Обмен с доплатой: как не попасть впросак

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

За последний год количество петербуржцев, желающих улучшить свои жилищные условия с помощью обмена с доплатой, выросло почти на 15%. За возможность переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную или из двушки уже в трешку люди готовы выложить от 400 тыс. до 1 млн руб.

Однако большинство граждан даже не догадываются о тех трудностях, с которыми они могут столкнуться при совершении обмена с доплатой. К таким выводам пришли участники семинара для населения «Как улучшить жилищные условия», который состоялся в рамках выставки-семинара «Жилищный проект», организованного Жилищным комитетом Санкт-Петербурга и ГК «Бюллетень Недвижимости».

Классический обмен – в прошлом

Совершить классический чистый обмен в настоящее время почти невозможно, считают большинство экспертов. Поэтому сейчас эти сделки проводятся как продажа собственного жилья со встречной покупкой.

Как поясняет генеральный директор АН «Динас» Юрий Сергеев, это объясняется тем, что чистый обмен связан с огромным количеством условий, выполнить их на 100% в принципе невозможно. Прежде всего, для классического обмена обе квартиры должны быть не приватизированы. Кроме того, необходимо получить разрешение Горжилобмена, а также – райжилобмена по месту жительства.

Если квартиры находятся в собственности и речь идет о договоре мены, как и в первом случае, то обменные варианты должны полностью устраивать обе стороны, чего в жизни практически не встречается. «Поэтому лучше использовать механизм продажи с последующей встречной покупкой», – добавляет Юрий Сергеев.

По словам руководителя группы «Жилой фонд» АН «Итака» Марины Пислегиной, количество желающих улучшить свои жилищные условия таким способом после кризиса возросло на 10-15%. Покупатели поняли, что ждать дольше просто нет смысла, глобального падения цен не предвидится.

Генеральный директор агентства «БЕНУА» Дмитрий Щегельский лишь отчасти согласен с таким утверждением. «Сделки по обменам с доплатой всегда были особенно востребованы в Петербурге. И в последние восемь лет, несмотря на кризис, наблюдался только рост данного сегмента рынка. Более того, кризис действительно подтолкнул его развитие, поскольку цены на недвижимость упали, а соответственно снизился и необходимый размер доплат по таким сделкам, что и сделало их еще более популярными», – отметил он.

Первые шаги

Главными условиями реализации успешного обмена квартир с доплатой эксперты называют, как ни странно, само четкое желание улучшить жилищные условия.

«Первый шаг – принять однозначное решение о необходимости немедленного улучшения условий жизни. Если есть какие-то сомнения, то лучше не торопиться, оценить ситуацию, а лишь потом принимать ответственное решение», – говорит Марина Пислегина.

Юрий Сергеев продолжает, что после этого решившемуся на обмен гражданину необходимо определиться с тем, сколько стоит на рынке его собственная квартира и сколько стоит то жилье, в которое он хочет переехать. И в этом могут помочь открытые источники. В частности, профильные печатные СМИ и интернет-издания. «Например, вы можете посмотреть цены на квартиры, похожие на ваши, в «Бюллетене Недвижимости» и других изданиях», – поясняет глава АН «Динас».

По словам Юрия Сергеева, также надо обращать внимание на то, что реальная цена квартиры может еще снизиться из-за продолжительной экспозиции объекта. «Как правило, первоначально все квартиры на рынке появляются по более высокой цене, их стоимость может быть завышена на 5-10%. В этом тоже заложено поле для торга», – подчеркивает он.

Затем, как считает гендиректор АН «Динас», с помощью открытых источников следует определиться и с тем, сколько стоит недвижимость, которую человек хочет приобрести.

После чего уже стоит обратиться к профессионалам, без которых в таком трудном деле, как обмен с доплатой, все же не обойтись.

«Только профессионал может адекватно оценить квартиру глазами потенциального покупателя. Сам проживающий в квартире знает все ее плюсы, а на минусы как правило закрывает глаза, хотя тоже их знает. Задача человека, который решил заниматься таким разменом, – не пытаться его совершать целый год, полтора, два, а получить объективную и оперативную информацию, на каких условиях он сейчас этот размен может осуществить.

Вполне возможно, что после консультации со специалистом выяснится, что реализовать такой обмен с доплатой в принципе невозможно. И хороший специалист должен прямо об этом сказать. Так происходит, например, когда квартира оформлена таким образом, что там есть большая доля в собственности у ребенка. А люди хотят разменять ее на такие объекты, сделка по которым не пройдет согласования в органах опеки и попечительства. Затевать такое дело и тратить уйму своего времени не имеет смысла», – рассказывает Юрий Сергеев.

От двух месяцев и более

По данным Марины Пислегиной, в среднем при обмене поиск покупателя занимает один-два месяца, подбор встречного варианта – две-три недели, подготовка документов – в течение месяца. «Чтобы сэкономить время на ненужных вариантах, следует изначально четко определиться со своими потребностями, а также адекватно подходить к рассмотрению всех предложений», – подчеркивает она.

Еще около месяца в идеале должна занять регистрация документов, добавляет генеральный директор АН «Динас». «На практике же период регистрации может затянуться на два-три месяца, и даже больше», – признается генеральный директор АН «Аркада» Андрей Васильев.

А общая практика агентств, входящих в общественные организации, показывает, что удовольствие улучшить свои жилищные условия при обмене с доплатой обходится в 6-8% от стоимости той квартиры, которую гражданин продает.

За 500 тысяч рублей из однушки в двушку

По словам экспертов, в настоящее время клиентов как правило интересует переезд из однокомнатных квартир в двухкомнатные и из двухкомнатных – в трехкомнатные, такого же класса комфортности.

«Сегодня классический размер доплаты составляет приблизительно 500 тыс. руб., но в основном речь идет о 300-400 тыс. руб. Однокомнатные квартиры (не самые лучшие), оцениваются приблизительно в 2,5 млн. При этом на рынке есть предложения по двушкам (такого же класса комфорта, то есть – не лучшим) за 2,8-2,9 млн руб. Таким образом, человек за доплату в 300-400 тыс. руб. приобретает себе еще одну комнату. Это отличительная особенность текущей ситуации на рынке. До этого комната плюс однокомнатная квартира по стоимости приравнивались к двушке. Но теперь это утратило актуальность. То же происходит и с переездом из двухкомнатных в трехкомнатные. Например, те же брежневки и хрущевки оцениваются в 3,3-3,4 млн руб., и здесь также люди за 400-500 тыс. хотят просто получить дополнительную комнату», – поясняет Юрий Сергеев.

По мнению Андрея Васильева, вариант обмена с доплатой при переезде из комнаты в однокомнатную квартиру практически не встречается. «С учетом того что комната стоит около миллиона, а однокомнатная квартира – около 2,5 млн руб., размер доплаты здесь будет достаточно большим, в то время как клиенты, заинтересованные в подобных сделках, не располагают такими денежными ресурсами», – рассуждает он.

Как добавляет Марина Пислегина, максимальный размер доплаты именно по таким сделкам составляет примерно 1 млн руб.По сведениям экспертов, в настоящее время на доплату люди берут субсидии, задействуют ипотеку, а также потребительские кредиты.

Примечательно, что именно размер среднего потребительского займа – 500 тыс. руб. – и повлиял на «классический» размер доплат граждан, объясняет Дмитрий Щегельский.

А если в сделке задействованы средства ипотечного кредита, то размер доплат, соответственно, повышается, добавляет Марина Пислегина.

«Сейчас людей, приходящих в агентство с живыми деньгами, с миллионом рублей на кармане, практически нет. В основном доплата формируется из нескольких источников, хотя в ней присутствуют в незначительной доле собственные накопления граждан», – заключает Юрий Сергеев.

Риски клиента

По мнению большинства экспертов, в настоящее время потерять квартиру при осуществлении доплаты с обменом практически невозможно, если сделка проводится через известное и добропорядочное агентство.

«Как правило, в агентствах клиенты полностью отгорожены от криминальных рисков, которых все так опасаются. Недобросовестные граждане, которые намереваются провернуть какие-либо махинации, вряд ли будут обращаться в такие организации, а станут продавать сомнительные квартиры частным образом. Они прекрасно осведомлены о том, что все документы будут проверяться, и просто не захотят связываться с профессионалами», – рассказывает Юрий Сергеев. Самым важным условием завершения процедуры обмена с доплатой эксперты считают сохранение цепочки сделок в первоначальном виде на протяжении всего периода их проведения.

В свою очередь, среди рисков, лежащих на поверхности, Юрий Сергеев готов выделить возможность потери залога по сделке, который может доходить до 20-50 тыс. руб.

«Это происходит тогда, когда сам клиент не очень хорошо разбирается в ситуации, невнимательно составлен договор с агентством. И получается, что вроде бы и покупатель на собственное жилье найден, и подобран вариант по встречному приобретению. Далее человек вносит залог за будущее жилье, но в последний момент продавец отказывается от сделки, и гражданин теряет свои деньги. В надежном агентстве такие ситуации изначально должны быть четко прописаны в договоре и оговорены с участниками сделки», – подчеркивает он.

Не исключен и разрыв сделки. «Это происходит тогда, когда желающего улучшить условия просят продать квартиру пораньше. Затем покупка нового жилья в последний момент срывается, а квартира уже продана. В итоге клиент прилагает все усилия, чтобы сделку расторгнуть, поскольку цель продажи квартиры – не деньги, а получение нового жилья. К сожалению. Это самая неприятная ситуация, но ее также необходимо учитывать еще при составлении договора», – поясняет Юрий Сергеев.

Не менее неприятный сюрприз может поджидать уже и при полном завершении сделки обмена квартиры с доплатой. «При – опять же – неправильно оформленной документации гражданам могут прийти платежки из налоговой на сотни тысяч рублей за совершенную куплю-продажу недвижимого имущества. Добросовестный агент заранее сообщит клиенту о том, какие суммы придется уплатить государству и вместе с ним просмотрит возможные варианты снижения платежей», – добавляет генеральный директор АН «Динас».

Дата публикации: 16:36 06 июня 2011

Источник: bpn.ru