Делаем ипотеку дешевле: рефинансирование кредитов

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Банки пересматривают условия рефинансирования ипотечных кредитов, взятых в период кризиса. Но смена кредитора имеет смысл только при разнице ставок от 2%. 

Летом сразу два крупных банка – Райффайзенбанк и «Уралсиб» – объявили о запуске программ рефинансирования ипотечных кредитов. До этого подобную услугу в Петербурге предлагали семь банков. Первым программу рефинансирования сторонних займов осенью 2009 года возобновил Сбербанк. В начале 2010 года о возрождении аналогичной программы сообщил ВТБ24. Вслед за ними к перекредитованию вернулись Банк Москвы, Альфа-банк, Национальный резервный банк, Банк Сосьете Женераль Восток и Газпромбанк. Большинство из них за время «обкатки» программ значительно улучшили свои предложения. Корреспондент «Бюллетеня Недвижимости» разбиралась, на каких условиях могут сегодня петербуржцы рефинансировать жилищные займы прошлых лет.

Ставка или валюта

Программы рефинансирования рассчитаны на заемщиков, рискнувших взять ипотечные кредиты в 2009-2010 годах, когда банки давали деньги на невыгодных условиях. «В первую очередь данная программа востребована у заемщиков, которые оформили ипотечный кредит в период высоких процентных ставок. Ключевым побуждающим мотивом рефинансирования ипотечного кредита является ощутимое снижение расходов заемщика на обслуживание ипотечного кредита», – отмечает управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в 2009 году средневзвешенная ставка по выданным в РФ ипотечным рублевым кредитам составляла 14,6% годовых, по займам в валюте – 13,1%. В 2010 году эти показатели снизились до 13,4% и 11,1%, соответственно. Но это – усредненные по рынку показатели. В прошлые годы многие кредитные организации выдавали более дорогие займы. По сведениям аналитиков компании «Кредитмарт», средняя по России максимальная ставка по кредитам в рублях летом 2009 года доходила до 20,3% годовых, а к концу 2010-го опустилась до 18% годовых.

Начиная с прошлого года проценты по кредитам неуклонно ползли вниз, и, если верить банкирам, сегодня достигли своего минимального предела. По итогам первых пяти месяцев текущего года средневзвешенные рублевые ставки составили 12,2%, валютные – 9,7%. Но многие кредитные организации предлагают сегодня гораздо лучшие условия, в том числе – по программам рефинансирования.

Другая категория потенциальных клиентов, заинтересованных в рефинансировании, – заемщики, которых не устраивает валюта кредита. «Например, клиент получал кредит в долларах США, и после резкого роста курса погашать кредит стало крайне обременительно. В таком случае заемщик обращается к нам и получает новый кредит – в рублях», – рассказывает Михаил Иоффе.

Лучшее – не для всех

Минимальные ставки, анонсируемые банками в рамках программ рефинансирования, выглядят весьма привлекательно. Исключение составляет Банк Сосьете Женераль Восток, который, как и год назад, предлагает займы стоимостью от 15,75% годовых в рублях. Большинство банков за минувший период значительно снизило начальный уровень годовых ставок: с 16-17% до 11-12% – по рублевым кредитам и с 12-13% до 9-10% – по валютным. Отдельные участники рынка предлагают еще более заманчивые условия. Так, «Уралсиб» вышел с программой, по которой можно получить заем под 9,5% годовых по рублевым кредитам, а ВТБ24 заявил начальный уровень ставок 8,5% годовых для кредита в рублях и 7,95% – в долларах США.

Но, как выясняется, на самые привлекательные ставки могут претендовать не все категории заемщиков. К примеру, лучшее по рынку предложение – от ВТБ24 – относится к программе кредитования с переменной ставкой и годовым мораторием на ее изменение. При этом сумма нового кредита должна составлять менее 40% от стоимости залоговой недвижимости. Если доля собственных средств ниже, а ставка фиксированная, то максимальная стоимость нового займа может вырасти до 13,95%.

Райффайзенбанк также привязывает размер ставки к доле собственных средств заемщика, хотя и на гораздо более мягких условиях. Речь в данном случае идет всего о двух категориях клиентов – с долей собственных средств от 15% до 30% от размера кредита и свыше 30%. Текущая доля собственных средств, по словам начальника отдела продаж ипотечных кредитов петербургского филиала Райффайзенбанка Константина Мурашкина, имеет практическое значение. «Например, человек при покупке вкладывал 30% собственных средств, остальное получил у банка. После этого он приходит к нам и говорит о желании рефинансировать кредит. Но квартира за это время резко подешевела, и теперь сумма кредита практически равна ее стоимости, что для банка весьма рискованно», – рассказывает он.

Различаются также ставки для «своих» и для «чужих». К примеру, Райффайзенбанк готов занимать под минимальную ставку только «зарплатным» клиентам. В некоторых случаях устанавливается более сложная система градации. «Мы разделяем своих клиентов на три категории. Первая – так называемые заемщики с улицы, вторая – «зарплатные» клиенты банка и третья – люди, имеющие положительную кредитную историю в нашем банке или держащие в нем свои счета», – поясняет руководитель группы отдела развития ипотечного кредитования петербургского филиала банка «Уралсиб» Роман Корников. По его словам, ставка от 9,5% предназначена только для клиентов третьей категории, внесших более 50% собственных средств. Для заемщиков второй категории ставка от 10%, для третьей – от 10,5%.

Все банки обращают внимание на форму подтверждения доходов заемщика. Лучшие условия предоставляются при наличии справки 2НДФЛ, в ином случае ставка повышается, как правило, на один процентный пункт. Наконец, некоторые банки дифференцируют ставки до и после момента регистрации ипотеки в пользу нового кредитора. Так, Райффайзенбанк на этот период повышает ставки на 1%, ВТБ24 устанавливает ставку на уровне ставки рефинансируемого кредита. Надо учесть, что срок регистрации залога – величина плохо прогнозируемая. «Процесс зависит от работы регистрационного госоргана. Текущая ситуация в Петербурге достаточно сложная, поэтому называть конкретные сроки – дело неблагодарное. Ориентируемся примерно на месяц», – поясняет Константин Мурашкин.

Дополнительные затраты

Принимая решение перекредитоваться в другом банке, надо оценивать не только реальный размер ставки, но и неизбежные дополнительные расходы. Они разнятся в зависимости от банка. Сбербанк, «Уралсиб», Райффайзенбанк заявляют, что не взимают с клиента никаких комиссий – ни за рассмотрение заявки, ни за выдачу кредита, ни за перечисление денег на счет первого банка-кредитора. Переоформляя кредит в других банках, придется заплатить 0,8-2% от суммы займа или – как в ВТБ24 – не менее 24,3 тыс. руб.

Заключая новый договор, придется заново застраховать залоговое имущество и жизнь заемщика. Конечно, прежний договор, действовавший в рамках ипотечного кредита от первого банка, при этом будет расторгнут, и часть средств по нему – возвращена. Но страховая компания вычтет некоторую сумму на покрытие своих расходов, так что единовременные потери могут составить несколько тысяч рублей. Кроме того, для переоформления залога на новый банк необходимо будет провести оценку объекта. Отчет об оценке стоит 4-6 тыс. руб. – в зависимости от скорости исполнения и сложности оценки. Из перечисленных кредитных организаций только ВТБ24 готов взять на себя расходы по оценке залоговой недвижимости.

Наконец, придется смириться с затратами по нотариальному оформлению договора залога недвижимого имущества (от 600 руб.) и уплатой госпошлины в Федеральную службу госрегистрации по Санкт-Петербурге и Ленинградской области в размере 500 руб., причем пошлина берется дважды – за снятие прежнего обременения с залога и за регистрацию новой ипотеки. Конечная сумма затрат зависит от многих факторов, но в целом надо настроиться, как минимум, на 20 тыс. руб.

Небыстро и хлопотно

Рефинансирование – это не только финансовые, но временные потери. По сути, это получение нового кредита со всеми сопутствующими хлопотами. Алгоритм действий заемщика, решившего перекредитоваться, должен быть следующим.

Прежде всего следует позвонить в банк. В ходе телефонной беседы может выясниться, что вы не проходите по таким критериям, как возраст, место регистрации и работы. Второй этап – встреча со специалистом. На нее надо принести те же документы, что и для оформления ипотеки: заявление, копии паспорта, военного билета, свидетельства о браке, трудовую книжку, справку о доходах и т. д. Но плюс к этому будет необходим кредитный договор с первым банком и график платежей по нему; справка первичного кредитора об остатке ссудной задолженности, начисленных процентов, штрафах на текущую дату; выписка с текущего счета с момента получения кредита, которая будет свидетельствовать об аккуратности плательщика. На принятие решения банком, как правило, уходит от трех до пяти рабочих дней.

Если банк сказал «да», то за этим следует поход в оценочную компанию, которая выполнит заказ в течение трех-четырех дней. После этого документы на залоговую недвижимость передаются в банк, и одновременно пакет документов подается в страховую компанию. Если недвижимость отвечает критериям банка (не аварийная, не готовится к капитальному ремонту и т. д.), а страховая компания готова застраховать и квартиру, и заемщика, наступает следующий этап.

«Необходимо получить письмо от банка, выдавшего первый кредит, в котором он подтверждает, что находится в курсе происходящего, не возражает против рефинансирования и дает согласие на переход ипотеки в другой банк. Устоявшейся практики пока нет, приходится каждый раз взаимодействовать с банком-партнером индивидуально», – рассказывает Константин Мурашкин. Как сообщил Роман Корников, за два месяцев работы по программам рефинансирования они пытались получить соответствующее письмо от трех банков. Один согласился, другой отказал, третий пока думает.

Если первый кредитор не имеет возражений, то рефинансирующий банк открывает счет и перечисляет ему деньги. После этого необходимо урегулировать еще некоторые моменты: получить у первого банка справку о досрочном погашении кредита, обратиться в орган государственной регистрации с ходатайством о снятии обременения с залога и начать процедуру регистрации ипотеки на новый банк. При самом благоприятном стечении обстоятельств, от первого обращения до этого момента пройдет не менее 20 дней.

Тем не менее, по мнению банкиров, в некоторых случаях есть прямой смысл тратить время, силы и деньги на получение нового кредита. «Рефинансирование целесообразно при долгом сроке кредита и значительной разнице в ставках. Например, при действующем кредите 3 млн руб. на 15 лет при ставке 19% (в кризис были и такие) ежемесячный платеж составляет 50 тыс. руб. Рефинансированный под 11% (наши действующие ставки) – 23 тыс. руб. Затраты составят около 27 тыс. руб., то есть, окупятся за два месяца», – приводит пример начальник отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала Газпромбанка Виктор Моторин.

Традиционно считается, что экономически эффективно рефинансировать кредиты при разнице ставок от 2%.

Дата публикации: 10:44 26 августа 2011

Источник: bpn.ru