Юг Петербурга демонстрирует все проблемы девелопмента

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Юг Санкт-Петербурга за последние годы стал крупнейшей в городе площадкой, на которой реализуется сразу несколько масштабных девелоперских и инфраструктурных проектов. С одной стороны, территории, привлекающие внимание инвесторов, становятся ключевыми точками развития города. С другой — это зоны потенциальных рисков. Стихийный девелопмент ведет к формированию дискомфортных для жизни районов, создает ряд других трудноразрешимых проблем.

Нужен хозяин

Многие эксперты убеждены в том, что Санкт-Петербург сегодня вступает в новый этап своего развития. Такую точку зрения высказала, например, Виктория Желтова, руководитель проектного направления ЦСР «Северо-Запад». «Во-первых, мы сейчас сталкиваемся с последствиями недостаточно управляемого роста, происходившего в предыдущие годы, — рассуждает г-жа Желтова, — во-вторых, очевидна необходимость какой-то координации разных типов инвестиций — в инфраструктуру, недвижимость и девелопмент».

На отсутствие координации жалуются и руководители компаний, реализующих девелоперские проекты на юге Санкт-Петербурга. Так, первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин посетовал, что «нередко возникают ситуации, когда, например, построено жилье, но не решена проб­лема с инженерией, социальными объектами или транспортной инф­раструктурой».

С похожими проблемами сталкивается и генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. «В любом деле должен быть хозяин, — говорит он. — Если хозяин — город, то он должен решать вопросы, касающиеся сроков реализации проектов, координации их участников и пр.». На сегодняшний день, считают девелоперы, структуры, которая могла бы взять на себя решение подобных вопросов, в Санкт-Петербурге нет.

Хотя городское правитель­ство пока не в полной мере справляется с ролью координатора (что признают и сами чиновники), некоторые проекты в южной части города уже стали моделью для обкатки передовых механизмов взаимодействия инвесторов и власти. Так, «Балтрос» в апреле этого года подписал с городом соглашение ГЧП. Инвестор обязуется за собственные деньги построить пять объектов социальной инфраструктуры. Город, в свою очередь, должен эти объекты выкупить и компенсировать девелоперу расходы на их строительство и техническую эксплуатацию.

«Механизм ГЧП позволяет обеспечивать социальные потребности районов без чрезмерной нагрузки на бюджет, — объясняет преимущества нового формата взаимодействия с инвесторами начальник отдела инвестиционной привлекательности комитета по инвестициям и стратегическому планированию Игорь Девятко. — Плюс для инвестора состоит в том, что наличие социальной инфраструктуры повышает привлекательность жилья для покупателей».

Дорога на всю жизнь

Игорь Девятко пообещал, что механизм ГЧП будет использоваться и для финансирования более сложных инвестиционных проектов, в частности для развития транспортной инфраструктуры. Речь в данном случае идет о так называемых контрактах жизненного цикла. Суть их состоит в том, что победитель конкурса в одном лице будет обеспечивать проектирование, финансирование и эксплуатацию транспортных объектов в течение длительного срока (в западной практике — 70 лет). Город в течение этого срока будет компенсировать компании ее затраты.

Впрочем, широкому применению данной схемы может помешать ситуация, сложившаяся на рынке финансовых услуг, считает председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. «Проблема в том, что девелопер — это краткосрочный инвестор, который использует заемные банковские деньги, — объясняет глава комитета по строительству. — А возможности городского бюджета недостаточны для того, чтобы в приемлемые для частного инвестора сроки компенсировать ему затраты». Проблема усугубляется высокой стоимостью денег в России. «Финансовые источники, которые позволяли бы привлекать дешевые и длинные деньги, необходимые для финансирования крупных инфраструктурных проектов, на сегодняшний день в России отсутствуют», — резюмирует свою мысль Вячеслав Семененко.

Тактика краткосрочных инвестиций, которой придерживаются девелоперы, создает неизбежный конфликт интересов. «Горизонт планирования девелопера — три-пять ближайших лет, а горизонт планирования город­ских властей — несколько поколений, — продолжил Вячеслав Семененко. — В этом есть некое противоречие, качественно разрешать которое мы пока не научились».

Поиск баланса

Как независимые эксперты, так и участники рынка солидарны в том, что существующие механизмы регулирования деятельности девелоперов либо неэффективны, либо недостаточны. Так, главный экономист Института территориального развития Алексей Ерков указывает на то, что генплан, который задает общий вектор развития города, не детализирует концепцию развития каждой отдельно взятой территории. Что позволяет девелоперам трактовать этот документ, руководствуясь лишь частными коммерческими интересами. «А потом мы удивляемся, что у нас дорожная инфраструктура не развивается, хотя все сделано в соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки», — посетовал Алексей Ерков.

Сами девелоперы готовы предложить свои варианты координирования деятельности инвесторов и долгосрочных планов городских властей. «В механизме сотрудничества власти и инвестора не хватает еще одного элемента, который есть в некоторых других странах, — делится опытом директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов, с которым согласны и другие участ­ники рынка. — Это так называемый мастер-девелопер, задача которого — управлять достаточно крупным куском территории, обеспечивая ее комплексное развитие». «Генплан не так глубок, как хотелось бы инвестору, — пояснил г-н Кузнецов. — Власть координирует процесс на достаточно высоком уровне».

Еще одну рекомендацию высказал директор в департаменте строительных проектов банка ВТБ Владимир Вишневский. «Необходимо найти баланс между численностью населения и наличием рабочих мест в пределах зоны проживания этого населения». Иначе, предупреждает Владимир Вишневский, «возникает риск превращения перспективных территорий в депрессивные».

Примерно в том же ключе рассуждает главный градостроитель ГУ «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга» Юрий Бакей. «Возьмем Пушкин, — приводит пример г-н Бакей. — Заявленные там планы по жилищному строительству (один только «Балтрос» планирует возвести почти полтора миллиона квадратных метров) в разы превышают сегодняшнее население города. Возникает, помимо всего прочего, вопрос о наличии достаточного числа рабочих мест для всех этих людей».

Таким образом, можно сделать два принципиальных вывода. Во-первых, не решив проблем, которые сегодня возникают у инвесторов и городских властей на юге Петербурга, мы рискуем растиражировать их на все будущие программы освоения территорий. Во-вторых, самостоятельно ни девелоперы, ни чиновники эти проблемы решить не могут. Прежде всего из-за несовершенства механизмов согласования интересов разных участников процесса. Развитие этих механизмов, очевидно, станет приоритетной задачей на ближайшие годы.

Дата публикации: 11:47 26 июля 2011

Источник: bpn.ru