Петербург поднимет ставки аренды на городские помещения

КУГИ Петербурга намерен отойти от действующей много лет массовой методики определения величины арендной платы за принадлежащие городу нежилые помещения, сообщает «Коммерсант». Уже с 2012 года комитет намерен перейти на индивидуальную оценку.

Как рассказала зампредседателя КУГИ Мария Смирнова, в комитете рассчитывают на то, что уже в этом году 20% объектов нежилой недвижимости перейдут на индивидуальную систему определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города.

В городе есть недооцененные объекты: ставки по ним ниже рыночных. Внедрение индивидуальной оценки позволит преодолеть этот разрыв, а в перспективе такую же практику можно распространить и на земельные участки, полагает она.

Добавим, сейчас у КУГИ заключено около 2,6 тыс. договоров аренды нежилых помещений под торговые цели. Как считают в комитете, сегодня его доля на рынке аренды нежилой недвижимости составляет около 25-30%. Эксперты же говорят, что по некоторым объектам разница между ставками КУГИ и рыночными составляет 30-50%.

По словам участников рынка, методика массового расчета арендных ставок основана на формуле, включающей множество коэффициентов, например, расположение помещения. По этой формуле специалисты районных КУГИ рассчитывают ставку за минуты, а индивидуальная оценка каждого помещения более затратна.

Зато она и более эффективна. КУГИ сейчас - неэффективный собственник, ведь поголовный подход к оценке приводит к недопоступлению денег в бюджет. В основном КУГИ сдает в аренду встроенные помещения с помощью аукциона, и индивидуальная оценка будет рассчитывать минимальную стартовую ставку.

КУГИ — один из основных собственников встроенных помещений в городе, и, возможно, как раз в этом сегменте на рынке и у частных собственников может повыситься арендная ставка после введения новой системы оценки. Таким образом, индивидуальный подход позволит убрать прослойку субарендаторов, наживающихся на разнице между государственной и рыночной ставками.

Сейчас оценкой недвижимости занимается ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", но фронт работы вырастет, поэтому власти наверняка привлекут частных оценщиков. В зависимости от помещения стоимость оценки составляет 15-100 тыс. рублей, и занимает от 3 дней до 2 недель. Как пояснила Смирнова, сначала КУГИ возьмет затраты на себя.

Однако эксперты считают, что для того, чтобы стать эффективным управляющим, мало просто изменить систему оценки. На рынке технического управления КУГИ не проявил себя, и вообще трудно быть одновременно и регулятором рынка и его игроком. У государства и так много публичных функций, недвижимостью должен заниматься частный бизнес, говорят они.

Аналитики предсказывают, что раз часть помещений КУГИ сдается в субаренду, повышение ставки КУГИ приведет и к росту рыночных ставок, в т.ч. субаренды. И он может быть пропорционален изменению арендной ставки КУГИ. В самом же комитете полагают, что после введения индивидуальной оценки сдача в субаренду, скорее всего, исчезнет — ведь ставки станут рыночными.

Впрочем, если эта мера будет четко продумана и максимально прозрачна, она сможет выровнять нынешний разрыв в ценах между помещениями от КУГИ и от частных собственников. Важно и то, чтобы схема организации такой оценки была прозрачной, и обеспечивала отсутствие коррупции, говорят участники рынка.