Александр Семеняка строит новую систему рефинансирования жилищных кредитов

В государственной программе по поддержке ипотеки, объявленной в прошлом году "национальным проектом", меняются акценты. Как сообщил вчера глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, на одном из ближайших заседаний правительства будет рассмотрена концепция рефинансирования ипотечных кредитов, которая "даст ответ на вопрос о будущем агентства". Если сейчас АИЖК выкупает у банков закладные по ипотечным кредитам, то в будущем оно намерено приобретать долгосрочные ипотечные облигации, выпускаемые теми же банками. Подобным образом работает американское агентство Ginnie Mae. "Мы будем брать на себя риски, которые не готовы нести участники рынка", -- пояснил г-н Семеняка на III всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России".

Серьезность намерений власти в развитии жилищно-ипотечного проекта в последнее время не оставляет сомнений. На этой неделе на заседании президиума Госсовета президент поставил задачу к 2010 году вдвое увеличить объемы жилищного строительства и создать условия для дешевой и долгосрочной ипотеки. А вчера проблемы финансирования ипотеки обсуждались на заседании правительства, посвященном долговой политике.

По словам г-на Семеняки, основная проблема заключается в отсутствии у банков "длинных" ресурсов для выдачи кредитов. Выступавший на конференции президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян сообщил, что ресурсы свыше трех лет составляют лишь 6% пассивов банковской системы. И если рабочая группа Госсовета видит решение в создании системы ссудосберегательных касс, то чиновники финансового блока считают, что длинные ресурсы банкам может дать эффективная система ипотечного рефинансирования на рынке. Сейчас в отсутствие возможности выпускать ипотечные облигации банки рефинансируют кредиты, продавая пулы ипотечных закладных АИЖК и друг другу. Например, недавно портфели ипотечных кредитов Городского ипотечного банка выкупили Райффайзенбанк и Международный московский банк.

Однако в Белом доме рассчитывают запустить рынок ипотечных ценных бумаг в этом году, и АИЖК хочет стать его "внерыночным" оператором. По словам г-на Семеняки, поскольку платежи по ипотечному кредиту растянуты во времени, часть этих платежей может обеспечивать "рыночные" выпуски облигаций (с не очень большими сроками обращения), которые найдут спрос на рынке. А платежи, которые состоятся после погашения рыночных облигаций, могут быть выделены в отдельный выпуск, и "этот "хвост" вместе с рисками должно выкупать агентство и какое-то время держать на балансе, продавая по мере того, как этот рынок будет развиваться", полагает глава АИЖК. Для выкупа "хвостов" агентство, как и сейчас, намерено выпускать облигации с госгарантиями. В этом смысле оно не участник рыночных отношений, говорит г-н Семеняка. Впрочем, это не мешает ипотечным облигациям и облигациям АИЖК стать хорошим рыночным инструментом для размещения пенсионных накоплений. "Было заявлено о намерении правительства включить ипотечные ценные бумаги и облигации с госгарантиями в перечень инструментов, разрешенных для инвестирования ПФР", -- отмечает глава агентства.

Концепция ипотечного рефинансирования, внесенная в правительство Министерством экономразвития, "практически всеми ведомствами согласована", и серьезных проблем с ее принятием возникнуть не должно, говорит г-н Семеняка. Но аппаратная дискуссия вокруг документа все-таки есть. В частности, в понедельник Минфин направил в правительство свои предложения по управлению государственным долгом, не предусматривающие госгарантии в системе рефинансирования. При этом объем господдержки ипотеки, предусмотренный концепцией, составит 296 млрд руб.: до 2010 года государство может зарезервировать 263 млрд руб. на гарантии по бумагам агентства, а 33 млрд внести в его уставный капитал. Впрочем, по словам г-на Семеняки, сейчас ведомство г-на Кудрина согласилось с доводами в пользу того, что этот вопрос нуждается в доработке.

Начинать реализовывать концепцию АИЖК намерено с выпуска собственных ипотечных бумаг на 3 млрд руб. По словам г-на Семеняки, он будет размещен в двух траншах. Один - рыночный (сроком до пяти лет), второй -- "хвост" (до 27 лет), который АИЖК выкупит обратно, "чтобы продемонстрировать и создать стандартную документацию по выпуску бумаг". Затем АИЖК планирует раскрыть техническую информацию о выпуске, "чтобы по данной модели могли работать крупные банки, паевые фонды", говорит г-н Семеняка.

Впрочем, для того чтобы этот выпуск состоялся, необходимы усилия со стороны ФСФР, которая должна подготовить ряд нормативных документов, регламентирующих эмиссию ипотечных бумаг. Замруководителя службы Владимир Гусаков пообещал вчера, что "до конца года ипотечные облигации можно будет выпускать и размещать".