Возводить этажи в Москве - сплошное разорение?

Стоимость строительного концерна за два года может снизиться в 8 раз при росте объемов производства в 4 раза. Парадокс?

Когда читаешь экспертные обзоры московского рынка недвижимости, замечаешь у себя симптомы помутнения рассудка. "Кризис", "Стагнация" - мрачные тона, раздражение топ-менеджеров строительных фирм... Мы привыкли считать, что кризис - это значит в кармане пусто, а до зарплаты еще неделя. Однако в представлении строительных олигархов, КРИЗИС - это когда запредельные цены на столичные квартиры растут в месяц на 2-3 проценты, а не на 5.

Форс-мажор

Утверждение, не основанное на какой-либо информации, называют голословным. Поэтому цифры и факты - ниже. Сразу оговоримся: на месте упомянутого строительного гиганта мог оказаться любой другой. Как говорится, ничего личного. Можно сказать, случайность. Как и то, что в распоряжении редакции оказалось несколько писем российских парламентариев, адресованных руководству правоохранительных органов страны. Все - на одну тему.

Письма мы прочитали внимательно и удивились. В чудовищное положение попал холдинг ГВСУ "Центр" - один из известных застройщиков в Москве и Московской области. Известный давно. "Центр" - прямой наследник могучего советского военно-строительного комплекса, его основного подразделения и Главного военно-строительного управления министерства обороны СССР. (Даже аббревиатуры схожи).

Трудно себе представить, сколько построило Управление силами своих легендарных стройбатов в нашей стране и за ее пределами. Считается, что десятая часть всего московского мегаполиса - его заслуга. "Центр" унаследовал производственные мощности военно-строительного монстра, его технологический опыт, конструктивные отношения с властями всех уровней, энергичных руководителей во главе с генералами Владимиром Стратием и Брониславом Будзинским.

Но только на первый взгляд кажется, что у компании при таком "стартовом капитале" все может быть хорошо. Ведь "Центр" работает на очень тяжелом строительном рынке московской зоны. А цены здесь не каждый год растут на 50-60 процентов. Бывает всего на 30-40. А это (см. первый абзац) - кризис.

Компания, по словам Владимира Стратия, за последние годы "увеличила обороты в 4 раза". И это не предел, считает он. Мы тоже так считаем, учитывая, что за это же время средняя стоимость нового жилья в Москве и в "111 панели" , в частности, (основная специализация "Центра") росла, обгоняя себестоимость, словно бегун-спринтер черепаху.

Но вот беда, массированное негативное давление рынка все равно прискорбным образом сказалось на стоимости компании. В ноябре 2002 года 49, 17 процента акций "Центра" купила за 507 миллионов рублей на аукционе у РФФИ фирма "СК Инвест". В письмах парламентариев говорится, что "СК Инвест" принадлежит, кстати, В. Стратию, А. Картону, В. Аблаутову, М. Смолкину и другим руководителям и партнерам "Центра". То есть вся компания в ноябре 2002 года стоила 1, 031 миллиарда рублей. Но ровно через два года, в ноябре 2004 года другой государственный пакет "Центра" , 19, 1 процента акций удалось продать на аукционе только за 23, 821 миллиона рублей, исходя из оценки компании лишь в 124, 744 миллиона рублей.

Сопоставим цифры: за два года капитализация холдинга снизилась больше чем в 8 раз. Выходит, что катастрофическая ликвидность строительного бизнеса просто обвалила операционные показатели между двумя аукционами. Как следует из депутатских писем, выручка за 9 месяцев 2002 года и 9 месяцев 2004 года составила 727, 7 миллиона рублей и 398, 6 миллиона рублей соответственно; рентабельность продаж в 2002 и 2004 годах - 4, 2 процента и 1, 6 процента; стоимость чистых активов - 771 миллионов рублей и 369 миллионов рублей; величина кредиторской задолженности - 155 миллионов рублей и 1519 миллионов рублей.

Ситуация вокруг компании обостряется, наверное, еще и потому, что "Центр" вынужден отбивать не только рыночные вызовы. Проблемы создают еще и другие риски. Например, интерес членов парламента, которые пишут запросы в правоохранительные органы. А в запросах задают вопросы о хозяйственной деятельности. Существуют разные побудительные мотивы, зачем это делают, есть и надежный способ придать разоблачительной риторике убедительность - обвинить бизнесменов в нанесении ущерба интересам государства.

А если повернуть дело так?

Запрос - серьезный документ. Хотя бы потому, что на него всегда или почти всегда следует ответ. Но при всем уважении к законодателям, можно допустить, что информацию для запроса они получали, не инспектируя буквально каждую стройплощадку и каждого подрядчика. Схемы, которые приводятся в запросах, имеют характер предположений. В конце концов они весьма прозрачны, и, если один их придумал, другой вполне может проследить. Сами парламентарии безапелляционного тона себе не позволяют. Описывая схемы, деликатно употребляют по отношению к ним выражения "есть основания полагать" , "возможно" , "должен быть" и пр.

В качестве примеров приводятся схемы такого рода.

Пример N 1.

Фирма, (ей мог быть "Центр" , а могла быть другая структура) продает жилье по цепочке компаний. "Центр" стал правообладателем на 73, 6 тыс. кв. м. жилья по адресу Москва, Печатники, микрорайон 34 Д, Е (корпуса 1, 2, 3, 4, 5). У холдинга есть собственная риэлторская фирма "Трастхолдинг-СК" , однако все права на жилье в Печатниках, как следует из запросов, он передал материнской компании "СК Инвест" , где В. Стратий и другие топ-менеджеры "Центра" являются акционерами. Эти права они якобы переуступили сами себе по цене так называемого "инвестиционного взноса" по 820 долларов за кв. м.

общей площади, а будущим жильцам квартиры доставались, видимо, уже по рыночной цене. А это сейчас, если верить газетным обзорам, где-то в районе! 200 долларов за "квадрат". Вот так, мол, занижались прибыли.

Пример N 2.

Как продавалось жилье, "Центр" мог и не интересоваться.

А оно могло продаваться, например, по "страховым схемам". "СК Инвест" часть жилья в свою очередь передавал еще одному ЗАО - "БизнесАльянс". В цепочке договорных отношений очень кстати продавать квартиры по "страховым схемам". Покупатели подписывали два соглашения. Первое - о привлечении финансовых средств, по нему приобретались права на квартиру. По этому договору платится 70 % от цены жилья. 30 % надо вносить по договору страхования. Под страховым случаем подразумевается "невыполнение должником страхователя своих договорных обязательств в порядке и в сроки, предусмотренные договором". Условия наступления страхового случая сформулированы так, по мнению экспертов, что он никогда не наступит.

Если продавать жилье таким образом не в одном, а в нескольких районах Москвы и Подмосковья (в запросах упоминаются Печатники, Лианозово, Троицк... ), можно достигнуть сразу нескольких целей. Покупатель вынужден будет иметь дело с некоей структурой, отношения к застройщику не имеющей.

Нас подталкивают к следующим предположениям.

Первое. На самом деле отношения можно проследить, найти в них массу пикантных нюансов, но рядовому гражданину доказать их наличие крайне сложно.

Второе. В случае форс-мажора самый первый правообладатель собственности на жилье оказывается в стороне. Он передал, уступил, разрешил, согласился в конце концов, но сам вроде бы ничего не продавал.

Третье. Существенно могут быть занижены прибыли всех участников схемы: самого "Центра" , "СК Инвест" , "БизнесАльянса". Не только благодаря договорам страхования. Сначала создается цепочка фирм, а затем между ними заключается ряд соглашений об оказании услуг. Все как будто бы в рамках закона.

Итоговое умозаключение. В эти рамки в итоге не попадает только прибыль, которая оказывается уплаченной за услуги контрагентам и переходит в разряд себестоимости. Налогооблагаемая база по прибыли минимизируется.

В общем, достаточно цифр, фактов, риторики об интересах государства. А сквозь пафос угадывается модная "обличительная" аналогия - с дел ом Ходорковского, который в "ЮКОСе" работал по схемам, схожими с теми, которые приписывают "Центру".

Почему шумим?

Минимизация прибыли и соответственно налогов - любимое дело бухгалтеров всех стран. И здесь нет противоречия. Очень приятно находиться в кризисе, но иметь высокую зарплату, подвергаться постоянной стагнации и регулярно улетать на "уик-энд" в горы или к морю, лишаться дивидендов, но честно получать премию в конверте по итогам года. Этим, в частности; (а совсем не какой-то злонамеренностью) можно объяснить причину депутатского запроса: государство еще остается собственником "Центра" - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом владеет блокирующим пакетом компании (25, 5 процента уставного капитала). И именно оно, государство, является одним из главных пострадавших от деятельности "Центра" , как говорится, в особо крупных размерах. Причем в двух ипостасях - как получатель налогов и как акционер.

А еще, употребляя упомянутый оборот "есть основания полагать" , выдвигается умопомрачительная гипотеза, что "СК Инвест" в ноябре 2002 года купил 49, 17 процента акций "Центра" за 507 миллионов рублей за счет средств самого холдинга.

Во всей этой истории есть две реперные точки. Ноябрь 2002 года: "Центр" стоит 1, 031 миллиарда рублей. Ноябрь 2004 г. : цена компании 124, 744 миллиона рублей.

Все остальные цифры и факты как бы внутри этого времени.

Любой зеленый менеджер назовет две основные причины сокрушительного падения капитализации. Первая, выводятся активы. Вторая, рухнули базовые показатели бизнеса - из-за того, что менеджеры полностью профнепригодны или они как раз очень хорошо знают, что делают, и сознательно занижают результаты.

Если у компании частные акционеры, с менеджментом по этому поводу будет один разговор. Но в "Центре" представлены государственные интересы. Представители государства не давали директив, которые как-то оправдали бы крах стоимости компании. А величина пакета государства дает ему право на разговор с другим содержанием. Например, об ответственности перед ним со ссылками на Уголовный кодекс.

Возможно, все не так просто в этой истории, фабула которой построена на письмах парламентариев. В них масса цифр и множество выводов, фамилий, названий и предположений. Уход от налогов? Да, это соблазнительно. Однако, как показывает опыт, особенно последних лет, выходит себе дороже. Время, силы и средства, потраченные на красивую схему, не окупятся, а если окупятся то не сразу. То есть выгода зачастую виртуальна. Но наш строительный комплекс многогранен, как алмаз индийской шлифовки. Там есть все. И солидные компании, демонстрирующие образцы законопослушного, цивилизованного бизнеса, и экономические субъекты, все еще склонные к методам эпохи первоначального накопления капитала.

P. S.

Есть еще одно письмо, точнее, ответ, на письмо депутата. Из него можно предположить, что правоохранительные органы не вникли в трудные обстоятельства компании, которой выпала прискорбная участь строить и продавать жилье в Москве. Департамент экономической безопасности МВД России в марте провел проверку деятельности руководителей "Центра" и установил, что они разработали схему по сокрытию истинных доходов компании, а при продаже 19, 1 % привилегированных акций холдинга на аукционе в 2004 г. общая стоимость "Центра" оказалась намного заниженной, и был причинен значительный ущерб государству. Прокуратура Москвы возбудила уголовное дело.

Дата публикации: 14:19 21 апреля 2005

Источник: bpn.ru