Договор аренды или найма?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Для сделок жилой аренды закон предусматривает два вида договоров: договор аренды, которому посвящена гл. 34 ГК РФ, и договор найма, регулируемый гл. 35 ГК РФ.

Какой договор выбрать? Закон не всегда оставляет право выбора сторонам сделки. Для сдачи нежилых помещений закон предусматривает использование только договора аренды. По закону же юридическое лицо имеет право сдавать в наем жилое помещение только для проживания граждан. Так же закон, в силу п. 1 ст. 676, разрешает передавать по договору найма только помещения в состоянии, пригодном для проживания. Значит, по договору найма сдать квартиру без унитаза или мойки нельзя.

Для договора найма закон предусматривает максимальный срок, равный пяти годам. Если вы хотите заключить договор на срок более пяти лет, можно использовать только договор аренды. Он, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, подлежит государственной регистрации, при условии что заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Чтобы не регистрировать длительный договор, можно заключить договор найма сроком до пяти лет.

О сроке действия договора аренды нужно сказать отдельно. Если он не указан (допустим, забыли указать при заключении), договор считается бессрочным. При этом любая из сторон вправе расторгнуть такой договор, всего лишь предупредив другую сторону за три месяца. Зато договор найма в такой же ситуации будет считаться заключенным на пять лет и расторгнуть его наймодатель может только с согласия нанимателя или по решению суда. Наниматель же может расторгнуть договор в любой момент –  всего лишь уведомив наймодателя за три месяца. 

Вообще договор найма очень сложно расторгнуть со стороны наймодателя, в ст. 687 ГК РФ перечислены причины, по которым договор найма может быть расторгнут, и их очень мало. Договор аренды можно расторгнуть на основаниях, изложенных в самом договоре.

Если стороны при заключении договора не указали, как часто и в каком размере может быть изменена арендная плата, то по договору аренды ее можно будет менять один раз в год. Договор найма, в котором не указана возможность изменения стоимости, предусматривает такую возможность только с согласия обеих сторон. 

Оба договора предусматривают преимущественное право нанимателя на заключение на новый срок. Поэтому агент, действующий в интересах собственника  должен рекомендовать собственнику помещения получить отказ предыдущего арендатора (нанимателя). В противном случае у него в течение года остается право требовать не только возмещения убытков, но и возобновления договора.

Крайне важно, как договор заключен, но еще важнее, как он расторгнут. Только специалисты агентств недвижимости обладают большим практическим опытом проведения сделок аренды (найма) жилого фонда.

Дата публикации: 15:29 04 июля 2011

Источник: bpn.ru