Нормы кривого действия

С вступлением в силу Жилищного кодекса и закона о долевом строительстве бизнес попал в противоречивое положение: с одной стороны, новые нормы закона необходимо исполнять, с другой - их прямое исполнение может привести к дисбалансу на рынке.

Вступившие в силу Жилищный кодекс (ЖК) и закон "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов..." серьезно изменили правила игры на рынке жилищного строительства. Это требует от всех участников - граждан, застройщиков и госорганов - дополнительных усилий по реорганизации своей деятельности. Напрягаться, однако, никому не хочется, потому новшества всеми воспринимаются в штыки. По этой причине даже некоторые разумные нововведения, вроде усиления роли и ответственности дольщиков за счет сокращения функций застройщиков, трактуются как нерациональное усложнение правил игры. Впрочем, ряд новых норм действительно неоправданно увеличивает предпринимательские риски.

Первыми законодательные перемены ощутили строительные компании. Самые большие проблемы они предвидят на завершающих этапах строительства своих объектов - во время сдачи домов госкомиссии для ввода в эксплуатацию и подключения к сетям энергоснабжающих организаций. Законодательные новшества побуждают строителей разрабатывать процедуры, позволяющие организовать работу в соответствии с новыми правилами. Однако к некоторым новшествам закона о долевом строительстве приспособиться, по их мнению, невозможно. По поводу этих норм строители настроены серьезно - требуют их отменить, для чего развернули бурную лоббистскую деятельность в правительстве и Госдуме. Конкретных результатов пока нет, хотя власти признали наличие серьезных проблем и согласились доработать закон.

На рынке сейчас патовая ситуация - технология работы по новым правилам еще не отработана (тем более что некоторые из них с большой вероятностью будут изменены), а старые правила уже нелегитимны. Однако кризиса, скорее всего, не будет - представители государственных органов согласны с тем, что в переходный период разумно придерживаться старых правил. Так что на практике особых перемен пока не заметно.

Кому сдавать дом?

Согласно ст. 139 Жилищного кодекса, "в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах". Поскольку во всем остальном с точки зрения правоотношений (порядок создания ТСЖ, правила управления домом) строящийся дом ничем не отличается от старого, это означает, что все ключевые решения по управлению домом теперь принимают дольщики, а не застройщик, как раньше. Причем ЖК предоставляет дольщикам лишь один инструмент реализации их воли - ТСЖ. Ни права на самоуправление, ни возможности выбрать управляющую компанию на общем собрании дольщики не имеют (потому что не являются собственниками квартир).

Соответственно, для участия в приемке дома госкомиссией ТСЖ должно выбрать эксплуатирующую организацию, которая ставит подпись под соответствующим актом и берет дом на баланс. Она же (либо, согласно ст. 138 ЖК, само ТСЖ) заключает договоры о подключении к сетям "Ленэнерго", "Водоканала", ГУП ТЭК, на обслуживание лифтов и т.д.

Таким образом, ключевыми моментами становятся создание ТСЖ дольщиками и выбор эксплуатирующей организации (или управляющей домом компании, которая сама определит эксплуатирующую организацию). Тут важны и сроки. Для старого жилищного фонда время создания товарищества может растянуться на год (владельцы квартир должны определиться до 1 марта 2006 года). Для новостроек это неприемлемо - ТСЖ надо создать до сдачи дома. Раньше ТСЖ, как и эксплуатирующая организация, по сути, были подразделениями строительных компаний, так что все описанные выше процедуры исполнялись без проволочек. Теперь это требует особых усилий.

Кроме того, возникает еще одна проблема. "Если следовать букве закона, - поясняет вице-президент холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Кирилл Вязовский, - то сейчас строительные компании после госкомиссии по приемке дома и передачи ключей от квартир и документов дольщикам, в принципе, должны расторгнуть все свои договоры с энергетиками и прочими монополистами, заключенные на обеспечение строительных нужд, - они могут задвигать все задвижки, перекрывать воду и уходить из дома".

На резонный вопрос, кто эти задвижки откроет, ЖК однозначно отвечает - дольщики, которые посредством ТСЖ должны обеспечить заключение всех необходимых договоров и бесперебойную оплату предоставляемых дому услуг вне зависимости от того, заселились они в него или нет. Обычно дольщики заселяются не сразу - прежде они производят отделочные работы (ведь дома часто сдаются без отделки). "Но если не заниматься эксплуатацией и охраной дома, все быстро придет в упадок", - подчеркивает начальник службы эксплуатации компании "Петротрест" Ирина Тарасенко.

При всех недостатках прежнего порядка (компании фактически навязывали свои структуры дольщикам), стоит признать, - строители обеспечивали непрерывное управление домом во время паузы, естественно возникающей между окончанием строительства и вселением жильцов. Хотя эта пауза длилась иногда около года, владельцам квартир это проблем не создавало. Теперь строители лишены права самостоятельно решать подобные вопросы - соответствующая обязанность также возложена на дольщиков. И это тоже создает им дополнительные трудности.

Итак, главный вопрос звучит так: каким образом должны самоорганизовываться абсолютно незнакомые друг с другом будущие собственники квартир, чтобы создать ТСЖ, избрать его правление (выбрать эксплуатирующую организацию самим либо через ТСЖ), а также обеспечить управление домом до момента вселения основной массы жильцов?

Заочный выход

Ответ ищут сами строительные компании. Понятно, что бизнес пытается решить проблему не из абстрактного благородства, а по вполне конкретным причинам. Как отмечали в беседах с корреспондентом "Эксперта С-З" представители строительных петербургских компаний, они боятся оказаться крайними в глазах дольщиков, которым придется самим "разруливать" описанные выше проблемы, что негативно отразится на имидже компаний. Между тем конкуренция на рынке ужесточается из-за спада спроса, строители сейчас как никогда заинтересованы в доброжелательном отношении дольщиков и потому намерены всячески помогать им справиться с новыми обязанностями.

Строители еще не столкнулись с "проблемой передачи дома", потому что во всех жилых домах, которые сейчас принимает госкомиссия, ТСЖ были созданы застройщиками еще до 1 марта, то есть до вступления ЖК в действие. Как заявил корреспонденту "Эксперта С-З" Леонид Притулюк, заместитель начальника управления ГАСН Санкт-Петербурга (Госархстройнадзор - ключевой госорган в сфере жилищного строительства, назначает госкомиссию по приемке дома, представитель ГАСН является председателем комиссии), "в настоящее время дома принимаются госкомиссией по старому порядку, так как новый еще не регламентирован соответствующими постановлениями федерального правительства, а также субъектов РФ". То есть ГАСН пока признает полномочия ТСЖ, созданных застройщиками. Такая лояльность ключевого госоргана, безусловно, значительно облегчает всем участникам прохождение переходного периода. Однако тот же Притулюк предупреждает: "Как только такие регламенты будут разработаны, изменится и порядок". Это значит, что если строители не предпримут адекватных шагов, очень скоро у них возникнут серьезные проблемы.

Строители осознают угрозу и практически все разработали технологии решения проблемы. В частности, вице-президент по правовым вопросам и перспективному развитию компании "М-Индустрия" Николай Новосельцев заявил, что в его компании намерены воспользоваться нормой ЖК о возможности проведения собрания собственников жилья в заочной форме: "Скорее всего, мы будем отправлять повестку собрания заказным письмом или уже при заключении договора о долевом участии выдавать какие-то пакеты. Можно еще на этапе подписания договора с дольщиками, выявлять людей с необходимым техническим образованием, способных взять на себя бремя управления домом. Их кандидатуры могут быть предложены в процессе создания ТСЖ".

Скорее всего, "заочный" способ решения проблемы изберет большинство компаний, потому что, судя по всему, он самый простой. Кстати, некоторые опрошенные нами представители признались, что будут убеждать дольщиков пойти по пути делегирования полномочий по обслуживанию дома профессиональным управляющим компаниям. "В этом случае, - поясняет Николай Новосельцев, - собственникам не придется заниматься поиском специалистов, имеющих все необходимые лицензии и допуски".

Платежи без адреса

Есть и еще одна проблема, о которой стоит сказать подробнее. Дело в том, что в ЖК закреплена норма - оплата коммунальных услуг начинается с момента государственной регистрации права собственности. Между тем, как отмечали наши собеседники, на практике дольщики не торопятся регистрировать право собственности в сданном доме. Нередки случаи, когда дольщик, получив по акту приемки квартиру, не регистрирует свое право несколько лет. В то же время, являясь правообладателем, он живет в квартире и, соответственно, пользуется всей коммунальной инфраструктурой. "Кто за это должен платить, ЖК не уточняет", - утверждает Ирина Тарасенко.

По логике законодательства, все эти вопросы должно урегулировать ТСЖ (или нанятая им профессиональная управляющая компания). Но на практике тут возможны проблемы. Отметим, что раньше застройщики за свой счет обслуживали дом до момента регистрации дольщиками прав собственности. При этом в договорах с ними было особо оговорено, что эти затраты владельцы квартир компенсируют после регистрации. Такой порядок не вызывал возражений у дольщиков, и это внушает строительным компаниям надежду, что и сейчас, после введения новых норм ЖК, дольщики не станут массово отказываться от коммунальных платежей, ссылаясь на букву закона. Однако полной уверенности в этом у строителей нет, так что некоторые компании планируют закреплять пункт о "коммунальных платежах" в договорах с дольщиками. Другие собираются решать проблему методом убеждения.

Помимо этого строители указывают на ряд других проблем, хоть и более мелких, но не менее болезненных. Часть из них будет снята введением специальных регламентирующих законов и положений, которые еще должны быть разработаны на федеральном и региональном уровнях. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что описанные выше ключевые проблемы застройщики предпочитают решать сами, причем не всегда следуя букве ЖК и его духу (по ЖК, инициатива должна исходить от собственников жилья).

Тяжелая доля

Если проблемы, порожденные ЖК, в той или иной степени разрешимы, то закон "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов..." в его сегодняшнем виде, по мнению экспертов, делает фактически неработоспособной саму схему долевого строительства (подробнее см. "Эксперт С-З" №8 от 28 февраля 2005 года).

Камнем преткновения специалисты называют норму, предоставляющую дольщику право расторгать договор в одностороннем порядке (строительные компании могут это сделать только через суд). "Из-за размытости формулировок дольщики могут расторгнуть договор по любому, даже незначительному поводу, - высказывает общее мнение строительных компаний генеральный директор Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" Михаил Викторов. - Причем застройщик обязан выплатить расторгнувшему договор дольщику компенсацию за использование средств, которая может доходить до пяти ставок рефинансирования Центробанка, что соответствует примерно 60% годовых. Согласитесь - впечатляющая рентабельность, и это может стать неплохим бизнесом для склонных к аферам людей и даст повод для нечестной конкурентной борьбы".

"'Защитим права людей путем введения дополнительных ограничений без предложения технологии работы' - этот принцип вызывает только суматоху и дисбаланс на рынке, а в конечном счете всегда удорожание", - уверен генеральный директор ПО "Ленстройматериалы" Дмитрий Игнатьев. С ним согласны практически все участники рынка. По мнению экспертов, даже если застройщик рискнет работать по новому закону, он вынужден будет максимально застраховаться, и все риски будут закладываться в отпускную цену квадратных метров. Но это может лишить смысла саму схему долевого участия, популярность которой у населения была обусловлена ее финансовой оптимальностью.

Между тем при всей своей ущербности "долевка" сейчас - единственная схема приобретения жилья, доступная массам россиян (ипотека заменить ее пока не способна, другие механизмы не найдены). Уничтожая "долевку", российский законодатель взамен ничего не предлагает. В результате закон о долевом участии фактически лишает основную массу населения возможности приобрести новое жилье и становится преградой для нормального развития рынка жилищного строительства.

Но строительные компании сдаваться не намерены. При участии профессиональных союзов, интересы строителей Северо-Западного региона защищала Ассоциация "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" (ранее - Ассоциация домостроителей Санкт-Петербурга), был подготовлен и внесен в Госдуму РФ пакет поправок в закон о долевом строительстве. Строителям удалось добиться вынесения соответствующего законопроекта на заседание Госдумы 30 марта. Однако в последний момент вопрос был перенесен на 15 апреля - в связи с тем, что Государственно-правовое управление администрации президента дало отрицательное заключение на вносимые поправки. По мнению некоторых авторов закона, поправки следует вносить только после того, как закон начнет работать и будет наработана правоприменительная практика. Однако такая позиция остро критикуется застройщиками. "Говорить о практике - все равно, что давать оценку работе гильотины: вряд ли участникам данного события это будет интересно завтра", - говорит Михаил Викторов.

Насколько уже известно, часть предложенных строителями поправок депутаты оставят. Кроме того, авторы закона согласились со строителями, что включение НДС в порядок расчетов между застройщиком и дольщиком - серьезное упущение (на сумму включенного налога увеличилась бы и конечная цена квартиры), и согласились его исправить. По словам Михаила Викторова, депутаты намерены внести поправку, исключающую НДС из расчетов между застройщиками и дольщиками, в Налоговый кодекс отдельно от основного пула поправок. Однако многие предложенные строителями поправки отклонены (в первоначальном варианте их было 80, сегодня не более 30), некоторые изменены, причем, по информации Михаила Викторова, не в лучшую сторону. "Но мы не опускаем руки - еще предстоит длительная работа по адаптации нового законодательства к реалиям рынка", - подытожил Михаил Викторов.

Между тем остается возможность избежать крупномасштабного кризиса, по крайней мере, в ближайшее время в Петербурге. Дело в том, что действие закона, согласно ст. 27, распространяется только на объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года. "Если говорить о Петербурге, - уточняет Михаил Викторов, - то это означает, что еще около 5 млн кв. м жилья в строящихся сегодня жилых домах могут быть проданы по прежним правилам при условии, что органы исполнительной власти города под разрешением на строительство будут понимать подписанное губернатором постановление правительства, а не техническое разрешение Госархстройнадзора. К сожалению, у комитетов городской администрации до сих пор сохраняется двойственная позиция по этому ключевому вопросу".

Оптимизм внушает и то, что власть продемонстрировала вменяемость, признав под давлением строительного лобби наличие проблемы и согласившись заняться исправлением ситуации. Правда, в очередной раз приходится констатировать, что всего этого можно было бы избежать, если бы во время разработки пресловутого закона были учтены мнения профессиональных экспертов рынка.

Вообще говоря, этот закон опоздал, Петербургу он уже не нужен. Строительный рынок в нашем городе, по сути, подошел к стадии саморегуляции. Под воздействием усиливающейся конкурентной борьбы за клиентов лидеры рынка - крупные компании по собственной инициативе начали защищать права дольщиков и воздействовать на недобросовестных застройщиков. К тому же многие крупные предприятия планомерно подходили к сокращению объемов долевого участия за счет привлечения иных финансовых инструментов (банковских кредитов, облигационных займов и т.д.). Причем некоторые компании поставили себе цель добиться через два-три года того, чтобы долевая схема и иные финансовые источники соотносились как 50 на 50, а в более отдаленной перспективе намерены полностью избавиться от "долевки".

Разработчики закона хотят добиться того же силой. Но, как не раз уже демонстрировала новейшая российская история, силовые методы в подобных ситуациях приносят больше вреда, чем пользы.

Дата публикации: 14:43 11 апреля 2005

Источник: bpn.ru