Продавцы уступают место покупателям

Городские власти к концу 2005 года городские власти запланировали возвести не менее 2,3 млн. кв. м (на 300 тыс. больше, чем в прошлом году). Однако, по мнению самих застройщиков, в ближайшее время темпы строительства должны снизиться в связи с тем, что рынок массового типового жилья достиг своего насыщения. Эксперты прогнозируют, что цены на жилье могут пойти на снижение, а по некоторым позициям будут падать на 1-2% в месяц до конца года. Таким образом, торговля жилой недвижимостью из рынка продавца медленно, но верно превращается в рынок покупателя.

По оценкам застройщиков, в ближайшее время объем первичного рынка достигнет 6,2-6,3 млн. кв. м, из которых не менее 3,3-3,4 млн. кв. м будут находиться в продаже. В начале апреля председатель комитета по строительству Смольного Роман Филимонов заявил, что с января в городе введено около 500 тыс. кв. м жилья. В планах городской администрации -- возведение не менее 2,3 млн. кв. м, чтобы обойти показатель 2004 года. Однако, по мнению самих застройщиков, в ближайшее время следует ожидать небольшого снижения темпов строительства. "Рынок массового типового жилья практически насыщен, исключения составляют лишь отдельные ниши -- как ценовые, так и территориальные", -- говорит начальник отдела маркетинга корпорации "Петербургская недвижимость" Николай Пашин. В частности, по данным "Петербургской недвижимости", объем продаж типового жилья за первый квартал 2005 года составил 397 тыс. кв. м, при том что в третьем-четвертом кварталах было продано примерно по 460 тыс. кв. м. Правда, в январе-марте снижение продаж объясняется еще и традиционным сезонным фактором. "В результате большая часть участников рынка, имеющих собственные пятна, предпочитают отложить их до лучших времен. Те же, кто работает с участками, полученными у города, вероятно, будут пытаться отдалять дату начала строительства, при этом стараясь оставить пятно за собой", -- полагает господин Пашин.

Хорошо продаются одно-двухкомнатные квартиры с полной отделкой в панельных домах, если дом уже сдан или в высокой степени готовности. Менее востребованы многокомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах в спальных районах: покупательский спрос на них исчерпан. По данным "Союзпетростроя", в целом "простаивает" около 25% нового жилья. При этом динамика цен в первом квартале оставалась практически нулевой. Среднерыночная цена квадратного метра типового жилья -- $1000-1020. По данным службы "Квартирный вопрос", на начало апреля самыми частыми были запросы на однокомнатные квартиры в Выборгском (максимальная цена -- $39-40 тыс.), Приморском ($36-37 тыс.), Невском ($38-39 тыс.) и Московском районах ($41-42 тыс.). Востребованы были также двухкомнатные квартиры в Выборгском районе в пределах $47-49 тыс. В десятку наиболее часто встречающихся запросов на "вторичные" квартиры попало жилье в тех же районах: однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Приморском (соответственно $44 тыс. и $58-59 тыс.), Невском ($39-40 тыс. и $50-51 тыс.), Выборгском районах ($41-21 тыс. и $54-55 тыс.), а также двухкомнатные во Фрунзенском ($48-49 тыс.), Красногвардейском ($50-51 тыс.) и Московском ($52-53 тыс.) районах. "Дорожать жилье не будет однозначно, -- прогнозирует генеральный директор компании "Легион-недвижимость" Максим Чернов. -- По нашим данным, до конца года цены будут снижаться на 1-2 процента в месяц. С апреля 2004 года недвижимость уже подешевела на 20 процентов. При этом активность в сделках наступит только в сентябре, сейчас в целом спрос невысок. Рынок жилой недвижимости, который ранее был рынком продавца, теперь стал рынком покупателя: выбор широк и квартира в неухоженном доме 137-й серии уже стоит ощутимо дешевле, чем жилье в таком же доме, но с отремонтированной парадной". Однако ожидать заметного снижения цен аналитики не советуют, указывая на то, что рынок сильно фрагментирован, многие застройщики строят не более одного-двух домов. Каждый из них получает определенную, пусть и незначительную, долю покупателей и старается до конца биться за сохранение цены. Кроме того, у крупных компаний есть еще "запас прочности", позволяющий им продолжать строить даже в условиях низкой активности продаж.

Этот рынок не задушишь, не убьешь

Никаких признаков стагнации не демонстрирует, пожалуй, лишь сегмент элитного жилья: оно по-прежнему медленно, но верно дорожает. Некоторое торможение рынка наблюдалось только осенью, когда состоятельные покупатели смотрели, не понизятся ли в стоимости и дорогие объекты. Соотношение спроса и предложения на рынке элитной недвижимости в настоящее время сбалансировано. Небольшое преобладание спроса над предложением вызвано притоком иностранцев и иногородних покупателей. Впрочем, у нас эта тенденция выражена намного слабее, чем в Москве. На начальном и среднем этапах строительства не видовая квартира в центре может стоить около $1,5 тыс. за квадратный метр, видовая -- от $3 тыс. В новых районах квартиры в домах, условно относящихся к элитным (с признаками элитности, но спорных по местоположению), продаются по цене от ?1 тыс. за квадратный метр. На вторичном рынке элитные квартиры в "золотом треугольнике" и на набережных (с видом на реку) стоят $2-4 тыс. за квадратный метр. По прогнозам специалистов, рост цен на элитные объекты в 2005 году будет на 5-10% превышать общий рост цен на недвижимость, обогнав темпы инфляции в стране.

"По итогам 2005 года жилье подорожает на 20 процентов"

Эдуард Тиктинский, генеральный директор холдинга RBI:

С конца прошлого года рост цен составил в среднем 0,5-1 процент, активность покупателей несколько снизилась. По итогам первого квартала в сегменте типового жилья цены в среднем росли на 0,7-1,5 процента в месяц в зависимости от типа дома. Мы ожидаем, что по итогам 2005 года рост цен на недвижимость по эконом-классу и жилью повышенной комфортности составит около 20 процентов, а на рынке элитной недвижимости -- около 14 процентов. Сегодня около 80 процентов предложения рынка массового жилья находится в ценовом диапазоне $800-1000 за квадратный метр, несколько увеличился объем предложения в ценовом диапазоне $1100-1600 за квадратный метр. Тенденция, наблюдавшаяся в прошлом году, -- увеличение доли кирпично-монолитных домов -- актуальна и для этого года, рост объемов кирпичного и кирпично-монолитного домостроения привел к снижению доли панельных домов в общем объеме строительства. Среди факторов, которые окажут влияние на уровень цен, -- пакет новых федеральных законов, снижение темпов роста объемов строительства, падение курса доллара. Основной рост объемов строительства наблюдался в прошлом году, и по итогам 2004 года по сравнению с соответствующими показателями 2003 года он составил 67 процентов. Сейчас рост незначительный -- 3-5 процентов. Последствия федерального закона, регулирующего долевое строительство, в полной мере рынок ощутит в течение полугода. Конечно, покупатели знают о новых законах, но скорее имеют о них общее представление, чем детальное знание. И уж точно, покупая квартиру после 1 апреля, немногие из них спрашивают, подпадает ли интересующий их дом под действие нового закона. Сейчас этими вопросами больше озабочены компании-застройщики, которые с начала года заняты разработкой новых юридических схем реализации квартир и договорной базы.

"Чрезмерного снижения цен не будет все равно"

Леонид Сандалов, заместитель генерального директора ЗАО "Агентство 'Бекар'": -- В течение первого квартала 2005 года цены на строящееся жилье колебались: если 1 января квадратный метр стоил в среднем $970, то к середине января цены упали до $955 за метр, а к середине февраля снова выросли -- до $982. К середине марта жилье вновь подешевело -- до $965, а сейчас мы наблюдаем сезонный рост: по состоянию на 11 апреля в среднем $975 за метр. При этом процесс формирования цены крайне неравномерен и зависит от множества факторов. Например, неликвидная долевка дешевеет, а удачные проекты дорожают (что в целом повторяет ситуацию на вторичном рынке). В такой ситуации трудно делать прогнозы. Цены на первичном рынке зависят от состояния рынка вторичного, между ними происходит постоянное перетекание денег и клиентов в зависимости от ситуации. В настоящее время владельцы квартир на вторичном рынке, желающие продать жилье и вложить деньги в покупку новой квартиры, столкнулись с проблемой реализации. Накопился значительный отложенный спрос: покупатели ждут минимума цен на недвижимость и держат деньги в более выгодных вложениях (депозиты банков, ПИФы и т. д.), а то и просто в чулке. Когда рынок проснется, сказать трудно, но думаю, что к концу года цены в долларах вырастут на 10-12 процентов (в соответствии с рублевой инфляцией). А в настоящее время недостаток инвесторов осложняет ситуацию с привлечением денег на строительный рынок. Некоторым компаниям уже пришлось обратиться за кредитами в банки, что для строительного рынка Петербурга нехарактерно (в отличие от Москвы). Но чрезмерного снижения цен не будет все равно: это может сделать строительные проекты убыточными и привести к остановке строительства. Так как макроэкономических факторов, способствующих снижению цен, в настоящее время не наблюдается, то цены неизбежно пойдут вверх. Но чтобы оправдать этот рост, строителям придется поработать над структурой предложения -- сейчас она определена проектами, которые создавались пару лет назад. Хорошего, качественного жилья на вторичном рынке очень немного, много "хрущевок" и "кораблей", что заставляет покупателей обращать внимание именно на первичку. Сейчас повышенным спросом пользуются экономичные малогабаритные квартиры: студии по 24-26 кв. м, однокомнатные квартиры площадью 32-36 кв. м, "двушки" по 50-55 кв. м. Есть ограниченный, но весьма существенный спрос и на более просторное жилье: однокомнатные квартиры порядка 50 кв. м, двухкомнатные -- по 65-80 кв. м, трех-четырехкомнатные квартиры.