Ипотеку в России ждет ужесточение условий и повышение ставок

Эксперты компании Penny Lane Realty подвели итоги 2011 года на ипотечном рынке России. В течение трех кварталов рынок стремительно рос, но уже в августе «кредитная эйфория» была омрачена мировой финансовой нестабильностью и в итоге сменилась кризисными настроениями. По оценкам аналитиков, за 11 месяцев уходящего года работающие в России банки выдали около 540 млрд рублей ипотечных займов. До исторического минимума (11,9%) снизились ставки по ипотеке в рублях, а ставки по кредитам в валюте опустились до 10,4%.

Примерно 8 месяцев, вплоть до конца лета банки словно соревновались друг с другом в щедрости, стараясь опередить конкурентов и сделать ипотеку доступнее, говорят эксперты. Первые 3 квартала 2011 года шла настоящая гонка за увеличением объемов кредитования.

Так, «Сбербанк» запустил акцию «888», быстро ставшую популярной: по рекордно низкой ставке 8% в рублях предлагался кредит на 8 лет, а заявки рассматривались всего за 8 дней. АИЖК начал тестирование уникальной для России программы «обратной ипотеки»: пожилым людям под залог принадлежащего им жилья выдают кредиты, а после смерти заемщика банк получает в собственность его квартиру, или с долгом рассчитываются наследники. В «Московском ипотечном агентстве» стартовала программа «Выкуп долей и комнат», «Алтайэнергобанк» и «Росевробанк» предложили ипотеку с первоначальным взносом 0% на квартиры в ЖК экономкласса.

Впрочем, при ближайшем рассмотрении эти позитивные новости оказываются всего лишь маркетинговым инструментом, уверены специалисты. Программы с якобы низкими процентными ставками рассчитаны на клиентов с доходом выше среднего. Таких людей немного и в жилье они особенно не нуждаются, т.е. банки понимают, что объем таких кредитов будет невелик. А граждане, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не охвачены доступной ипотекой. Кредиты по-прежнему недоступны для 70% населения, утверждают эксперты.

Пытаясь защитить заемщиков, Госдума в декабре 2011 года значительно изменила законопроект «О залоге». Теперь банк не сможет потребовать с клиента доплаты, если он перестал платить по кредиту и отдал кредитору квартиру, даже если ее стоимость меньше суммы накопившегося долга. Однако новшество не столько защитит заемщиков, сколько может привести к повышению ставок по кредиту и увеличению размера первого взноса при покупке жилья, говорят эксперты.

Ипотека может подорожать уже в ближайшей перспективе. На это указывает, во-первых, то, что сегодня на этом рынке, по сути, конкурируют лишь АИЖК, «Сбербанк» и «ВТБ24». С ипотечного рынка постепенно «вымываются» некогда сильные игроки, а чем ниже конкуренция, тем, понятно, хуже условия предложений. Во-вторых, за 2011 год Центробанк дважды увеличивал ставку рефинансирования. На протяжении почти 2 лет ставка снижалась, и ее нынешний рост указывает на то, что ипотечные кредиты вновь подорожают.

Наконец, паника на мировых фондовых биржах, начавшаяся летом, пока не оказала особого влияния на условия выдачи ипотечных кредитов в России, но даже мелкие корректировки программ, и отказ от ряда разрекламированных ранее предложений говорят о том, что скоро «ипотечная петля» может затянуться. Так, АИЖК уже повысило ставки по одной из своих программ «Стимул» до 6,6-9,5% годовых в рублях вместо бывших 7-8,75%.

«Сбербанк» уже увеличил ставки сразу по 2 жилищным программам: «Гараж» и «Строительство жилого дома», и свернул программу «8-8-8», а с нового года закончится действие и предложения «В десятку!». «ВТБ» пока не поднял ставки, но уже заявил о том, что в 2012 году стоимость рисков в РФ по долгосрочным кредитам вырастет с нынешних 100 базисных пунктов до 150-180 пунктов.

Сегодня банкиры работают в режиме ручного регулирования, реагируя на экономическую и политическую обстановку в стране и мире. Даже крупнейшие игроки ипотечного рынка не уверены в перспективах российской экономики (об этом говорит нежелание выдавать кредиты на 10-15 лет на доступных условиях). Вероятность того, что уже в 2012 году наступят повышение процентных ставок и ужесточение условий андеррайтинга, очень высока, предрекают эксперты.