Доверяй, но проверяй: ипотечные истории

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Доверять или нет окружающим? Ответ на этот вопрос далеко не однозначен. С одной стороны, человек, относящийся ко всему чрезмерно подозрительно, мало того что неприятен – он и свое собственное здоровье подрывает тоже. С другой – чрезмерная доверчивость иной раз может завести не туда… В этом автор этих строк убедился, готовя очередную подборку наших традиционных «Ипотечных историй»

Что грозит поручителю?

Несколько лет назад я поддалась на уговоры подруги и выступила ее поручителем. Размеры кредита на сегодня – 400 тыс. руб. И у подруги начались проблемы – она несколько месяцев не платит. Из банка мне уже звонили и говорили, что если заемщик перестает выплачивать, то обращаются к поручителям – вплоть до описи имущества с судебными приставами… Ситуация осложняется тем, что у меня в том же самом банке, где взят кредит, есть депозитный вклад. Может ли банк арестовать его? На сегодня я – безработная одинокая мать, у меня дети, младшему - 1,5 года.

«Общетеоретически» все предельно ясно: должник не платит – кредиторы приходят к поручителю. Однако дьявол, как известно, обывательствует в деталях, поэтому первый вопрос, которым мы озадачились, был таким: станет ли банк «утюжить» такого поручителя – одинокую безработную мать с малолетним ребенком на руках? Среди наших экспертов возникли разногласия: часть посчитала, что никаких преимуществ у автора письма не будет. «То, что поручитель по кредиту – это безработная одинокая мать, не влияет на ситуацию», - считает Евгения Таубкина, генеральный директор «Национального бюро ипотечного кредитования» (НБИК).

Остальные специалисты, к которым обратился «Журнал о недвижимости MetrInfo.ru» однако, были не столь категоричны – справедливо напоминая, что помимо писанных правил существуют еще и неписанные. «С точки зрения законов никаких преимуществ нет, - отмечает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы Компании «Релайт-Недвижимость». – Но человеческий фактор, который в суде тоже имеет место быть, никто не отменял… Если бы я представляла интересы автора письма в суде, то постаралась бы убедить судью иск банка к поручителю отклонить. Как раз на основании того, что она – неработающая мама двоих детей, а заемщик трудится, получает доход и имеет какое-то имущество».

Второй вопрос – что делать с вкладом в этом самом банке. По закону банк не имеет права «наложить лапу» на эти деньги – тут требуется решение суда. Однако автор этих строк, имея некоторый жизненный опыт, особенно на это обстоятельство не полагался бы: банки (да и все прочие хозяйствующие субъекты) иногда законы нарушают. А бегать потом по инстанциям, доказывая, что с ней поступили несправедливо, придется поручительнице. Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования «Абсолют Банка», также рекомендует перечитать договор поручительства: вполне возможно, что он содержит пункт о возможности списания денежных средств находящихся на счетах должника в банке-кредиторе в счет погашения задолженности по кредиту. В таком случае, понятно, действия банка по списанию денег в безакцептном порядке будут вполне законными.

Франк подвел

До кризиса 2008 года оформили ипотечный кредит, номинированный в швейцарских франках – при тогдашних курсах это было ужасно выгодно. Но потом произошли всем известные события, и сегодня мы вынуждены платить не 20 тыс. руб. ежемесячно (как было в момент получения кредита), а 30 тысяч. Программы «рефинансирования» (без кавычек не обойтись), предлагаемые нашим банком, никак не помогут. Во-первых, сама процедура стоит немаленьких денег, а во-вторых, в результате платежи. даже вырастут – так получается после анализа всех их программ. Единственный плюс – это будут уже фиксированные суммы, они уже точно не вырастут, но это какое-то слабое утешение.

Если отбросить вполне объяснимый в данных условиях «плач Ярославны», то вопрос сводится к классическому «Что делать?». «Можно попытаться попросить банк-кредитор о неких послаблениях, - говорит Марина Мишурис, председатель правления ОАО «Флексинвест Банк». – Но основания требовать их нет: банк может пойти на них только по собственной доброй воле».

Так что, пожалуй, единственной практической рекомендацией будет посмотреть программы рефинансирования от других банков. Правда, как отмечает Евгения Таубкина (НБИК), анализировать их нужно очень тщательно. Обычно при перекредитовании заемщик несет следующие расходы:

1) на оценку объекта залога – около 5000 руб.

2) на комплексное ипотечное страхование в пользу нового банка – 1% от суммы кредита

3) комиссии банка за выдачу кредита и т.п. – 1-2,5%.

Так что решение принимаем, все внимательно посчитав – не исключена ситуация, когда накладные расходы окажутся больше полученной экономии… С другой стороны, многие банки сегодня предлагают рефинансирование на более выгодных условиях. Например, в Сбербанке, говорит директор управления розничного кредитования крупнейшего российского банка Наталья Карасева, существует программа «Рефинансирования жилищных кредитов». Ее условия:

- ставки 11,7-13,5% годовых в рублях на срок до 30 лет и без первоначального взноса;

- отсутствие требований по обязательному страхованию жизни и трудоспособности;

- отсутствие комиссий по кредиту.

Льготы по подоходному налогу

Хочу взять ипотечный кредит. Выплаты по нему составят, если я правильно подсчитала, около 30 тыс. руб. в месяц. У меня «белая» зарплата в 150 тыс. руб. – соответственно, я плачу по 19,5 тыс. подоходного налога. Слышала, что для плательщиков ипотечных кредитов существуют налоговые льготы. Какими они будут в моем случае? И с какого момента начинают действовать налоговые вычеты?

Льготы действительно существуют, причем не одна, а целых две. Во-первых, говорит Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка, согласно ст. 220 Налогового кодекса (НК) налогоплательщик, приобретающий квартиру (или строящий собственный дом) имеет право на налоговый вычет. Он равняется фактически понесенным расходам, но не более 2 млн. руб. А поскольку недвижимость в Москве стоит явно больше названной суммы, при приобретении квартиры высвобождается именно 2 млн.

Следует обратить внимание, что налоговые органы не возвращают вам 2 млн., а выводят их из-под налогообложения – т.е. реальная экономия составит 260 тыс. руб. максимум (13% от 2 млн. руб.). Данная льгота предоставляется гражданину РФ только один раз в жизни.

Теперь о второй льготе. Она предоставляется на проценты, выплачиваемые по ипотечному кредиту. Тут тоже тонкость – в рамках тех сумм, которые автор вопроса собирается ежемесячно отдавать банку (30 тыс. руб.) одна часть идет на погашение самого кредита («тела», как говорят банкиры), а вторая – на проценты. И вот на эту вторую долю льгота и будет предоставлена.

Попробуем теперь подсчитать конкретные цифры. По первой льготе будет 260 тыс. – тут без вопросов. А по второй – примем за рабочую гипотезу, что из 30 тыс. ежемесячного платежа на проценты будет уходить половина, т.е. 15 тыс. руб. 13% от них составит 1950 руб. Налогов (по условиям задачи) мы платим 19,5 тыс. в месяц. Значит, эту сумму мы уменьшаем примерно на 2 тыс. руб. (вторая льгота). Остается 17,5 тыс. – их мы тоже экономим до тех пор, пока не «вычерпается» 260 тыс. по первой льготе. Получается примерно 15 месяцев.

Итог выходит таким. Около 15 месяцев автор этого письма вообще не должна платить налогов. Потом, когда закончится действие первой льготы, она уменьшит свое налогообложение – и так будет длиться до тех пор, пока она полностью не рассчитается с кредитом. Также обращаем внимание, что приведенные цифры – ориентировочные. Нужно не забывать, что при аннуитетных платежах их сумма остается неизменной, а вот доля процентов внутри все время уменьшается. Так что и вычет по подоходному налогу тоже будет сокращаться…

Что касается технической стороны вопроса, то тут все довольно просто. Как напоминает Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»), налогоплательщику следует подать в налоговую инспекцию соответствующее заявление и представить документы, подтверждающие право собственности на приобретенный объект недвижимости и факт платежей по кредиту. По выбору налогоплательщика можно получить вычет на работе (в этом случае работодатель не будет удерживать налог на доходы), либо предоставив по окончании года декларацию в налоговую инспекцию – в этом случае вам будет произведен возврат налога, ранее удержанного работодателем.

Что сначала: квартира или одобрение банка?

В какой последовательности мне следует действовать: сначала найти конкретную квартиру и потом обращаться в банк с просьбой дать кредит под нее? Или сначала одобряться как заемщику на определенную сумму, а потом, исходя из нее, подбирать недвижимость?

Вопрос этот законами никак не регулируется – предполагается, что сами участники рынка решат, как им удобнее. Наиболее частый путь – сначала обращаемся в банк, одобряемся в нем в качестве заемщиков, понимаем, на какую сумму можем рассчитывать, а уже после этого отправляемся на поиски квартиры. «Ситуация, когда заемщик сначала получает одобрение кредита и уже исходя из суммы подбирает себе квартиру – намного удобнее для самого заемщика, - убежден Михаил Сероштан, начальник отдела разработки кредитных продуктов Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Банка ВТБ 24. – Нет риска, что одобренная ему сумма кредита не будет полностью соответствовать его ожиданиям, и приобрести выбранную квартиру не получится. Кроме того, значительно комфортнее получать решение банка не в авральном режиме, когда продавец торопит. При этом, как правило, решение банка действует довольно длительное время. В ВТБ 24, например, четыре месяца. Таким образом, получив решение заранее и четко понимая свои возможности, можно спокойно и взвешенно подойти к выбору желанного варианта жилья».

Однако все сказанное относится к уже существующему жилью, т.е. вторичному рынку. С новостройками, которые в основном продаются в тот период, когда дом еще не построен (т.е. квартиры как предмета залога еще не существует) ситуация несколько иная. Строящиеся объекты получают аккредитацию одного или нескольких банков. «В таком случае сначала выбирается объект, а потом банк», - говорит Марина Мишурис («Флексинвест Банк»).

Заемщик ложится в больницу – что дальше?

Выплачиваю ипотечный кредит. Моя жизнь и здоровье, естественно, застрахованы – этого требовал банк при подписании кредитного договора. Сейчас я заболела, и по этой причине еду из нашего города в Москву делать операцию. Как тут будет развиваться ситуация, что делать? Еще мне бы очень хотелось сдать квартиру на тот период, пока я буду лечиться. Банк позволит мне это?

Первый шаг, по единодушному мнению наших экспертов – это перечитать кредитный договор и договор страхования. На предмет того, какие ситуации являются страховыми случаями. Что написано в документах у автора вопроса – этого мы, конечно, не знаем, но есть основания думать, что ничего для заемщика хорошего. «Как бывший банковский юрист полагаю, что в кредитном договоре ни один банк не предоставит своему клиенту такого права – на отсрочку в выплатах по ипотеке в случае, если заемщику предстоит операция, - объясняет читателям www.metrinfo.ru Ирина Маркочева, юрисконсульт агентства «Кутузовский проспект». – Обычно страховыми случаями признаются только смерть заемщика и получение им инвалидности».

Но даже если случай 100-процентно страховой – нельзя исключать вероятности, что СК не попытается под тем или иным предлогом отказать в выплате страховки. «Такие случаи, конечно, бывают, - «обнадеживает» Дмитрий Орлов, вице-президент Первого республиканского банка. – В данном случае необходимо обращаться в суд».

…Вообще, рассчитывать на то, что банки или СК проявят к клиенту гуманизм, было бы чересчур наивно. «Мне, к примеру, приходилось сталкиваться с ситуацией, когда при кредитах с переменной ставкой заемщица по ипотечному кредиту решала сохранять беременность и родить ребенка, - говорит Ирина Маркочева («Кутузовский проспект»). – Банк увеличивал процентную ставку».

Ну а с последним вопросом (о возможности сдавать в аренду) все совсем просто: это можно только с согласия залогодержателя, т.е. банка. При этом автору вовсе не кажется невероятной ситуация, что банковские клерки станут «рассматривать вопрос» месяцев пять.

Впрочем, если уж совсем не будет никакого выхода, можно рискнуть с арендой, не ставя банк в известность. Вероятность того, что банкиры придут к вам домой с проверкой, ничтожно мала. А если придут, то всегда можно сказать, что родственники приехали в гости… Ведь в этом случае для вас главное – как-то пережить этот период в жизни и не прекращать выплаты.

Или гражданский брак или материнский капитал

Я в разводе, имею двух детей. Подтвержденный доход – 30 тыс. руб. Есть сертификат на материнский капитал. У моего гражданского мужа детей нет, подтвержденный доход – 60 тыс. Можем ли мы взять квартиру в совместную собственность?

Формальный ответ: можете! Многие банки сегодня предоставляют кредиты людям, формально не являющимся родственниками (а именно такими являются «гражданские супруги»). «Кредиты выдаются солидарным заемщикам – лицам, не состоящим в родственных связях, - отмечает Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие». – Если речь идет о гражданских супругах, то в этом случае обязательным является совместное проживание заемщиков. Кредитные организации могут определять, какое соотношение долей в праве собственности получат супруги, в зависимости от доли дохода каждого в совокупном доходе семьи».

Правда, имеется одна, как изящно изъясняются сегодня в Рунете, «пичалька». Как отмечает Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»), использование материнского капитала в данном случае будет невозможным – поскольку собственниками приобретаемой квартиры должны становиться члены одной семьи. Так что либо «гражданский брак», либо маткапитал…

Если же оставить в стороне этот аспект, то получить кредит вполне возможно – главное, чтобы суммарного дохода заемщиков хватало. Квартира в этом случае, уточнили в пресс-службе Райффайзенбанка, будет оформляться не в совместную общедолевую (как у обычных супругов), а в равнодолевую собственность – по Ѕ каждому.

Дата публикации: 10:01 28 октября 2011

Источник: bpn.ru