Быть или не быть? Земельному рынку в столице

Дискуссии на тему, как вовлечь землю в активный хозяйственный оборот, ведутся уже не первый год. То, что эффективное использование земельных ресурсов выгодно и для государственного бюджета, и для бизнеса - сомнений ни у кого не вызывает. Однако новое земельное законодательство, которое определило, что земля - это недвижимость и она может приносить доход, к сожалению, не уточняет, как именно это должно происходить. Четвертая ежегодная конференция Московской международной бизнес ассоциации (ММБА) была традиционно посвящена Земельному кодексу и тому, как привлечь инвестиции, используя земельные ресурсы столицы.

Сложное взаимодействие

Открыл конференцию оптимистический доклад руководителя Департамента земельных ресурсов г. Москвы Виктора Дамурчиева. Начав с комплиментов в адрес ММБА и рассказав об уже состоявшихся крупных инвестпроектах в московскую недвижимость, он призвал бизнесменов и дальше вкладывать деньги в развитие столицы. Правда, иногда, как признался "хозяин земель московских" (так назвал руководителя Департамента земельных ресурсов ведущий конференции) взаимодействие бизнеса и власти бывает сложным. У чиновников есть свои государственные задачи и свой план, который надо выполнять, у бизнесменов - свой интерес и желание приумножить вложенные средства. К примеру, чем выше арендная плата за землю и больше земельный налог - тем лучше для Департамента земельных ресурсов, который обязан пополнять городской бюджет, но тем хуже для предпринимателей, которые теряют свою прибыль. Правда, вспомнив о том, что московский бизнес вкладывался в город в трудные времена, министр столичного правительства пообещал в будущем не слишком задирать земельные платежи. Хотя актуализация цен - так на чиновничьем языке называется их повышение - уже вопрос практически решенный. Москва активно строится, появляются новые магистрали и кварталы, стоимость недвижимости растет - так что грядет и неизменное повышение кадастровой оценки земли и цены ее аренды (она в Москве традиционно привязана к кадастровой стоимости).

Придирчивый отбор

Как заявил В. Дамурчиев, сейчас город придирчиво подходит к выбору инвесторов. Прошли те времена, когда любой инвестпроект, даже не подкрепленный реальными деньгами, получал безусловное одобрение. Сегодня у столицы нет недостатка в желающих использовать московскую землю. Цены на нее устоялись и, несмотря на их немаленькую величину, интересны множеству инвесторов: так, на тендеры по земельным участкам, которые организует Тендерный комитет, подается в среднем по 60 заявок. Примером для отечественных инвесторов могли бы стать инвесторы иностранные. Глава Департамента земельных ресурсов высоко оценил четкий механизм работы Metro Cash&Carry (они реализуют новые проекты всего лишь за год) и пожурил столичных предпринимателей, которым этот год нужен только для раскачки. Сейчас Тендерный комитет готовит новые земельные участки в столице под строительство крупных торговых центров - информация о них публикуется в открытых источниках. Правда, в собственность московская земля оформляется в исключительных случаях - в столице продаются права аренды на земельные участки.

Трудная судьба земельного рынка

Процесс оформления столичных земель в частную собственность идет сегодня с большим трудом. В настоящее время землевладельцев в Москве можно пересчитать по пальцам: около 20 земельных участков оформлено в собственность частных лиц и примерно столько же - у лиц юридических. Хотя все, кроме чиновников, убеждены, что аренда - не самый лучший способ распоряжения землей, в Москве она по-прежнему господствует. Поэтому говорить о том, что в городе создан земельный рынок - пока нельзя. Об этом прямо заявила в своем выступлении Ирина Рукина, депутат Мосгордумы, председатель Комиссии по экономической политике. По ее словам, земельного рынка сегодня в столице просто не существует. Говорить о его создании можно будет не раньше, чем лет через десять. Впрочем, Москва в этом смысле не отрывается от остальных регионов. Всего по стране доля земельных участков, находящихся в частной собственности, составляет в среднем по городам менее одного процента от общего числа. Вопросы недвижимости оторваны от вопросов экономики. Несмотря на то, что официально земельная реформа в России идет уже десятилетия, мы по-прежнему находимся в начале пути. Тем не менее, Ирина Рукина считает, что спешить в этом вопросе не надо. Причем земельный вопрос надо решать при помощи законов прямого действия, а не подзаконных актов, в том числе принимаемых и самими субъектами Федерации. Доля частных земель должна увеличиваться не более чем на 5% ежегодно. Активнее в хозяйственный оборот надо вовлекать промышленные земельные участки - процесс вывода промзон из города уже становится необратимым. Только процесс этот должен проходить без потери научно-производственного потенциала и с бережным отношением к экологии. К 2020 году, считает И. Рукина, не менее 50 % промышленных земель должно включиться в коммерческий оборот. Но предлагать их инвесторам исключительно на тендерах было бы не слишком разумно. Если же все-таки идти по этому пути, что для начала нужно выработать прозрачные и четкие правила по формированию стартовой цены. Именно на этом этапе всегда возникают самые большие проблемы.

Что такое участок?

Если же земли будут находиться в частной собственности, то их можно будет закладывать. Полученные деньги могут вкладываться в новые проекты и использоваться в других целях. По мнению И. Рукиной, одним из наиболее экономически выгодных инструментов на уже застроенных территориях является ипотека. Но пока ее развитие тормозится не только отсутствием массовой частной собственности на земли, но также и неучтенностью этого понятия в современном земельном законодательстве. Впрочем, в этом законодательстве и без этого достаточно много огрехов. К примеру, до сих пор не дано четкого и однозначного определения земельного участка. Сейчас идут разговоры о том, чтобы считать земельный участок и расположенные на нем строения единым объектом недвижимости. Но с точки зрения экономики этими объектами выгоднее распоряжаться по-разному: строения выгоднее сдавать в аренду, землю лучше иметь в собственности, чтобы ее можно было закладывать. Поэтому к вопросу о едином объекте недвижимости нужно подходить очень осторожно. Сейчас земля никакой роли как инвестресурс не играет - но все может измениться.