Эксперт: развитие рынка ипотеки может замедлиться

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В интервью РИА Новости президент Ассоциации региональных банков «Россия» Анатолий Аксаков рассказывает, при каких условиях могут расти и снижаться ипотечные ставки в течение ближайшего года, какие риски сейчас влияют на ипотечный и строительный сектора, какие меры нужно предпринять, чтобы развивать ипотеку в долгосрочном периоде и чтобы достичь долгожданных 5-6% по кредиту.

- Анатолий Геннадьевич, если посмотреть на структуру ипотечных кредитов в нашей стране, то окажется, что две трети всех кредитов приходится на два банка с государственным участием – Сбербанк и ВТБ24, а доля остальных игроков в лучшем случае - 3-4%. Что должно сделать государство, чтобы сделать ипотечный рынок в РФ более конкурентным?

- На доминирование на рынке названных вами банков влияет несколько факторов. Во-первых, на Сбербанк и ВТБ24 приходится основной объем вкладов, а вклады – это сейчас основной ресурс для кредитования, в том числе и ипотечных программ. Располагая большим объемом вкладов от населения и государственными депозитами, которые размещает правительство в госбанках, эти банки имеют, соответственно, большую возможность выдавать кредиты.

Во-вторых, сейчас на профессиональном рынке спрос на ипотечные ценные бумаги не такой активный, а значит, нет возможности для фондирования за счет размещения облигаций. Очевидно, что пока не "раскочегарится" макроэкономика, спрос на ипотечные ценные бумаги останется недостаточным, а возможности АИЖК и региональных банков будут сдерживаться этим фактом.

Кстати, надо отметить, что доля Сбербанка и ВТБ24 на розничном ипотечном рынке начала сокращаться в 2010-2011 годах, когда все российские банки почувствовали облегчение на рынке.

В итоге доля Сбербанка за последние два посткризисных года несколько уменьшилась, примерно на 10%.

Мне кажется, что путь развития российского ипотечного рынка - формирование долгосрочной и относительно дешевой финансовой базы для кредитных организаций. Один из вариантов - увеличение капитализации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которое, как известно, работает через региональные банки, выкупая ипотечные кредиты, выдаваемые ими и своими агентами.

- Насколько реально в следующем году увеличить уставной капитал АИЖК?

- Думаю, что хотя бы на 10% увеличить – уже было бы неплохо. Я считаю, что это антикризисная мера. И эту статью необходимо заложить в бюджет.

- Как будет вести себя российский ипотечный рынок в конце этого года и в 2012 году?

- Сейчас, к сожалению, ситуация на рынке опять становится непредсказуемой, все больше разговоров о второй волне кризиса.

Последний квартал текущего года и первый квартал следующего года будут напряженными, и банки, особенно региональные банки, не смогут активно заниматься ипотечным кредитованием.

Последние год-два объемы ипотечного кредитования быстрыми темпами росли – примерно в 1,6 раза в 2010 году по сравнению с 2009 годом и в 1,8 раза за семь месяцев текущего года по сравнению с семью месяцами 2010 года.

Сейчас, полагаю, этот темп сократится в связи с возможными опасениями, что заемщики потеряют работу и что им придется реструктурировать долги. Вот поэтому следует ожидать некоего уменьшения темпов, а потом опять возобновится работа банков в ипотечном секторе в прежних объемах.

- Вы говорите, что региональные банки будут сокращать объемы. От чего это будет зависеть: от сокращения доходов населения, от роста инфляции, от макроэкономической ситуации или только от политики банков?

- Прежде всего, это зависит от населения, как это было в 2008-2009 годах. Как только появляются признаки кризиса, народ уходит в сбережения, не тратит деньги, не берет кредиты. Кроме того, в такие периоды все ждут падения цен, в том числе и на жилье, и перестают покупать его. А продавцы ждут, что ситуация исправится, и не снижают цену, ждут, пока можно будет ее повысить.

Пока тенденции, говорящие о стагнации, трудно нащупать, но мне все же кажется, что они себя проявят в реальности. Скорее всего, период стагнации придется на четвертый квартал 2011 года и первый квартал 2012 года. После первого квартала 2012 года все начнет оживать, потому что жилье нужно, тем более, что его немного строится в последнее время.

- А как обстоят дела с застройщиками жилья в регионах?

- Рынок строительства жилья, к сожалению, с 2008 года - времени начала кризиса – и до сих пор находится в стадии стагнации, то есть не растет. Даже если макроэкономика начнет меняться и вырастет спрос на жилье, в том числе и за счет ипотечных кредитов, предложение не будет таким интенсивным. Здесь эту проблему, кроме как государству, некому решить.

Сейчас очень важно иметь маневренный фонд в регионах для переселения граждан, хотя и этого мало. Нужно строить социальное, арендное жилье. В этом может помочь только государство. Это могло бы снять остроту жилищной проблемы и явиться катализатором выхода из экономического кризиса, потому что чем больше строится, тем больше строительные мощности загружены, тем больше налогов поступает. В общем, экономика шевелится, работает.

- Выходит, что масштабно инвестировать в арендное жилье должно государство. Но сейчас наш бюджет наполняется в основном за счет нефтедолларов, а стоимость нефти, как прогнозируют аналитики, может снизиться значительно. Получается, что на масштабные вложения в сегмент арендного жилья при развитии кризисных тенденций рассчитывать не приходится?

- Вообще в проекте бюджета цена нефти заложена на уровне 100 долларов за баррель. Кроме того, очевидно, что государство будет занимать с рынка, чтобы профинансировать бюджет.

Поэтому важно другое – утвердить расходы, в которых есть составляющая на развитие жилищного строительства. Если эти расходы будут, они косвенным образом повлияют и на доходы, потому что если будет строиться, реализовываться жилье, то оно, соответственным образом, будет пополнять налогами бюджет.

- Если вернуться к ипотеке и валюте. С 5 августа по сегодняшний день доллар поднимался до 32,68 рублей (на 4,5 рубля), евро – до 43,64 рубля (более чем на 3,5 рубля). Валютные риски существенны для ипотечного рынка?

- Они есть, безусловно, но основной объем ипотеки выдается в рублях. Я думаю, что сейчас уже есть обращения в банки – даже через меня просили – перевести валютные кредиты в рублевые. В основном банки идут навстречу подобным просьбам клиентов, несмотря на некоторые потери, поскольку понимают, что потенциальный риск дефолта гораздо опаснее.

- В июне 2011 года глава Сбербанка России Герман Греф предположил, что ставка рефинансирования ЦБ РФ осенью может повыситься. Стоит ли нам в итоге ждать роста ставок по ипотечным кредитам?

- Сейчас на рынке наблюдается несколько разнонаправленных тенденций. В период кризиса, как я уже сказал, народ меньше покупает товаров, падает спрос на жилье. Соответственно, это будет влиять на инфляцию в сторону ее понижения. Но одновременно стоимость финансовых ресурсов для банков дорожает, поскольку в условиях нехватки ликвидности они начинают повышать процентные ставки вкладам. Кроме того, сегодня дорожают заимствования на межбанковском валютном рынке, в условиях дефицита ликвидности вырастает стоимость привлеченных денег.

Поэтому, по всей видимости, тенденция, связанная с удорожанием ресурсов, приведет и к увеличению процентов по кредитам в целом – даже в случае снижения ставки рефинансирования, которая, кстати, чаще всего снижается, если снижается инфляция.

– Насколько вырастут ставки?

– Незначительно – на 1-1,5 процентных пункта.

- Это в целом по кредитному сектору. А для ипотеки?

- Это будет характерно и для ипотеки. Стоимость заимствования должна учитываться при выдаче ипотечных кредитов. Не думаю, что в ближайшее время будет снижаться процентная ставка. Даже АИЖК не сможет оказать влияние, поскольку доля агентства на рынке - 10%, а стоимость заимствования будет дороже, чем была. Уже сейчас заимствования на межбанковском валютном рынке подорожали на 1,5-2 процентных пункта.

Ситуация нервозности, неопределенности, волатильности, скорее всего, продлится до конца первого квартала 2012 года, а потом начнется тренд на снижение процентных ставок.

– А как же мнение премьер-министра Владимира Путина, который считает, что ставки по ипотеке должны стремиться к 5-6%?

– Это возможно в перспективе двух-трех лет.

- Что будет происходить, по вашим прогнозам, на строительном рынке после первого квартала 2012 года?

- Спрос на жилье в России есть всегда, более того, нам нужно достраивать то, что еще не достроено из-за кризиса 2008 года. Так что мне кажется, что, несмотря на нестабильность на финансовых рынках, многие банки все-таки будут кредитовать строительство – ведь завешенные объекты можно продать гораздо дороже, чем незавершенные. А это все будет стимулировать оживление строительного рынка. Думаю, значительный подъем, за которым будет следовать бум, наступит в 2013 году.

- Ждать ли нам в этом году новых законодательных инициатив в ипотечной сфере?

- Я автор законопроекта, который позволяет использовать повторный налоговый вычет при покупке жилья по ипотеке в случае рождения второго и третьего ребенка. Напомню, сейчас налоговый вычет действует однократно при рождении первого ребенка. А часто те, у кого родился второй, третий ребенок, хотят снова улучшить свои жилищные условия - продать квартиру, купленную по ипотеке ранее и взять дополнительную ипотеку, увеличить площадь жилья. Действующий закон допускает однократное использование налогового вычета. Но повторная ипотека имеет больший размер, а значит, повторный вычет более значителен. Я предложил, чтобы в этом случае также предоставлялся налоговый вычет. Таким образом, мы стимулируем демографический рост и обеспечиваем социальную поддержку населения. Сейчас законопроект готовится к первому чтению в Госдуме РФ.

Также через неделю-две я внесу законопроект, предполагающий выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) с баланса банка. Как вы знаете, сегодня банки могут выпускать ИЦБ с использованием SPV (special purpose vehicle – специализированная организация ипотечных агентов, в которую передается пул ипотечных кредитов, необходимый для выпуска ценных бумаг – ред.). Наш же комитет по развитию программ ипотечного кредитования Ассоциации региональных банков "Россия" разработал меры, которые позволили бы банкам выпускать ИЦБ со своих балансов. Это удешевляет саму процедуру, потому что не надо тратить деньги на спецюрлицо, создание сложных схем, ведь оно, как правило, регистрируется за границей, например, в Голландии.

Схема должна работать следующим образом. Например, банк выдал ипотечные кредиты по стандартам АИЖК или по своим стандартам на 100 миллионов рублей. Затем выпустил со своего баланса ценные бумаги под обеспечение этих кредитов на 80-90 миллионов рублей, разместил их на рынке. Покупатели - банки или инвесторы, которые видят, что есть денежный поток и что у бумаг хорошее обеспечение, – им в конечном счете выступает жилье. Соответственно, те, кто покупает ипотечные ценные бумаги, приобретают в принципе неплохие инструменты. И это не какое-то SPV, а банковская конструкция.

В проспекте эмиссии ипотечных бумаг может быть записано, что выполнение обязательств происходит ежеквартально, то есть каждый квартал банк перечисляет деньги на счета инвесторов, купивших эти ипотечные ценные бумаги.

Чтобы показать гибкость работы такой схемы, приведу пример. Допустим, перед облигационером – держателем этих ИЦБ - обязательства должны выполняться в течение 10 или 30 лет. Заемщик досрочно погасил кредит, то есть эти возвращенные деньги не будут генерировать доход, поэтому банку необходимо выдать новый кредит и, таким образом, сформировать новый денежный поток. Соответственно, кредит, который погашен досрочно, "вытаскивается", изымается из пула и в него включается новый кредит, предоставленный заемщику. Получается, что конструкция становится гибкой и позволяет банкам более уверенно работать.

- Вы считаете, что такие ипотечные бумаги будут пользоваться спросом?

- В Германии они называются «пфандбрифы» и пользуются спросом, так как очень надежные, особенно в кризисные времена.

- А подобные облигации можно будет предлагать только российским покупателям?

- И иностранным тоже. На мой взгляд, очень хорошая конструкция. Если на выпуск подобных ипотечных бумаг решатся солидные российские банки, я полагаю, это оживит рынок ипотечного кредитования, рефинансирование банков, что сделает рынок ценных бумаг более разнообразным.

- Вы сказали, что эту схему и через АИЖК можно будет проводить. Вы с ними обсуждали этот вопрос? Как они относятся к этому?

- Да. Они позитивно оценили. Они смогут, например, выступать поручителями по таким ценным бумагам, что дополнительно повысит их надежность.

Дата публикации: 09:50 20 октября 2011

Источник: bpn.ru