Прогнозы динамики цен на аренду жилых и нежилых помещений в Москве

С каждым годом операции на рынке аренды столичных жилых и нежилых помещений становятся все более прибыльными. Многие приезжие, да и москвичи предпочитают не копить на жилье долгим и упорным трудом, а тратить небольшую часть своих доходов, снимая подходящую квартиру в непосредственной близости от места работы или учебы. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь аренда наиболее популярна – на ее долю приходится до 70-80 проц всех сделок, в то время как доля продаж крайне низка по сравнению с жилыми помещениями. Большинство экспертов полагают, что рынок аренды на данный момент довольно стабилен, однако некоторые из них заявляют, что определенный ценовой рост все же возможен. Что же происходит сейчас на рынке аренды жилых и нежилых помещений? Каковы перспективы развития этого сектора, и что будет с ценами в дальнейшем.

Обо всем по порядку, и начнем мы с коммерческой недвижимости. Она бывает офисной и торговой, и в каждом из этих сегментов рынка свои законы ценообразования, зависящие от целого ряда факторов. ПРАЙМ-ТАСС уже писал в конце минувшего года о ценовом тренде на этом рынке, и сейчас мы решили вернуться к данной теме, учитывая ее актуальность и востребованность нашей аудиторией. Руководитель отделения коммерческой недвижимости "Тургеневское-4" корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Юрий Усков привел актуальные на данный момент цифры, которые для удобства восприятия мы публикуем в виде таблицы.

В центре столицы расположено наибольшее число востребованных офисных помещений. В зависимости от качественного уровня, они подразделяются по классам – А, В, С. Цены на помещения одного и того же класса несколько варьируются в зависимости от места нахождения.

Примечание: Все цены в таблице приводятся в долларах США за кв м в год с учетом НДС.

Как видно из таблицы, помещений уровня класса А вне Садового кольца практически нет, поскольку ввиду удаленности от центра даже офису европейского уровня не может быть присвоена столь высокая категория. На стоимость помещений класса В и С удаленность от центра влияет, но не является главным фактором ценообразования. Цена во многом зависит от престижности района, в котором расположен офис. Так, аналогичные помещения около м.Тургеневская, Калужская и Новые Черемушки стоят примерно одинаково.

Что касается торговых помещений, то здесь зависимость от месторасположения более очевидна. Можно выделить престижный центр - район ул.Тверская, Кузнецкий Мост, Петровка и др, где средняя цена аренды достигает 2-3 тыс долл за кв м в год. В целом же торговые площади в центре столицы стоят в среднем 1-1,5 тыс долл за кв м в год. Второе место по популярности занимают проспекты - на таких "раскрученных" торговых площадках, как Кутузовский, Ленинский и Ленинградский проспекты цены за аренду достигают 1500 долл за кв м в год. Это касается помещений, расположенных в начале проспекта и на первой линии домов. В средней части проспектов они колеблются в районе 500-600 долл за кв м в год. Впрочем, в некоторых оживленных местах, например, на пересечении Ленинского и Ломоносовского проспекта, эта цифра может подниматься выше. На окраинах цены также зависят от месторасположения. Около метро /даже если это "спальный" район/ и в проходных местах цена может вырасти до 1,5 тыс долл за кв м в год. В среднем же аренда торговых площадей в таких районах стоит 300-350 долл за кв м в год.

Что касается динамики цен, аналитики рынка придерживаются разных точек зрения на этот вопрос. "За 1 квартал 2005 года цены на коммерческую недвижимость изменились несущественно", - считает руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Айдар Галеев. Тем не менее, анализ состояния рынка свидетельствует о небольшом росте арендных ставок на офисные и торговые помещения на 1,5-3 проц. Так, в декабре 2004 года стоимость найма автономного офиса, расположенного на первом этаже жилого дома или в отдельно стоящем здании, составляла в среднем 360 долл за кв.м. в год. В конце марта арендная плата на такие помещения выросла до 370 долл за кв.м. в год. Торговые площади в обособленном строении в конце прошлого года можно было снять за 605-615 долл за кв.м. в год, сейчас арендная ставка выросла до 610-618 долл за кв.м. в год. Небольшое снижение спроса сейчас зафиксировано на помещения в торговых центрах, расположенных на окраинах Москвы, в то время как офисные и торговые помещения в центре столицы пользуются стабильно высокой популярностью, и их стоимость будет расти. В последние несколько месяцев большой интерес клиенты проявляют к бизнес-паркам: торгово-офисным комплексам, расположенных на удалении от центра Москвы в районе третьего транспортного кольца. Такие площади обходятся гораздо дешевле арендаторам или собственникам, кроме того, на рынке представлено достаточное количество предложений.

В то же время, говоря о динамике цен за более длительный отрезок времени, многие эксперты в целом считают, что за год средние цены на коммерческую недвижимость по Москве выросли на 15-20 проц. В этот показатель входит как инфляционный прирост, так и удешевление доллара. Многие вынуждены поднять долларовые ставки, чтобы не понести больших убытков, на деле же в рублях рост далеко не столь велик, как в долларах. Характеризуя данную ситуацию на конкретном примере, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty Светлана Муханова рассказала об изменении цены на одно и то же здание за минувший год. В марте 2004 г кв м площади в одном из офисных центров стоил 400 долл, что по тогдашнему курсу составляло 11 392 руб. Весной же 2005 г цена на этот же офис поднялись до 560 долл /15 574 руб по нынешнему курсу/ за кв м в год. Если считать по долларовому тарифу, удорожание составило почти 40 проц. Но если от нынешней цены в рублях отнять ставку дисконтирования 11,7 проц /уровень инфляции в 2004 г/, получается 13 918 руб. Это и есть истинный доход арендодателя, и, если посчитать разницу между тогдашней и реальной нынешней ценой, удорожание составляет всего 22 проц, что практически совпадает со "среднегодовыми" данными большинства экспертов рынка.

В отношении прогнозов на будущее наши эксперты высказали разные предположения. Говоря о дальнейшей динамике цен на аренду коммерческой недвижимости, Ю.Усков заявил, что подорожания ждать не стоит, как, впрочем, и удешевления. До конца года просматривается очевидная тенденция – спрос превышает предложение как на офисные, так и на торговые помещения. В последней категории падения спроса не стоит ждать даже в ближайшие несколько лет, поскольку магазины и торговые центры являются сейчас самым "ходовым" товаром на рынке. То же, хотя и в меньшей степени, касается и офисов. Впрочем, С.Муханова считает, что первые признаки перенасыщения рынка офисными площадями уже ощущаются, и арендодателям пора начать поворачиваться "лицом к клиенту". Тактика вчерашнего дня - сдавать крупными частями, брать предоплату за 3 месяца и квартальный страховой депозит, вот-вот станет ошибочной.

"В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация, спрос и предложение здесь максимально уравновешены", - считает А.Галеев. - Но пока рано говорить о полном насыщении рынка, поскольку экономика страны продолжает развиваться и спрос на офисную и торговую недвижимость растет вслед за увеличением предложения. До конца года прогнозируется повышение объема рынка на 10-12 проц. Насыщение рынка, скорее всего, произойдет через 1,5-2 года, в связи с этим цены на рынке коммерческой недвижимости могут снизиться на 5-10 проц. Тем не менее, взрывных изменений не ожидается, все процессы достаточно стабильны и предсказуемы, резюмирует эксперт.

Теперь несколько слов об аренде жилья. Хотя прибыли здесь несколько меньшие, сделки заключаются гораздо чаще, чем в секторе коммерческой недвижимости. Число желающих снять квартиру все увеличивается, и спрос здесь зачастую намного опережает предложение, особенно в части недорогих однокомнатных квартир. Квартиры же большей площади, особенно 3-4 комнатные гораздо дольше не могут найти своих жильцов. Цены же зависят от площади, элитности и удаленности от центра каждой конкретной квартиры. Руководитель направления аренды ЗАО "Корпорация МИАН" Гульнара Рахмангулова приводит цифры, говорящие о ситуации на столичном рынке в целом.

Из таблицы очевидно, что квартиру дешевле 400 долл в месяц в агентствах найти сейчас практически невозможно. По словам риэлторов, такие предложения появляются все реже, и сразу же "уходят", не задерживаясь в базе агентства. Эти квартиры либо расходятся по знакомым, либо их владельцы уже не хотят сдавать жилье "ниже рынка". К тому же, квартиры, которые сдаются "по дешевке", часто имеют тот или иной изъян – крайняя удаленность от метро, грязь, беспорядок, социально неблагополучные соседи и т.п.

Стоит также отметить традиционное лидерство экологически благополучных Запада и Юго-Запада столицы, где цены в среднем на 100 долл в месяц выше, чем на Юге и Юго-Востоке. Даже в таких удаленных от центра районах, как Солнцево или Ново-Переделкино снять однокомнатную квартиру дешевле 450 долл практически нереально.

"Если говорить об арендных ставках на квартиры эконом-класса в целом и делать долгосрочные прогнозы, то они довольно высоки и вряд ли в ближайшее время будут расти", - считает Г.Рахмангулова. Конечно, в условиях такого активного спроса, который мы наблюдаем сегодня, порой арендаторы вынуждены останавливаться даже на тех вариантах, которые их не слишком устраивают. Однако если цены в секторе типового жилья и в эконом-классе все-таки продолжат рост, возможна ситуация, когда многие потенциальные арендаторы будут вынуждены отказаться от аренды, отмечает эксперт. При этом стоит отметить, что в связи с приближением лета на рынке появляется достаточно много квартир эконом-класса, которые сдаются только на теплый сезон. Цены на эти квартиры, в связи с их небольшим сроком аренды ниже рыночных на 15-20 проц.

Что же касается ставок на аренду элитного жилья, можно прогнозировать постепенный рост стоимости аренды квартир этого класса. "В целом, я бы предположила, что цены на аренду элитных квартир в этом году вырастут примерно на 15-20 проц", - полагает Г.Рахмангулова.