Покупка квартиры: пошаговая инструкция

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Какие пути постепенного улучшения жилищных условий доступны среднестатистическому горожанину? С чего начинать путь к более просторной и комфортной квартире? Чего следует избегать и опасаться на этом пути? Об этом рассказывали специалисты петербургских агентств на семинаре, проведенном «Большим Каталогом Недвижимости» 12 ноября в рамках XXIII Ярмарки недвижимости.

Долгая дорога

По словам ведущего семинара, главного редактора БКН.РУ Павла Чернякова, лишь около 1% петербуржцев способны купить квартиру сразу, вынув всю сумму «из кармана». Примерно 70% клиентуры агентств недвижимости и строительных компаний составляют люди, которые продают старое жилье, чтобы с доплатой, с привлечением ипотечного кредита приобрести новое. Кто-то долго планирует сделку, копит деньги, чтобы купить желаемое жилье однажды и остановиться на этом. А кто-то выстраивает целую цепь сделок, постепенно улучшая свои жилищные условия в течение трех, пяти, десяти и даже более лет. Не обладая значительными средствами, но внимательно изучая рынок и каждый раз делая небольшой шаг в сторону более просторного и комфортного жилья, такие покупатели в конце концов достигают цели.

Наиболее очевидные способы поэтапного улучшения жилищных условий – покупка квартиры в строящемся доме на начальной стадии и последующая ее продажа после окончания строительства, покупка квартиры на вторичном рынке в плохом состоянии и ее более выгодная продажа после ремонта. Конечно, все это непростые пути. Обывателю не следует пытаться осуществить операцию по улучшению жилищных условий «с наскока», без помощи специалиста и не вооружившись хоть какими-то знаниями о рынке недвижимости и работающих на нем компаниях. Подготовка и изучение ситуации необходимы. Но при условии грамотного и осторожного поведения самого покупателя, наличия помощи профессионала рынка недвижимости, а также некоторого количества фантазии и удачи есть реальная возможность за несколько лет «превратить», допустим, однокомнатную квартиру в трехкомнатную.

Растим жилплощадь

Еще в недавнем прошлом, в 90-е годы, популярным способом улучшения жилищных условий было расселение коммунальных квартир в центре города, напомнила присутствовавшим на семинаре Наталья Сарпова, директор Приморского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость». Денег, вырученных от продажи владельцем комнаты, хватало на покупку однокомнатной, а порой и двухкомнатной квартиры. Сегодня эти благодатные для жителей коммуналок времена минули. Покупатели, обладающие достаточными средствами для приобретения большой квартиры, сейчас имеют больше выбора и скорее предпочтут жилье в хорошей новостройке. Коммунальных квартир в нашем городе все еще много – Петербург остается признанной столицей коммуналок, – однако они не пользуются таким спросом, как раньше.

Наталья Сарпова рассказала об альтернативных путях улучшения жилищных условий для владельцев комнат в коммуналках, которые не надеются на расселение всей квартиры. Так, продав свою комнату, можно приобрести две более дешевые комнаты в другой коммунальной квартире. Затем продать их по отдельности разным покупателям, что более выгодно. А вырученных денег уже будет достаточно для покупки студии на начальном этапе в строящемся доме.

Дождавшись окончания строительства и получения права собственности на новую квартиру, можно продолжить путь: продать готовое жилье и купить более просторное, вновь в стройке на начальном этапе. И так далее, если необходимо. «Разумеется, подобные решения требуют сотрудничества только с проверенными застройщиками, – подчеркивает Наталья Сарпова. – Например, “Адвекс” имеет договоры с более чем 30 строительными компаниями». Приобретение строящегося жилья у этих застройщиков агентство на основании опыта и проверки документации рекомендует своим клиентам.

Еще один вариант, который рекомендует специалист «Адвекса» клиентам, располагающим ограниченными средствами, – рассмотреть покупку строящихся квартир в удаленном районе, например, в Металлострое. Это приобретение обойдется в 1,2-1,3 млн рублей, что часто соответствует цене комнаты в коммунальной квартире. А продав такую квартиру после получения собственности, уже можно задуматься о покупке компактного строящегося жилья в городе – или снова квартиры в отделенном районе, но более просторной.

Если клиенту не хватает какой-то суммы для совершения следующего шага на пути улучшения жилищных условий, Наталья Сарпова советует изучить возможность получения ипотечного кредита. Кроме того, стоит поинтересоваться, не подходит ли ситуация клиента под определенную жилищную программу – и тогда можно будет получить субсидию.

Профессиональное участие

Как сообщил генеральный директор компании «Акрополь СПб» Геннадий Багрянцев со ссылкой на Прокуратуру Петербурга, за последний год число мошенничеств на рынке недвижимости выросло на 10%. Учитывая это, подчеркнул Геннадий Багрянцев, гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия, следует пользоваться помощью профессиональных агентств недвижимости, а не пытаться провести сделку самостоятельно или при участии частного маклера. Мастерство мошенников постоянно растет, обман становится все более юридически изощренным, и обывателю, впервые вышедшему на рынок жилья, очень сложно его распознать. Выходить на рынок недвижимости без подготовки просто опасно и чревато потерей своей собственности или денег.

Привлечение частного маклера – также не лучший выход. Такой специалист не берет на себя никаких обязательств в письменном виде, а действует на основе устной договоренности. По мнению Геннадия Багрянцева, частный маклер является в лучшем случае человеком, имеющим некоторый опыт на рынке жилья, а в худшем он лишь слышал что-то о работе с недвижимостью. «Вот я имею 20 лет водительского стажа, у меня есть права. Ни с того ни с сего я надеваю форму, выхожу на дорогу и начинаю штрафовать всех, кто неправильно едет. Деятельность маклера – это примерно то же самое», – приводит аналогию Геннадий Багрянцев.

Возможности частного маклера крайне ограничены. Он не располагает ничем, кроме собственных навыков и знаний. Напротив, агентство проводит работу в несколько этапов. На примере компании «Акрополь СПб» Геннадий Багрянцев рассказывает, что первоначально объект подбирается и анализируется специалистом-риэлтором, затем его проверяет менеджер, далее – исполнительный директор и руководство фирмы. Только после этого поступает одобрение на сделку. Отношения между агентством и клиентом фиксируются договором с печатью и подписью генерального директора.

«Анализ ситуации на рынке и возможностей клиента, производимый агентством, позволяет в каждом случае подобрать оптимальный путь поэтапного улучшения жилищных условий», – утверждает генеральный директор «Акрополь СПб». Важный момент – приобретаемая недвижимость должна быть ликвидна, чтобы при необходимости клиент мог улучшать свои жилищные условия и в дальнейшем. Профессиональное агентство недвижимости, со своей стороны, заинтересовано в том, чтобы клиент воспользовался его услугами и для следующих сделок, поэтому будет отрабатывать свои комиссионные добросовестно.

Ориентация на новое

Дмитрий Аникеев, директор департамента нового строительства компании «Александр Недвижимость» рекомендует клиентам, желающим улучшить свои жилищные условия, ориентироваться на рынок новостроек. При этом нельзя при выборе квартиры в строящемся доме искать максимально дешевый вариант, игнорируя другие характеристики, такие как опыт и авторитет застройщика. Только приняв взвешенное решение, можно рассчитывать в необходимый срок получить новую квартиру.

Дмитрий Аникеев советует, обращаясь в агентство, работать с разными специалистами в зависимости от того, интересует вас первичный или вторичный рынок жилья. В каждом из сегментов есть своя специфика, которой агент иного профиля владеть не может. Первичный и вторичный рынок требуют совершенно разных подходов, и работают на них разные специалисты. Не случайно в крупных агентствах выделяются подразделения первичной и вторичной недвижимости – так же, как отделения аренды, загородного рынка и пр.

«Стартовую сумму в 1,5-2 млн рублей (условная цена хорошей комнаты в коммуналке) можно разместить на первичном рынке недвижимости довольно выгодно», – замечает Дмитрий Аникеев. Для получения недостающих сумм эксперт советует привлекать ипотеку, тем более что сегодня она формально вполне доступна – многие банки принимают справки в свободной форме и проявляют другие признаки лояльности.

Время действовать

Заместитель директора «Городского Жилищного Агентства» Валерий Старостенко объясняет, что при поэтапном улучшении жилищных условий всегда в первую очередь выбирается наиболее сложное и наиболее быстрое и выгодное решение, а если не получается его реализовать, привлекаются более простые, но «медленные» варианты. Как и Геннадий Багрянцев, Валерий Старостенко подчеркивает заинтересованность агентства в продолжительной работе с клиентом, в его лояльности.

Многие не слишком квалифицированные агенты, рассказывает Валерий Старостенко, в порыве конкурентной борьбы и желании быстро «подцепить» клиента первоначально называют ему фантастические условия сделки – например, обещают продать за 5 млн рублей квартиру, рыночная цена которой всего 4 млн. Уже потом, начав работу, такой риэлтор надеется снизить цену до реальной – а клиент уже от него «никуда не денется», контакт налажен. Но профессионал, утверждает заместитель директора ГЖА, отличается тем, что с самого начала говорит правду, конкретно рассматривает ожидаемые условия и этапы работы, а не предлагает клиенту розовые очки. Иногда это означает, что агенту приходится с самого начала в чем-то разочаровать клиента, обратившегося с целью улучшения жилищных условий. Так, проанализировав ситуацию, специалист агентства может заключить, что при имеющихся средствах желаемая цель клиента пока не достижима – и предложить альтернативный путь. Но гораздо хуже для клиента бывает «увлечься» мечтой при поддержке неквалифицированного маклера, а уже потеряв приличное количество времени, понять, что она нереальна.

Сегодняшнее состояние рынка недвижимости достаточно стабильно, подчеркивает Валерий Старостенко. Ситуация благоприятна для проведения встречных, многоэтапных сделок. В периоды скачков и падений от решительных шагов лучше воздержаться. А вот в такие моменты, как сейчас, удобно и выгодно заниматься улучшением своих жилищных условий.

Дата публикации: 11:51 21 ноября 2011

Источник: bpn.ru