Уступая недвижимость...

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Есть люди, которые с трудом идут на уступки другим. А есть те, кто делает это с радостью, потому что цель уступки – получение дохода. Речь идет о переуступке прав требования на недвижимость

Знакомый сценарий: как только рядовой покупатель узнает об открытии продаж в каком-то новом жилом комплексе, выясняется, что самые лакомые квартиры в нем как раз уже и распроданы. Однако ближе к сроку сдачи дома возможность купить квартиру все же появляется, причем неплохие варианты на средних этажах стоят даже дешевле, чем их менее привлекательные аналоги у застройщика. Риэлтор лишь уточняет: квартира продается по переуступке.

Продавцы воздуха

По словам специалистов, эта фраза многих останавливает. Одно дело проверять и покупать квартиру у застройщика, эта схема уже отработана, или приобретать жилье путем купли-продажи у другого физического лица. Но перспектива купить недостроенный, то есть пока отсутствующий в природе объект, который уже был кем-то куплен, многих пугает. Ведь первичный рынок – он на то и первичный, что квартира должна доставаться своему владельцу в буквальном смысле слова нетронутой.

Однако на самом деле причин, по которым недостроенная квартира может продаваться, много. Одна из них, конечно, оправдывает опасения покупателя. Иногда права требования (именно требования, поскольку самой квартиры еще пока нет) на жилье хотят переуступить в том случае, если первый покупатель узнал о застройщике что-то нелестное. Например, человек приобрел эти самые права требования (проще говоря – купил квартиру на первичном рынке, в недостроенном доме) и вскоре узнал, что застройщик этот неблагонадежный, прежние его проекты были сданы с большой задержкой, и он уже вовсю судится со своими дольщиками. Конечно, проверить это нужно было до покупки, но в условиях цейтнота, когда с каждым днем ликвидных «однушек» становится все меньше, можно легко потерять бдительность. По словам риэлторов, такие случаи – не редкость на рынке.

Но гораздо чаще по переуступке прав требования продаются инвестиционные квартиры. Инвесторы отслеживают ситуацию на рынке, оценивают возможную выгоду, которая чаще всего зависит от скорости постройки дома, и покупают жилье на самых ранних этапах строительства. Затем, спустя пару лет, когда до сдачи дома остается совсем немного и покупателя найти довольно легко, инвестор продает это жилье с наценкой. Обычно оно получается дешевле, чем у застройщика, предложения которого к тому моменту уже серьезно вырастают в цене. Покупателю такой вариант тоже выгоден: риски по «недострою» минимизированы.

Наконец, никто не отменял пресловутые «семейные обстоятельства». Некоторые браки распадаются гораздо быстрее, чем строится дом, и тогда квартира, которая должна была стать фамильным гнездом, оказывается лишь напоминанием о разводе. Такие расколовшиеся ячейки общества готовы продать права требования и вовсе без наценки, лишь бы поскорее закрыть этот вопрос. Покупателю остается лишь потратить время и разобраться, к какому из перечисленных случаев относится именно его переуступка.  

Моменты «де юре»

Базовые юридические аспекты переуступки регламентированы 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Статья 11 закона гласит, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Кодекс, в свою очередь, уточняет (статьи 389, 391), что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора, а уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Проще говоря, покупатель должен заплатить свою цену или перевести долг на себя, если это разрешит кредитор, банк или застройщик, и зарегистрировать уступку требования, как того требует закон. Статья 17 214-ФЗ прямо гласит: «Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”».

Уступить право требования, согласно закону, можно с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, о чем говорится все в той же 11 статье 214-ФЗ.  

Трудности «де факто»

На практике же специалисты предупреждают: главное – проверить лично все документы, имеющие место в отношениях между продавцом и застройщиком. Нередко вместе с правами требования можно заодно приобрести и все былые долги бывшего владельца перед застройщиком, с которыми он забыл рассчитаться до передачи прав. Возможно, он забыл внести часть денег, получал рассрочку, мог просрочить платежи, и к ним прибавилась пеня. Весь этот багаж затем может перейти ко второму покупателю прав требования. Если эти вопросы не уладить до заключения договора, то впоследствии его можно будет и вовсе признать недействительным, и застройщик откажет покупателю в передаче ему квартиры. Если при проверке будут выявлены какие-то недоплаты со стороны продавца, он должен их либо устранить, либо, по договоренности с покупателем, снизить стоимость передачи прав требования, предупредив об этом застройщика. Последний должен знать о смене владельцев еще и для того, чтобы избежать путаницы при оформлении документов. Часто застройщику попросту не уследить, сколько раз и кому его изначальные дольщики переуступили права требования. Также информирование застройщика о смене второй стороны может уберечь покупателя от продажи интересующего его жилья нескольким людям.

У самого застройщика нужно попросить весь пакет документов, необходимый при первоначальной сделке. Застройщика нужно проверять так тщательно, как если бы жилье покупалось не у первого владельца прав требования, а у самого застройщика: его репутация, уже реализованные объекты, скорость их строительства, отзывы покупателей, активность рабочих на интересующем объекте и т.п.

Правда, иногда в договоре между застройщиком и покупателем оговаривается невозможность переуступки. Застройщики могут называть разные причины, в числе которых даже забота об однородности жильцов, которые будут проживать в их жилом комплексе. Однако истинная причина чаще всего кроется именно в том, что переуступаемые квартиры обычно дешевле тех, что есть у самого застройщика. Зачем ему лишние конкуренты?

Словом, выходит, что основные трудности при переуступке ложатся на плечи покупателя и застройщика. Продавец обычно занимает лидирующую позицию, диктует условия и старается большую часть хлопот по сделке переложить на покупателя. Единственный риск продавца – оговоренная в договоре с застройщиком невозможность переуступки прав требования, но любой инвестор проверяет этот пункт в первую очередь. А вот невнимательный покупатель может так и не дождаться от застройщика своего жилья. «Проблемы могут возникнуть, если переуступка не оформлена должным образом у застройщика. Это обычно предусматривается договором. Особая ситуация с квартирами от подрядчиков. Должен быть акт взаимозачета, подтверждающий, что получивший квартиру подрядчик выполнил соответствующий объем своих работ», – перечисляет возможные риски руководитель отдела городской недвижимости АН «Прогаль» Ольга Михеева. А вот договор долевого строительства, вопреки расхожему мнению, вовсе не обязательно должен быть переоформлен на нового владельца жилья. «Этого не требуется, – говорит эксперт. – Существуют различные варианты оформления переуступки, например, дополнительное соглашение к договору долевого участия, соглашение о замене сторон по договору, договор цессии». В заявлении на расторжение договора с застройщиком указывать причину этого решения также не обязательно.  

Ни мне, ни тебе

Наконец, бывают случаи, когда права требования по договору и вовсе не принадлежат продавцу. Например, если для покупки этих прав он брал ипотечный кредит: тогда права требования – это предмет залога, принадлежащий банку.

Кредитование переуступки, равно как и вообще любое кредитование первичного рынка для банка – дополнительный риск, поскольку квартиры как залога пока еще нет, она строится. Но в случае переуступки этот риск увеличивается, так как между заемщиком и застройщиком есть еще одно лицо, а значит, больше документов, больше вопросов при регистрации. Во время кризиса банки свернули свои ипотечные программы по переуступке в первую же очередь. Однако сегодня многие банки вернулись к кредитованию переуступки.

Если ипотеку на покупку прав требования брал первый покупатель, то обычно банк просит его перед уступкой погасить задолженность по кредиту. Третьей стороной в договоре может выступить застройщик, это обезопасит второго покупателя в отношении прав требования.

Если же ипотеку на переуступку хочет взять новый покупатель, здесь все зависит от банка и от того, о каких именно условиях банк договорится с заемщиком. Проще всего получить такую ипотеку на дома, аккредитованные банком-кредитором. 

Мнения 

Ольга Михеева, руководитель отдела городской недвижимости АН «Прогаль»

На начальных этапах строительства дома переуступки крайне редки, так как есть большой выбор квартир от самого застройщика. А вот на конечной стадии появляются квартиры по переуступке. Особенно в проектах хороших застройщиков, на которые есть спрос и где почти все самим застройщиком продано.

Предложения переуступки исходят от людей, купивших квартиры в инвестиционных целях, или от покупателей, которые в силу возникших личных обстоятельств продают ранее приобретенную квартиру, а также от получивших квартиры по взаимозачетам подрядчиков.

Быстро находится покупатель на квартиру по переуступке, если она в хорошем проекте на финальной стадии строительства, и цена на 5-10% ниже цен на варианты в этом доме от самого застройщика, учитывая, что оформление переуступки будет не бесплатным.

Рисков в этой процедуре нет, если переуступка оформлена надлежащим образом, с учетом правоотношений всех сторон. 

Виталий Демидов, начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют-банка

Большинство крупных банков, активно работающих на рынке ипотечного кредитования и имеющих значительное количество клиентов, предлагают возможность переуступки права требования на недвижимость. Причем возможно финансирование этой сделки с использования нового ипотечного кредита.

При переуступке прав требования на недвижимость мы рекомендуем обратить внимание на два момента. Первый – проверка платежной дисциплины продавца (первого правообладателя): возникали ли просрочки при оплате приобретения прав на недвижимость; чем подтверждены факты оплаты по договору (платежные поручения, акты взаимозачетов и так далее). Второе – необходимо заручиться согласием застройщика на оформление переуступки, уточнить, какие затраты (как финансовые, так и временные) это повлечет за собой. При учете данных факторов риски, возникающие при переуступке прав требования, можно свести к минимуму.  

Дата публикации: 16:33 18 июля 2011

Источник: bpn.ru