КОТ в Петербурге: чего ждать

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак рассказывает, что на сегодняшний день заявлено около 56 проектов, на которых можно построить 40 млн кв.м жилья. Из них в стадии реализации и проектирования находятся более 20. «Скачок доли территорий комплексного освоения в общем объеме ввода жилья пришелся на 2007 год – почти 9%. В этом году доля проектов КОТ – 63%», – делится своими наблюдениями г-н Спарак. В любом случае спрос на точечные проекты застройки останется высоким, не все потенциальные покупатели готовы переселяться в проекты КОТ.

На практике чаще всего под комплексным освоением территорий понимают любой масштабный проект, который подразумевает развитие кластеров на большой территории независимо от того, находится ли объект в частной собственности или получен с торгов, говорит управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев.

Громкие цифры

По мнению руководителя Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Ирины Румянцевой, проектов КОТ, по масштабу схожих, к примеру, с «Северной долиной», в Петербурге можно еще реализовать не более пяти. Это могут быть территории близ Девяткино, Шушар, Петергофского шоссе. «Доля КОТ в общем объеме сдачи новостроек составляет сегодня порядка 30-40%. Эта доля по мере завершения реализации проектов будет постепенно понижаться», – говорит эксперт.

Генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев считает, что в настоящий момент доля проектов КОТ в общем объеме сдачи не столь велика, но через пять лет может достигнуть 70%.

По экспертным оценкам, в Санкт-Петербурге и на границе с Ленобластью реализуется ряд крупных проектов. Это «Северная долина», «Юбилейный квартал», «Новый Оккервиль», «Семь столиц», «Балтийская жемчужина», «Новая Ижора», «Московская Славянка», «Конная Лахта» и т.д. Эксперты Knight Frank St Petersburg добавляют, что интерес представляют и довольно новые проекты: «Морской фасад», проект компании «Новатэк» в Курортном районе, несколько проектов в районе Пулковских высот. «Сейчас даже в границах городской черты еще есть территории, которые могут рассматриваться под комплексное освоение. Все зависит от платежеспособного спроса и от возможностей развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры», – рассказывает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

Юридические тонкости

«Одна из основных проблем, стоящих перед девелопером при реализации проектов КОТ, заключается в выборе алгоритма межевания территории. Для реализации разных функций недвижимости крупные земельные участки должны быть разделены на более мелкие, – рассказывает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов. – Если застройщик предусмотрит размещение на одном участке сразу нескольких объектов, то впоследствии он вправе застраивать участок поэтапно, с выделением очередей строительства». Результаты выделенных этапов строительства могут быть введены в эксплуатацию и оформлены в собственность заказчика независимо от других объектов, которые планируются к размещению на этом же земельном участке. Однако при продаже такого объекта с выделением отдельного участка под ним для завершения строительства оставшихся объектов необходимо будет вносить изменения в ранее выданные разрешения.

Евгений Ширстов поясняет, что для юридического оформления этапов застройки девелоперу необходимо разработать проектную документацию (указав и обосновав этапы строительства), получить заключение государственной экспертизы по ней и разрешение на строительство в отношении установленных этапов, в соответствии с которым очереди строительства будут вводиться в эксплуатацию.

Эксперт советует размещать многоквартирные жилые дома на самостоятельных земельных участках, отдельно от объектов иного назначения, поскольку в ином случае девелопер берет на себя ряд рисков, связанных, например, с тем, что участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, будет находиться в залоге у дольщиков на период стройки, если она осуществляется по закону №214-ФЗ. А также с возможностью дальнейших споров относительно той части участка, которая по окончании строительства перейдет в общее имущество жильцов.

Проблемы проектов

Помимо нюансов в оформлении документов, эксперты называют еще ряд сложностей, с которыми придется столкнуться девелоперу, начинающему проект КОТ. «Застройщику приходится самостоятельно решать вопросы получения технических условий и строительства новых сетей, вести переговоры с монополистами, осуществлять огромные вложения еще до начала реализации проекта. На это уходят годы, – поясняет начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. – Естественно, это увеличивает и сроки строительства, и стоимость квадратного метра для конечного покупателя».

На дефиците подходящих участков сказывается и отсутствие инженерно подготовленных территорий, неразвитая сеть дорожной инфраструктуры. Между тем, затраты на их организацию могут превышать 30% от себестоимости строительства, считает руководитель службы заказчика ГК «РосСтройИнвест» Наталья Барабанова.

Николай Пашков рассказывает, что разрастание города вширь и выход девелоперской активности на периферию имеют отрицательные моменты. Так, ежедневные маятниковые потоки создают избыточную нагрузку на транспортную инфраструктуру. Основные покупатели – это средний класс, который в большинстве своем состоит из офисных работников либо высококвалифицированных рабочих. Зачастую они работают в центральных районах города или в промышленном поясе, который прилегает к центру. Соответственно, вынесение крупных жилых массивов на периферию естественным образом порождает огромные транспортные потоки (как на общественном, так и на автомобильном транспорте). «И пробки будут удлиняться, поскольку меры по совершенствованию улично-дорожной сети и развитию общественного транспорта (прежде всего – внеуличного) предпринимаются с очень большим опозданием», – считает Николай Пашков.

Остается и проблема финансирования подобных проектов. Арсений Васильев подчеркивает, что типизированных процедур финансирования КОТ банки еще не выработали и вряд ли этого можно ожидать в ближайшее время. Банки, в основном, предпочитают финансировать не проекты КОТ, а те или иные очереди в этих проектах.

К не менее важным препятствиям для девелоперов при реализации проектов КОТ генеральный директор Setl City, председатель Комитета по жилой недвижимости ГУД Илья Еременко относит существенное отставание планов города и области по развитию инженерии от темпов комплексной застройки. Также он говорит и о серьезных бюрократических препятствиях при согласовании новых транспортных путей для обеспечения доступности осваиваемых территорий, отсутствии отработанной схемы передачи объектов социальной инфраструктуры на баланс государству.

Мнение:

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

Одна из наиболее острых проблем на сегодняшний день – инженерная неподготовленность участков, выделяемых под строительство (либо высокая изношенность имеющихся сетей и нехватка мощностей). Вторая проблема – строительство социальных объектов (детских садов, школ и пр.), наличие которых – обязательное требование, предъявляемое к проектам КОТ. В Петербурге процедура строительства социальных объектов в составе крупных комплексов отработана. В Ленинградской области механизм взаимодействия абсолютно не понятен. Застройщики готовы выделить земельный участок, построить социальный объект и подключить его к инженерным сетям. При этом мы ждем, что государство примет объект на баланс, и мы сможем хоть частично вернуть вложенные средства. Но в области эта процедура практически нереальна. Новые социальные объекты не интересны Ленинградской области, потому что это дополнительная нагрузка на бюджет – надо обслуживать объект, выплачивать зарплаты, коммунальные платежи и пр.

Наталья Барабанова, руководитель службы заказчика ГК «РосСтройИнвест»:

В Петербурге и окрестностях не хватает хороших участков среднего размера под комплексное освоение, которые могли бы выставляться на торги. При реализации проектов комплексного освоения на объекте одновременно работают множество подрядных организаций. Скоординировать их действия так, чтобы компании не мешали друг другу, весьма непросто. Отсюда вытекают дополнительные трудности. Тормозит развитие КОТов и сохранение административных барьеров, особенно во взаимоотношениях с монополистами. При этом ответственность за срыв сроков подключения объекта к коммуникациям несет именно застройщик. В результате проект КОТ требует очень больших организационных и финансовых затрат и сложной подготовки. А это на начальном этапе могут позволить себе только крупные, финансово стабильные компании. Мы не понаслышке знаем, как непросто работать с КОТ. Однако такие проекты очень перспективны, именно они способствуют наращиванию объемов ввода и строительства жилья, развитию районов и всего Петербурга.

Дата публикации: 14:06 12 марта 2012

Источник: bpn.ru