоступность

Цена офисной недвижимости в России также является одной из самых высоких. Она уступает только Парижу и лишь немного превосходит стоимость лондонской офисной недвижимости. Но в остальных странах Западной Европы и США аренда офиса на 20-30% дешевле, а в Восточной Европе – дешевле вдвое. Так, на среднюю зарплату россиянин может арендовать в Москве в 20 раз меньше офисных площадей, чем бельгиец в Брюсселе.

После коррекции средней зарплаты с учетом производительности труда показатель доступности аренды для россиян возрастает, но не кардинально. В Австрии, Дании, Бельгии, Греции предприниматель может арендовать в шесть – шесть с половиной раз больше офисной недвижимости в столице своей страны, чем россиянин в Москве или Петербурге. С Хельсинки, Берлином, Лиссабоном, Таллинном, Амстердамом, Любляной разница оказалась трех-четырехкратной. В остальных странах аренда офисов доступнее в полтора-два раза.

Ставки проживания в 4-звездочном отеле в России очень высоки – на уровне 150 евро в сутки. Для сравнения – в Праге стоимость проживания в три раза ниже, чем в России. После корректировки средних заработных плат с учетом производительности труда доступность отелей для россиян оказалась ниже, чем во всех других странах, кроме США (Нью-Йорк). Разница варьируется от 16% (в Братиславе) до 3,3 раза – в Афинах.

Бюрократическая недоступность

Если доступность определенного товара или услуги (скорректированная с учетом производительности труда) в России находится на среднем уровне, то, скорее всего, с регулированием в данной отрасли дела обстоят нормально, и цены в ней складываются под воздействием рыночных факторов, полагают в Европейском университете. Если же доступность намного ниже, то разница в цене определяется той самой плохой институциональной средой.

В ходе интервью с участниками исследуемых отраслей гипотеза исследователей получила подтверждение. Как выяснилось, одна из основных проблем – низкая бюрократическая культура, которая ведет к затягиванию сроков строительства: если в Европе от бизнес-плана до открытия отеля проходит два-три года, то в России – четыре-пять лет.

Цену недвижимости повышают также явные и завуалированные взятки. По оценке строителей, взятки наличными составляют от 5% до 15% стоимости проекта. При этом одной из наиболее «взяткоемких» процедур является приобретение земли. Если в регионах ее стоимость может составлять от 5% в конечной цене 1 кв. м типового жилья, то в Москве – превышает 30%. Другая часть поборов возникает из так называемой легализованной коррупции – когда разрешение ведомства возможно получить, только заказав подготовку документации конкретной частной компании, выставляющей монопольно высокие цены на свои услуги. По оценкам владельца строительной компании, дополнительные затраты на проектирование и согласования составляют от менее 1% в регионах до 3-5% в Москве и Петербурге. Суммарно потери от взаимодействия с государственными институтами составляют в строительстве недвижимости от 25% до 33% в провинции и до 66% в Москве.

«Негативное влияние институциональной среды на доступность благ в России практически полностью обусловлено административной рентой и процессом ее извлечения. Эффективность разрешительных процедур – как источника административной ренты – определяется способностью государства воспрепятствовать экономической деятельности в той области, к которой относится процедура. Таким образом, уязвимость фирмы как источника административной ренты определяется не «стратегической важностью» бизнеса или его незаконностью, а его уязвимостью перед угрозой прекращения деятельности», – делают вывод исследователи.

Дата публикации: 10:40 24 мая 2011

Источник: bpn.ru