Эконом и бизнес сдаются в Петербурге хорошо

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Риэлторы констатируют оживление петербургского рынка аренды в сегментах жилья «эконом» и «бизнес». Пожалуй, сегодня это единственный сектор рынка недвижимости, ведущий себя так, словно не было никакого кризиса.

По данным АН «Петербургская Недвижимость», сегодня цена аренды однокомнатных квартир держится на уровне 15-16 тыс. рублей в месяц (супер-эконом), а на квартиры в новых домах с современной отделкой, мебелью и техникой – 18-20 тыс. рублей в месяц. Цены на комнаты – от 8 до 10 тыс. рублей. В центре города существуют предложения комнат и по ценам, сопоставимым с арендой однокомнатных квартир, – до 20 тыс. рублей в месяц.

По мнению экспертов «Центрального агентства недвижимости», на рост цен в эконом-классе повлияли зимнее повышение квартплаты и общая инфляция. Но спрос, по мнению риэлторов, остается стабильным, и это позволяет сдавать квартиры почти без «простоев». По словам Алексея Башкина, генерального директора «Городского жилищного агентства», однокомнатные квартиры, как самый востребованный вариант, опять сдаются по ценам 2008 года – рядом с метро стоимость квартир не опускается ниже 18 тыс. рублей. Полноценная «двушка» обойдется минимум в 25 тыс. рублей. «Трешку» в хрущевке можно также найти за 25 тыс. рублей, варианты в новых домах – от 35 тыс. рублей.

Наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются квартиры в Приморском, Московском, Красносельском районах, в целом же повышенный спрос сосредоточен на квартирах в шаговой доступности от любого метро.

Кроме того, сегодня риэлторы отмечают повышение спроса на квартиры в ближайших пригородах: Сертолово, Агалатово – на севере, Всеволожск – на востоке, Гатчина – на юге, Петергоф, Ломоносов – на западе. В радиусе 20-30 км от Петербурга соотношение цена-качество заметно лучше, чем в городе.

При этом сегодня достаточно много предложений класса «эконом» и «комфорт» в новостройках появилось в Приморском и Выборгском районах, хотя они и расположены далековато от метро. «В Московском же районе, где метро ближе, даже на квартиры-студии в новых домах выстраивается очередь из желающих. Цена здесь обычно выше, чем на квартиры в соседних старых домах», – говорит Ирина Федотова, руководитель отдела аренды ООО «ЦАН-Мировая недвижимость».

Что можно и что нельзя

Петербургский рынок аренды в среднем и выше среднего сегментах развивается, по мнению операторов, во многом за счет спроса со стороны топ-менеджеров иностранных автомобильных заводов, наращивающих мощности на окраинах города. Развитие индустриальных объектов и приток иностранных специалистов подстегивают цены на аренду недвижимости.

Последний раз цены на аренду в Петербурге ощутимо поднимались в начале года – на 3-5%. После ажиотажного спроса полугодовой давности рынок ведет себя спокойно, без потрясений. Но риэлторы считают, что цены на аренду медленно, но неуклонно растут и будут расти, хотя и с некоторыми периодами статичности.

Из новых тенденций операторы рынка отмечают повышение требований арендаторов к объектам недвижимости. Так, например, сейчас отсутствие бытовой техники в сдаваемой квартире существенно понижает ее привлекательность для потенциальных клиентов. То же самое можно сказать и об отделке помещений – требования к качеству ремонта уже не ограничиваются привычным термином «чисто», теперь нормальным считается ремонт двух-трехлетней давности и мебель не старше 10 лет. «Бабушкины» варианты, где помещения нагружены мебелью 70-80-х, – это уже непопулярная категория объектов, которая начинает считаться недопустимой.

«Многие молодые семьи, если им позволяет бюджет, готовы нести дополнительные траты, только чтобы не жить в “бабушкином” варианте, – говорит Ирина Федотова. – А при этом хозяева таких вариантов хотят получать среднерыночную цену, но не готовы что-то вкладывать для увеличения конкурентоспособности своей квартиры».

Риэлторы, ссылаясь на кризис, в последний год сетуют еще и на нежелание клиентов платить при аренде полноразмерную комиссию. Если только речь не идет о самых дешевых вариантах, где «урезать» особо нечего, возникают разнообразные схемы, позволяющие дробить комиссию. Впрочем, на эту тему участники рынка всегда говорят неохотно. Так или иначе, если срок аренды невелик – скажем, до полугода, а объект подбирается недешевый, то шансы избежать внесения в агентство оплаты услуг, равной месячной арендной плате, есть. Интересы арендодателя к этому вопросу, разумеется, отношения не имеют.

Сдается то, что не продается

Рынок аренды жилья класса «эконом» сегодня активно пополняется комнатами в центре, которые приобретались с целью инвестиций, а также малометражными квартирами с ремонтом «от строителей» в новых домах. Спрос на недорогие объекты превышает предложение. Ситуация интересна тем, что хорошо сдаются как раз те самые варианты, которые очень сложно продать. Например, рынок купли-продажи комнат практически «встал», комнаты экспонируются долго и продаются в итоге с большим дисконтом. Но в то же время на факте наличия этой недвижимости можно заработать, сдавая ее в аренду.

При сбалансированной цене арендаторы активно разбирают и однокомнатные, и двухкомнатные квартиры, говорят риэлторы. Но комнаты пользуются наивысшим спросом и редко когда сдаются по цене ниже 8 тыс. рублей. Исключение составляют либо «проблемные» комнаты, где не все хорошо с соседями, либо до сих пор присутствующие в наличии комнаты в квартирах без удобств (нет ванны, горячей воды или и того, и другого). Семейная пара должна рассчитывать на цену не ниже 10 тыс. рублей, а если комната «с ремонтом» и больше 16 метров, то не ниже 12 тыс. рублей.

Петроградская сторона и Васильевский остров дороже аналогичных вариантов в Центральном районе. В остальных районах предложений комнат намного меньше. В спальных районах чаще всего встречаются варианты с проживающими там же хозяевами.

Еще одна тенденция теплого сезона: летом сдаются квартиры «на сезон», т.е. на срок от 3 до 5 месяцев. Чаще всего это квартиры самого низкого ценового сегмента, которые освобождаются на время отъезда их хозяев в область, за город. Но зато появление таких объектов позволяет очень выгодно заселяться тем, кто приезжает в Петербург на короткие сроки. Единственная неприятность в том, что это, как правило, те самые упомянутые выше «бабушкины» квартиры, где на современную мебель, хороший ремонт и максимум удобств рассчитывать не приходится.

Консервативная «элитка»

В последние 2-3 года колебания на рынке аренды, а особенно в сегменте элитной недвижимости, были выражены намного резче, чем в секторе купли-продажи. Финансовый кризис 2008 года привел к сокращению штатов сотрудников многих международных компаний и, как следствие, оттоку иностранных арендаторов в 2009 году, поэтому основной спрос в начале первого полугодия 2010 года происходил от российских арендодателей. Но к концу 2010-началу 2011 года ситуация изменилась: наблюдается приток иностранных менеджеров в российские представительства компаний.

Ситуация на рынке аренды элитной недвижимости не только стабилизировалась, но и стала заметна положительная динамика спроса. В конце 2010-начале 2011 года спрос увеличился примерно на 15% по сравнению с тем же периодом годом ранее. Стоит отметить, что, как и в первом полугодии, выросло количество клиентов – в среднем на 15-20%.

Самый востребованный район – как всегда, «золотой треугольник» (Невский проспект, Итальянская, Караванная, Миллионная, Малая Конюшенная и др.), а также часть Адмиралтейского района. Особый интерес у клиентов по-прежнему вызывают элитные видовые квартиры с видами на Мойку, Фонтанку, наб. канала Грибоедова. Стандартно сохраняется повышенный интерес арендаторов к объектам Петроградского района, в частности, Крестовскому острову. И, что также стабильно отмечается риэлторами на протяжении последних десяти лет, «по-настоящему элитных» объектов в Петербурге всегда не хватает.

«Если у клиента возникает вопрос об аренде элитной квартиры и за этим следует вопрос “Где искать такую квартиру в Петербурге?”, то это в первую очередь Крестовский и Каменный острова. Далее уже идут новые дома в историческом центре – в “золотом треугольнике” и у Таврического сада и Смольного, на Петроградской стороне и на Васильевском острове, “Монблан” и т.д. в зависимости от пожеланий клиента», – считает Александр Зорин, специалист по элитной недвижимости ООО «ЦАН-Мировая недвижимость».

Если это квартира элитная не только по месту, но и по качеству ремонта, то цена будет от 100 до 350 тыс. рублей в месяц.

Мнения

Наталья Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко»

В связи с формированием двух новых промышленных зон на юге (заводы крупных индустриальных компаний General Motors, Philip Morris, Toyota, Bosh&Siemens) и северо-западе Петербурга (автомобильный кластер, представленный такими крупными автопроизводителями как Nissan, Magna Cosma International, Hyundai, Suzuki и т.д.), кроме традиционного спроса на элитные квартиры в центральных районах города, появился выраженный спрос на квартиры бизнес-класса, расположенные в новых жилых комплексах на юге и севере города. География обусловлена местонахождением новых промышленных зон. 

Основными арендаторами элитных квартир по-прежнему остаются крупнейшие индустриальные международные компании. В разгар кризиса число таких клиентов резко уменьшилось, а сегодня рынок вновь показывает положительную динамику. При этом важно отметить, что значительно увеличился спрос со стороны не только иностранцев, но и российских граждан. Если раньше клиентами в высоких бюджетах были, как правило, семьи с детьми, то на сегодняшний день достаточно часто это семейная пара или даже один человек.

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»

Тенденций к резкому повышению или понижению цен на рынке аренды элитной недвижимости нет. Цены сейчас стали выше, чем в 2009 году, спрос со стороны арендаторов присутствует. При этом, как обычно, из выставляемых в рекламу предложений далеко не все объекты соответствуют характеристикам элитной недвижимости. Даже за максимальные деньги сложно найти объект, удовлетворяющий всем требованиям клиентов. Мы регулярно имеем дело с этой проблемой: есть платежеспособный клиент с определенными запросами, под которые в историческом центре Петербурга не найти устраивающий вариант.  

Многие объекты с претензией на элитность не имеют хорошей локации, инфраструктуры, должного ремонта, удобной планировки, или состояние дома далеко от отличного, что важно в секторе элитной аренды.Зачастую хозяева завышают цены на свои квартиры. Клиент не находится, квартира простаивает без клиента, ее владелец терпит убытки, хотя мог бы сдать квартиру по цене спроса и уже получать прибыль. При этом убытки за время простоя квартиры часто превышают мифическую выгоду от сдачи по цене, существующей, к сожалению, только в голове хозяина. Хорошие, действительно элитные квартиры в историческом центре города, даже по докризисным ценам, – востребованы.

Дата публикации: 14:47 01 августа 2011

Источник: bpn.ru