«Прозрачное» расселение: калькулятор вместо эмоций

Опыт расселений доказал: в этом процессе все жильцы выигрывают, действуя сообща, а не продавая комнаты порознь. Но в последнее время спрос на коммунальные квартиры снизился. И шансы разъехаться с явной выгодой остаются лишь у тех, кто способен без лишних эмоций принимать взвешенные решения.

Коммуналки - это «визитные карточки» петербургского рынка недвижимости. Большинство их находится в историческом центре. Каждый четвертый дом Северной столицы построен до 1917 года. Только многокомнатных (пять и более комнат) квартир в городе под 30 тысяч. В отдельных уголках старого Петербурга почти вся фасадная часть зданий расселена, а на задворках по-прежнему процветают вороньи слободки. До многих «коммун» потенциальные покупатели пока так и не дошли. А дойдут ли - будет зависеть, в частности, и от того, как поведут себя их нынешние обитатели.

Трезво оцените шансы

Расселяя видовые квартиры в парадном Петербурге в начале 1990-х, их будущие владельцы не скупились, осознавая, что поймали удачный момент. При бюджете расселения, составленном из расчета $300-400 за метр общей площади, обитатель даже самой непрезентабельной комнаты имел реальную возможность получить скромное, но отдельное жилье. Причины подобного «везения» просты: цены на малогабаритные «альтернативы» для расселенцев были намного ниже. А спрос на ограниченное число интересных, чаще - видовых апартаментов - локален. Покупатели спешили разобрать лучшее без особого торга.

Сейчас наиболее привлекательные объекты в старом фонде в основном уже перешли в руки новых владельцев, активизировались строительство и реконструкция элитных зданий, стала более популярной малоэтажная жилая застройка в зеленой зоне, цены существенно выросли, да и период шальных денег, щедро инвестируемых гражданами в престижные апартаменты, сошел на нет.

Теперь приобретают объекты через расселение как правило те любители исторического центра, у кого недостаточно средств на покупку элитного жилья «от хозяина» или в реконструируемом доме, то есть не самые кредитоспособные, а потому хорошо знающие счет деньгам заказчики. Либо объекты расселяются с целью коммерческого использования – под магазины и офисы есть шанс «развезти» жилье на первых этажах, флигели могут превратиться в мини-гостиницы. Но чем дальше от «точек престижа», тем меньше вероятность привлечь такого инвестора. Выбор же коммуналок огромен: объектов гораздо больше, нежели желающих превращать их за свои средства в качественное жилье или пространство для бизнеса.

В компьютерных базах данных - тысячи коммунальных квартир, предлагаемых к расселению. Конкуренция велика. Впрочем, все не безнадежно. На каждый товар найдется купец. Вот только цена должна быть установлена правильно. Квартиры одинаковой площади могут существенно отличаться по стоимости – и та, что вдвое дороже, скорее «расселится», если ее планировка, местоположение и качество дома, социальное окружение больше соответствуют запросам кредитоспособного покупателя. Значимы также технические характеристики здания: степень износа, материал перекрытий, оснащенность удобствами и пр.

Сегодня далеко не каждый обитатель коммуналки может рассчитывать на отдельное жилье без существенной доплаты. Но некоторый выигрыш всегда имеет место. И продать свою коммунальную квартиру с выгодой смогут лишь те, кто трезво оценил ситуацию и договорился действовать с соседями сообща. Если только этому не помешает особая психология.

Издержки «коммунального синдрома»

Нередко обитатели мало-мальски привлекательных квартир сами лишают себя шанса хоть как-то улучшить жилищно-бытовые условия. Срабатывает «коммунальный синдром».

Его главный признак - хочется всего и сразу, причем желательно в ущерб соседям. Понятно, что это результат постоянного стресса, вызванного специфическими условиями жизни. Натерпевшись от скученности и общей неустроенности быта, «коммунальщики» при появлении потенциального покупателя часто теряют голову и начинают высказывать неразумные требования. Причем их претензии основываются на чем угодно, но только не на реальной коммерческой ценности жилья. Установка «мне все должны» - одно из ярчайших проявлений иждивенческой психологии, порожденной развитым социализмом. Должно государство, обещавшее к 1980 году коммунизм, а к 2000-му - отдельную квартиру каждой семье. Должен покупатель – просто потому, что у него деньги есть, а у нас денег нет. Должны риэлтеры: раз это их бизнес, пусть добавят из своего кармана на наши нужды. Должны соседи – «подвинуться» в нашу пользу, потому что мы, коренные ленинградцы, всю жизнь так мучаемся, а они, «лимита», без году неделя в Питере и сразу отдельную квартиру получат. И разыгрывается в декорациях коммунальной кухни «Сказка о рыбаке и рыбке» с известным финалом.

Категорическое нежелание некоторых разъезжаться – своеобразная месть раздражающим их соседям, особенно если у тех жилплощадь побольше, зарплата получше, а значит, и претендовать они могут на более выгодные условия размена. Ну как не вспомнить притчу о праведнике, которому Господь предложил выбирать любую награду при условии, что сосед получит вдвое больше. Возможно, праведник укреплял свой дух в коммуналке, ибо, не долго думая, воскликнул: «Господи, лиши меня одного глаза!»

Не пытаясь договориться и согласовать действия, таясь, завидуя, ненавидя, мы еще очень долго будем оставаться под прессом коммунальной жизни. Поэтому успокоим нервы, забудем историю отношений. Пусть все будет по закону и без лишних эмоций.

Коммунальная арифметика

В соответствии с положениями, оговоренными в законодательстве, в процессе приватизации каждая семья получает в собственность долю квартиры, пропорциональную занимаемой ею жилой площади. Причем независимо от срока проживания или количества членов. Специалист оценивает недвижимость и определяет бюджет расселения исходя из конкурентоспособности квартиры на рынке. Мы должны разделить эту сумму пропорционально долям каждого ордера в общей собственности. И грамотно распорядиться причитающимися нам средствами.

Допустим, в пятикомнатной квартире жилой площадью 90 кв. м одна из трех проживающих семей занимает две комнаты в 38 кв. м. Значит, при приватизации на всех ее членов в сумме будет оформлено 38/90 долей квартиры. И на владельцев других ордеров – соответственно. Как делить деньги? Определив общий бюджет расселения, необходимо вычислить стоимость 1 кв. м жилой площади (в данном примере: 1/90 доли в праве собственности на квартиру). И умножить эту сумму на доли, причитающиеся каждому семейству в соответствии с жилой площадью занимаемых ими комнат. Допустим, полагающихся денег окажется достаточно на покупку самой скромной «двушки» в хрущевке. Можно на этом и успокоиться. А можно самим доплатить и получить квартиру большей площади или лучшего качества. Или, наоборот, подобрать однокомнатную и получить придачу в несколько тысяч у. е., потратив их по собственному усмотрению.

Конечно, тем, у кого жилплощадь мала, чаще всего не приходится рассчитывать на отдельное жилье. И либо придется существенно доплачивать, либо соглашаться на несколько более просторную комнату, но снова в коммуналке. Отказываться от размена, требовать, чтобы соседи «подвинулись» в пользу обойденных квадратными метрами? Вряд ли те согласятся. Но ведь обмен на большую комнату может стать только первым шагом к последующему улучшению. И при очередном расселении шансы на отдельное жилье возрастут. В любом случае выигрыш очевиден: ведь не найдись инвестор, их комната, продаваемая отдельно, стоила бы дешевле. Арифметика несложная. Только прийти к ней трудно, в первую очередь психологически. Финансовая прозрачность в отношениях с соседями снимает целый ряд проблем и существенно ускоряет процесс расселения. А в договоре с агентством необходимо четко определить, какая именно сумма будет причитаться на долю каждого ордера и использоваться на подбор альтернативного жилья. Укажите в договоре, согласны ли вы доплатить и сколько именно, либо, наоборот, готовы выбрать более скромный вариант, а разницу между его стоимостью и причитающейся вам суммой получить на руки в качестве доплаты. И помните: по ходу расселения условия не меняют. Вероятность того, что покупатель откажется от своих намерений, выше вероятности увеличения бюджета сделки. Слишком велика конкуренция среди «коммун».

Выбирайте помощника!

Если вы достигли согласия и взаимопонимания с соседями, ищите фирму, которая будет вам помогать. Конечно, сориентироваться непросто, очень многие предлагают свои услуги. Прежде чем заключать договор, зайдите в агентство, изучите его опыт именно в области расселения, механизмы работы, содержание и условия договора. Побывайте в офисе, познакомьтесь с руководством специалиста, предложившего свои услуги. Вместе с риэлтерами проанализируйте достоинства и недостатки вашего жилья и рыночную ситуацию, а значит, ваши реальные шансы.

Кризис доверия, возникающий между жильцами коммунальных квартир и риэлтерами, подогревается тем, что долгое время существовала практика расселять квартиры «втемную». Обладатели одного ордера не знали, что именно получают другие. Казалось, так легче и конфликтов избежать, и денег заработать. Сегодня ситуация изменилась: все предпочитают прозрачность отношений с самого начала сделки.

Остерегайтесь выбора фирмы по принципу «кто больше обещает», настраивайтесь на работу с профессионалами, обосновывающими свою точку зрения на экономически оправданную цену. Среди риэлтеров бывает и недобросовестная конкуренция. Стремясь «посадить на договор» клиентов, некоторые обещают золотые горы, заранее зная, что такие условия нереальны. Когда радужные перспективы не подкрепляются истинной коммерческой ценностью квартиры, наступает период разочарования. Время идет, покупателей нет. И приходится решать: расторгнуть договор с «мифотворцами», умерить аппетиты и довериться предлагавшим объективную оценку или продолжать ждать чуда…

Главное, отказаться от установки «я хочу», забыть «мне должны» и осознать, что именно в создавшейся ситуации «я могу». И помните: приняв на себя определенные обязательства, вы непременно должны их придерживаться ради успешного завершения сделки. Что же до распределения «материальных благ» - вы с соседями в одной лодке. Удачи вам!

Дата публикации: 12:05 21 апреля 2005

Источник: bpn.ru