Эксперт: ипотека вытеснит рассрочки

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Объемы ипотеки растут, в том числе за счет заметного увеличения выдачи кредитов на покупку строящегося жилья. Если так пойдет и дальше, предложения банков могут вытеснить с рынка строительные рассрочки, считает управляющий петербургским филиалом, вице-президент ВТБ24 Михаил Иоффе.

– Каковы ваши итоги по ипотечному кредитованию в первом полугодии? Удалось достичь докризисных объемов?

– Самый успешный год для ипотеки был 2007-й – мы тогда в Санкт-Петербурге выдали около 7 млрд руб. В этом году выдадим более 5 млрд руб., но на докризисный уровень выйдем не раньше следующего года. Тем не менее мы растем быстрее рынка: за первое полугодие количество выданных банками ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге в целом увеличилось по сравнению с прошлым годом вдвое, до 7800 штук, а в нашем филиале – более чем втрое, до 880.

Важно отметить и другое: была переломлена тенденция медленного сокращения ипотечного портфеля, имевшая место в первом квартале. На 1 июля портфель составил 14,7 млрд руб. по сравнению с 14,3 млрд руб. годом ранее.

– Вы меняли условия ипотечного кредитования в этом году?

– Банк улучшил условия, касающиеся размера первоначального взноса и процентных ставок, еще в прошлом году. Мы также взяли на себя все расходы по оценке объекта недвижимости, передаваемого в залог. Оценку «первички» мы вообще отменили. Другой пример – весной мы отменили комиссию за выдачу ипотечных кредитов для наших стратегических партнеров. Кроме того, буквально на днях ВТБ24 еще раз снизил базовые процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем на 0,5-0,7% годовых.

– Многие банки, в том числе – лидер рынка кредитования Сбербанк, еще год назад полностью отказались от комиссий. Ваша комиссия за выдачу ипотечного кредита остается довольно высокой, от 24,3 тыс. руб. Почему не идете за рынком?

– Я не устаю повторять одну простую истину. Все банки мира, особенно розничные, живут на доходы от комиссий. Я категорический противник любых скрытых платежей, прописанных в договорах мелким шрифтом. Этого нельзя делать никогда. Но если мы выполняем ту или иную работу, связанную со сложным продуктом, то мы должны получать вознаграждение. А ипотека – это сложный продукт. Кстати, по всем другим кредитам физическим лицам комиссии мы отменили.

– Собираетесь ли вы следовать другому тренду рынка – снижать первоначальный взнос вплоть до нулевого?

– До кризиса у нас были такие программы. Но из любых пережитых трудностей нужно делать выводы. На мой взгляд, ипотека с нулевым взносом – продукт с неоправданно высокими рисками и возврат к нему преждевременен. Возможность заплатить первоначальный взнос прежде всего характеризует самого заемщика, его ответственность, наличие финансовой дисциплины и свободных средств.

К тому же, как показывает наш опыт, ипотечные программы с низким первоначальным взносом не слишком востребованы. У нас можно получить кредит размером 90% от стоимости приобретаемого жилья, если дополнительно застраховать риск дефолта заемщика. Но на деле люди в среднем вносят 40% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Они стараются не брать лишнего у банка.

– В каком направлении в таком случае будет развиваться ипотечное кредитование?

– Будут развиваться нишевые продукты, направленные на конкретные группы клиентов. Так, в этом году у нас появилась программа «Ипотека с материнским капиталом», которая предполагает возможность внесения сертификата в качестве первоначального взноса (раньше его использовали только для погашения кредита).

Другое важное направление – совершенствование самого процесса кредитования. В мае мы вывели на рынок продукт «Победа над формальностями». Главное его достоинство – технологичность. При первоначальном взносе в 50% от стоимости жилья решение о выдаче кредита принимается за один день. Пакет документов сведен до минимума. Мы ориентируемся строго на те данные, которые заемщик указал в анкете, не требуя официальных справок о доходах. Страхуемся тем, что человек внес половину стоимости квартиры, а значит, будет поддерживать высокое качество обслуживания кредита. Продукт сразу же стал популярен среди индивидуальных предпринимателей и бизнесменов, которым порой не хватает элементарного времени для подтверждения собственной кредитоспособности.

Наконец, третье направление совершенствования ипотечных продуктов – упрощение аккредитации объектов первичного рынка. Мы сейчас активно работаем над изменением условий сотрудничества с застройщиками – снижаем свои требования к этажности, к сроку строительства.

– Расскажите подробнее о том, как либерализуются условия для застройщиков.

– У застройщиков, работающих по ФЗ-214, есть один проблемный момент: когда дом уже сдан, а процедура регистрации в Росреестре еще не пройдена. По договору долевого участия они продавать квартиры уже не могут, так как строительство завершилось. По договору купли-продажи – еще не могут, так как право собственности не оформлено. По законодательству возможен только один выход – продажа квартир по схеме предварительной купли-продажи. Практически никто из банков не кредитует покупку квартир по этой схеме на системной основе, вне зависимости от того, является застройщик корпоративным клиентом банка или нет. Мы недавно ее предложили.

Теперь о наших наработках. Сейчас в стандартном порядке мы готовы выдавать деньги без дополнительного обеспечения на покупку строящегося жилья, если дом готов на 40%. Нужно двигаться в сторону кредитования на уровне нулевого цикла (то есть когда готов фундамент, а не просто выкопан котлован). И мы к этому готовимся. Но это будет касаться только наших стратегических партнеров. Конечно, тому, кто строит свой первый дом, такого предложения мы не сделаем. Другой момент – мы намерены снизить инвестиционную надбавку к базовой процентной ставке по ипотечным кредитам на период строительства дома. Базовая ставка у нас составляет от 8,5%, на период строительства, который является наиболее рисковым, она может увеличиваться до 9-11%. Мы сейчас приходим к тому, что для всех стратегических застройщиков надбавка должна быть не более 0,5%-1%. Это очень хорошее предложение.

– Но вовсе не уникальное: Сбербанк предлагает в рамках акции займы от 8% годовых, есть заявления о готовности давать еще более дешевые займы…

– Насколько я знаю, на рынке единственный банк предлагает ставку ниже 8% годовых в рублях. Экономика процесса выглядит так: банк и застройщик заключают соглашение, по которому застройщик компенсирует банку разницу с нормальной среднерыночной ставкой в 13-14% годовых. Не вполне понятно, чем эта схема интересна застройщику, но для нас она совершенно не подходит. Наш бизнес строится по такому алгоритму, что наши новые ипотечные выдачи в дальнейшем являются источником для фондирования. Мы привлекаем новые ресурсы под наш кредитный портфель. Если ставка закладной будет на уровне, скажем, 7,5% годовых в рублях, то ни один инвестор под такую доходность не согласится приобретать наши облигации. Поэтому я уверен, что предложение крайне «дешевого» кредита – просто локальный маркетинговый ход, который не будет иметь большого распространения.

– Вы неоднократно упоминали: «Это касается только стратегических партнеров». Кто они, ваши стратегические партнеры?

– У нас может быть несколько видов партнеров среди застройщиков: стратегический партнер, официальный и перспективный. Мы ввели эту градацию с прошлого года. Перспективный – это тот, кто только начинает заниматься девелоперской деятельностью и имеет мало объектов. Мы на них смотрим, они смотрят на нас. Имея статус перспективного партнера, они не получают никаких преференций от банка. Стратегический – это партнер, с которым мы давно уже работаем. К ним относится большинство крупных строительных компаний. Стратегический партнер имеет максимальное количество преференций от банка: как для себя, так и для своих клиентов. К примеру, клиент получает 1% скидки к базовой ставке ипотечного кредита просто потому, что покупает квартиру у нашего стратегического партнера. Официальный партнер имеет лишь часть преференций стратегического партнера.

Так как преференциями мы снижаем доходность своего бизнеса, то список стратегических партнеров у нас закрытый. Он сформировался примерно в сентябре прошлого года. Список перспективных партнеров, напротив, постоянно увеличивается. Количество застройщиков, которые аккредитованы у нас, уже более 100, количество объектов приближается к 200.

– То есть вы работаете не только с теми застройщиками, которые строят дома по ФЗ-214?

– Мы не можем так сужать круг партнеров: в Санкт-Петербурге по ФЗ-214 реально строится пока не более пятой части домов. Поэтому мы сотрудничаем со всеми застройщиками, в том числе и с теми, кто работает по предварительным договорам купли-продажи, по инвестиционным соглашениям. В ближайшее время запускаем тему кредитования ЖСК. Схема эта менее прозрачная, гораздо более сложная для понимания и адекватной оценки рисков, чем ФЗ-214. Но от реальности не уйти – все больше крупных строительных компаний используют именно ее.

– Какова в вашем портфеле доля кредитов на покупку строящегося жилья?

– По прошлому году доля была 12%, сейчас мы вышли на 28%. Но в последние месяцы количество кредитов, выдаваемых на покупку строящегося жилья, быстро растет. Поэтому по итогам года мы вполне можем выйти на долю в 40%. Для этого необходимо, чтобы в последние месяцы года на «первичку» выдавалось не менее 60% кредитов. Мы стремимся к этому, потому что видим растущий спрос покупателей на новое жилье – с хорошей планировкой, свободное от каких-то обременений. Это локомотив развития ипотеки. Кроме того, кредитование строящегося жилья нам интересно как более дорогой продукт, с более высокой ставкой.

– Являются ли застройщики конкурентами для банков? Ведь в последнее время они делают предложения с очень длительной рассрочкой платежей, на 5-10 лет.

– Если говорить о средних по рынку предложениях, то рассрочка от застройщика – это 50%-ный первый взнос и 50% стоимости квартиры, выплачиваемые частями в течение двух-трех лет. У нас тоже 50 на 50, только вот срок кредита может быть 20-30 лет и более. Где здесь момент конкуренции? Наверно, какой-то сегмент клиентов пользуется предложениями строительных компаний. Но конкуренции или перехлеста интересов я не вижу. Зато вижу потенциал роста для ипотечного рынка за счет вытеснения рассрочек: сейчас, по экспертным оценкам, не более 20% строящегося жилья реализуется с привлечением ипотечных средств. Банки могут и должны расширить свою долю. Риски, связанные с возвратом ссуд, – это наше поле деятельности, и мы на нем работаем лучше, чем строители.

Дата публикации: 12:28 01 августа 2011

Источник: bpn.ru