Новые проекты редевелопмента промзон в Петербурге

Данные комитета по земельным ресурсам Смольного гласят, что к территориям промышленности относится 19 тыс. га земли в Петербурга - это 13,6% общей площади города. Как пишет ДП.ру, в инвестиционное развитие вовлечены 30 крупных производственных зон, по 11 из которых (3,6 тыс. га) уже утверждена документация планировки.

Только в историческом центра города, занимающем 5,8 тыс. га, находится 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га - половина центра Петербурга. При этом эксперты говорят, что в европейских столицах, которые уже прошли процедуру редевелопмента, под "промкой" остается 10-15% центра - это показатель, к которому нужно стремиться.

Напомним, вопрос редевелопмента промзон Петербурга впервые был поднят в начале 1990-х годов, но с тех пор почти ничего не изменилось. Пока редевелопмент носит точечный характер - в виде преобразования административных зданий бывших предприятий в офисные центры. По оценке риелторов, 15% городских БЦ классов А и В являются примерами этого.

В свою очередь девелоперы говорят, что первые шаги редевелопмента носили хаотичный характер, но теперь процесс становится более упорядоченным. Так, гендиректор "Русских самоцветов" Сергей Докучаев рассказал, что к 2020 году компания намерена вдвое увеличить доходы от управления недвижимостью, которые сейчас составляют около 20% в общей выручке.

Масштабных проектов редевелопмента в городе пока мало. Большинство из них предполагают перевод предприятий на периферию – а это очень сложно и требует большой подготовки. О том, как это происходит, рассказал Александр Шестаков, гендиректор "Первой мебельной фабрики", которая построила жилой дом на бывшей фабричной земле на ул. Мира и сейчас проектирует отель на Петроградской наб., 24.

Самым сложным этапом была разработка проекта планировки кварталов под редевелопмент. На это ушел 1 год из 5 лет, потраченных на проекты. Кстати, 5 лет – это минимум, за меньший срок просто не успеть вывести производства, подготовить новую площадку и построить на ней новые мощности, да еще и рекультивировать старый участок, получить все согласования и построить.

Александр Ольховский, вице-президент ВТБ (компания "ВТБ Девелопмент" реализует в Петербурге проекты редевелопмента - "Набережная Европы" на месте РНЦ "Прикладная химия" и "Невская ратуша" на месте бывшего трамвайного парка им. Смирнова) говорит, что несколько ускорить процесс могли бы власти города, предоставив инвесторами промышленные площадки с уже подготовленной инфраструктурой.

Добавим, редевелопмент – процесс не только долгий, но и дорогой. По данным президента ГК "Размах" Игоря Тупальского, только снос промышленных корпусов стоит в среднем 15-20 млн рублей за 1 га. Кроме того, земля под ними обычно требует рекультивации, которая, по данным директора по девелопменту "СПб Реновация" Константина Ковалева, стоит 10-60 млн рублей за 1 га, в зависимости от степени загрязненности.

Сам перевода предприятий обойдется в десятки млн долларов. Нужно инвестировать в инфраструктурную и инженерную подготовку новых площадок, строительство промышленных корпусов и закупку оборудования. К тому же, денег требует и переоформление старого участка из промышленной застройки в общественно-деловую.

Кроме того, у редевелопмента есть масса нюансов, которые отражаются на скорости и бюджете проектов. Например, на территории могут оказаться памятники под охраной КГИОП. Так было у компании "Лемминкяйнен", которая реализует проект комплекса "Илматар" на территории бывшего Сталепрокатного завода на Васильевском острове. На участке был обнаружен "дом Чернихова", который пришлось привести в порядок и включить в проект.

Эксперты говорят, что эффективный редевелопмент возможен лишь в случае консолидации территорий у одного собственника или группы единомышленников, одинаково заинтересованных в реализации проекта с определенной концепцией и обладающих достаточными средствами. Но на территории промзон обычно оказывается множество собственников, с которыми непросто договориться.

Так, у Бадаевских складов их было более 30. Плюс к тому, проекты редевелопмента требуют больших административных ресурсов, ведь там масса согласований, а градостроительное законодательство постоянно меняется. Однако, несмотря на все эти сложности, такие проекты в Петербурге все же появляются.

Только за последний месяц было анонсировано 2: создание промышленного парка на территории завода "Звезда" и комплексное освоение 2 площадок выводимого из города НПО "Баррикада" (входит в группу ЛСР). Причем площадку на пр. Энергетиков ЛСР будет осваивать вместе с холдингом Setl Group, для которого это будет уже 5 объект редевелопмента промзон в городе.

Setl Group уже построил жилой дом Lake House (реновация территории прядильно-ткацкой фабрики), дома "Авангард", "Атланта" и "Атланта-2" (реновация территорий завода "Авангард"), ЖК Stockholm (реновация территории завода "Редан"), МФК на Ушаковской наб. (реновация территории Северного завода)". Добавим, для группы "ЛСР" это тоже не первый подобный проект.