За надежность надо платить. Застройщикам

С 1 апреля вступил в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Юристы отмечают, что этот документ надежно защитит права граждан от посягательств со стороны недобросовестных застройщиков.

В то же время застройщики утверждают, что вследствие принятия закона цены на квартиры в возводимых домах вырастут. Так что же закон принес простым покупателям на рынке недвижимости?

Чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим ситуацию с приобретением квартир в строящихся домах. В юридических документах компаний, занимающихся продажей квартир, можно найти различные определения этого процесса: «долевое инвестирование», «долевое строительство», «долевое участие в инвестировании строящегося дома», «совместная деятельность в строительстве жилых домов», «долевое участие в финансировании строительства жилых домов», «товарищество застройщиков» и т. д. Список терминов, которыми обозначается покупка квартиры в строящемся доме, можно продолжать практически до бесконечности. Поскольку все эти определения присутствуют в договорах — документах, которые должны защищать права покупателя и продавца, то в случае возникновения конфликтной ситуации из-за документальной путаницы и отсутствия единой правовой базы разрешить проблему бывает сложно.

Подобных ситуаций на рынке бывает не так уж мало. В судебной практике зафиксированы случаи, когда застройщик, собрав средства на строительство одного дома, направлял их на возведение другого. Или распродавал квартиры «на сторону» по рыночным ценам, а гражданам, инвестировавшим это строительство, вместо готового жилья возвращал деньги. Случалось, что после сдачи дома на одну квартиру объявлялось несколько владельцев. О несоблюдении сроков сдачи домов или передаче гражданам квартир с недоделками и говорить не приходится — это явления достаточно распространенные.

Но при подаче в суд на недобросовестного застройщика было нелегко добиться положительного результата. Все зависело от того, как суд квалифицировал заключенный договор. Например, если возникшие по договору отношения сторон расценивались как «простое товарищество», то Закон «О защите прав потребителей» был в этом случае неприменим. А ведь именно этот правовой акт предусматривает взыскание неустойки и компенсацию морального ущерба, что в таких обстоятельствах и требовалось пострадавшей стороне.

Тем не менее, несмотря на несовершенство правовой базы и риск доверить средства недобросовестному застройщику, покупка квартир в строящихся домах была и остается достаточно востребованной: обычно уже на стадии котлована многие квартиры будущего дома бывают распроданы. Это достаточно прибыльное вложение средств: при приобретении квартиры не по рыночной, а по инвестиционной цене экономится 32–40% стоимости квартиры, что при покупке «двушки» составляет в среднем $40–65 тыс.

Договор по закону

Перед тем как перейти к анализу изменений, хотелось бы остановиться на одном немаловажном факте. Положения принятого закона распространяются только на те объекты, разрешение на строительство которых будет выдано после вступления закона в силу. Если разрешение получено до этой даты, указанный закон не действует, даже если договоры об участии в долевом строительстве этих домов будут заключены после 1 апреля.

С одной стороны, покупатели квартир в строящихся домах, или, по определению нового закона, участники долевого строительства, получают ряд гарантий. Прежде всего, закон вводит понятие «застройщик». Если ранее ответственной стороной выступали не сами застройщики, а организации, которым застройщики передавали права требования на строящееся жилье, а также посредники, то теперь застройщиком сможет выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок. И привлекать денежные средства можно на основании полученного разрешения на строительство, причем только на этом земельном участке. Застройщик выступает ответственным лицом в случае возникновения осложнений юридического, финансового или какого-либо другого характера.

Кроме того, привлекать денежные средства застройщик имеет право только через две недели после опубликования в СМИ (или интернете) всей информации об организации-застройщике (ее название, учредители, в каких проектах по недвижимости участвовала компания за последние три года, величина собственных денежных средств и размер кредитной задолженности) и о строительном проекте (документ о праве собственности (аренды) на земельный участок, разрешение на строительство, этапы и срок окончания работ, количество жилых и нежилых помещений в будущем доме, их технические характеристики, кто будет осуществлять строительные работы и т. д.).

Если финансовые средства привлечены без соблюдения этих требований, закон предоставляет право гражданам потребовать немедленного возврата денег в полном объеме, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере и возмещения причиненных убытков.

Для устранения юридической путаницы закон вводит ряд требований к заключаемым договорам участия в долевом строительстве (далее — договорам). По договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участникам долевого строительства. Другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать: определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет. При отсутствии в договоре вышеуказанных условий он считается недействительным. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Кроме того, независимо от содержания договора риск разрушения или повреждения объекта до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Долгострой и недоделки теперь наказуемы

Принятый закон защищает покупателя от долгостроя. Согласно ст. 7, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик выплачивает неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования Центробанка РФ (ЦБ РФ) цены договора за каждый день просрочки. Если принять условную стоимость приобретаемой квартиры за $100 тыс., то при нынешней ставке рефинансирования ЦБ РФ (13%) ежедневные пени составят $173, месяц задержки обойдется застройщику в $5,2 тыс. В случае если строительство очевидно не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения этого срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Закон оберегает участников долевого строительства и от получения квартир в недостроенном виде. Как уже упоминалось, любые условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки, считаются ничтожными. Согласно закону, застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует условиям договора либо (при отсутствии или неполноте условий такого договора) требованиям технических регламентов, проектной документации, а также иным непременным требованиям.

Если здание возведено с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, уменьшения цены договора или возмещения расходов за устранение недостатков своими силами. Претензии к застройщику можно предъявить в течение гарантийного срока, т. е. как минимум в течение пяти лет с момента передачи квартиры в собственность.

В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата внесенных денежных средств и уплаты процентов на эту сумму за ее использование. Размер пени в этом случае соответствует 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Указанные проценты начисляются со дня внесения денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если считать условно сумму контракта на квартиру равной $100 тыс. и внесенной единовременно в начале строительства, а сроком строительства — календарный год, то застройщик должен будет выплатить пени в размере $32 тыс.

Кроме того, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возвращения средств и выплаты пени, если строительство прекращено или приостановлено и обстоятельства очевидно свидетельствуют, что в предусмотренный договором срок объект не может быть передан участнику долевого строительства; существенно изменена проектная документация строящегося дома, в том числе площадь квартиры; изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома.

Принятый закон ужесточает требования к документации строительных фирм и предполагает наказание за их несоблюдение. За ошибки в документации, нарушение условий договора на строительную фирму наложат штраф, если через полгода недостатки не будут устранены, компанию снова обяжут выплатить штраф. Если нарушения будут замечены и в третий раз, то контролирующий орган имеет право ликвидировать фирму.

Наряду с тем, что принятый закон защищает права покупателей квартиры, он также требует от них соблюдения взятых на себя обязательств. В основном это касается сроков выплаты средств на строительство дома. Если договором предполагается единовременное внесение платежа, то его просрочка более чем на три месяца дает застройщику право требовать расторжения договора в судебном порядке. В случае с оплатой в рассрочку систематическое нарушение сроков внесения платежей (более чем три раза в течение 12 месяцев) также дает застройщику основание требовать расторжения договора. В этих случаях участник долевого строительства уплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

«Побочные эффекты»

Бесспорно, принятый закон закрывает все видимые «белые пятна» в правовом регулировании отношений застройщиков и участников долевого строительства, делая инвестиции в новостройки более надежными. Однако срабатывают законы рынка: чем выше риски, тем выше прибыль, и наоборот. Руководители многих компаний-застройщиков заявляют, что в соответствии с новым законом «дольщики получили больше гарантий, а у застройщиков значительно возросли риски. Стоимость этих рисков и будет внесена в стоимость жилья». Как уже упоминалось, закон обязывает застройщиков публиковать в СМИ разрешительную документацию. Раньше строительные фирмы могли продавать квартиры еще до получения необходимой документации (в лучшем случае ее оформление занимает шесть–десять месяцев). Теперь объект может быть выставлен на продажу только по истечении 14 дней после опубликования необходимых документов в прессе. Как итог — прогнозируемое повышение стоимости 1 кв. м на 20–30%.

С другой стороны, эксперты указывают, что с введением нового закона на рынке недвижимости исчезнут не только аферисты, но и организации, не имеющие достаточных средств для самостоятельного ведения строительства, и останутся только крупные компании. Потенциальные инвесторы смогут включаться в процесс финансирования строительства на более позднем этапе, соответственно, стоимость квадратного метра для них окажется еще выше. Получается, что за безопасность инвестиций придется платить рядовому покупателю.

***

Оксана Каарма, Заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Новый закон о долевом участии, безусловно, призван защитить покупателей квартир в строящихся домах. Но с другой стороны, с введением его в действие скорее всего увеличится стоимость квартир в новостройках. Дело в том, что нормы, содержащиеся в этом законе, усложняют процедуру оформления документов на объект. К примеру, появилось понятие «проектной декларации», установлен порядок ее создания, регистрации и опубликования. Новый закон четко определяет, в каком виде можно привлекать деньги частных граждан, какие документы должен иметь на руках застройщик. Так, должно быть получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, пройдена государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка.

Такие процедуры приведут к затягиванию сроков строительства, часть строек скорее всего будет «заморожена». По подсчетам экспертов рынка недвижимости, реализация квартир в 50–60% строящихся сейчас объектов приостановится. В результате жилья на рынке будет меньше, в то время как спрос по-прежнему останется на высоком уровне. Значит, цены начнут расти.

Конечно, застройщики могут попытаться прекратить реализацию квартир физическим лицам в строящемся доме. Но в этом случае придется привлекать банковские средства, заключать инвестиционные договоры. И только после завершения строительства продавать сданное в эксплуатацию жилье клиентам. Но и такой подход скажется на стоимости квартир, поскольку привлеченные кредитные средства предполагают выплату процентов за их использование. К примеру, ставка банков составляет не менее 15% годовых, к этой сумме следует прибавить платежи за обслуживание кредита. В любом случае в апреле стоит ожидать подорожания квартир в строящихся домах на 15–20%.

Дата публикации: 10:11 11 апреля 2005

Источник: bpn.ru