На произвол судьбы инвесторов не бросят

Современное жилищное строительство - процесс сложный и капиталоемкий. Особенно когда речь идет не об уплотнительной застройке, а о создании нового жилого массива, как в случае с проектом освоения территории Кудрово. Прошли те времена, когда для начала строительства достаточно было получить резолюцию обкома... Сегодня, в условиях рыночной экономики, необходимо проработать множество вопросов, в том числе - создать условия для привлечения инвесторов, застройщиков, финансовых структур и других участников процесса, скоординировать их деятельность, подготовить проведение торгов на право застройки земельных участков. При освоении новых территорий много внимания требуется уделить и оформлению прав собственности на участки будущего строительства, и их инженерной подготовке, и формированию инфраструктуры... Осуществляя реализацию проекта комплексной жилой застройки Кудрово, компания ОАО "КАД - Ленобласть" планирует осенью 2005 года провести конкурсные торги по продаже земельных участков под застройку этого района. На сегодняшний день многие вопросы уже решены, и сейчас компания "КАД-Ленобласть" заключает с проектными организациями договора на проектирование сетей теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, а также -дорожной инфраструктуры территорий Кудрово.

Одним из основных преимуществ аукционов, которые будет готовить "КАД-Ленобласть", станет создание максимально благоприятных условий для потенциальных инвесторов-застройщиков Кудрово. Взамен "короткого пакета", когда инвесторам предстоит самостоятельно осуществлять изыскания, проводить множество согласований, усложняющих и удорожающих проект, решать вопросы подключений к инженерии, "КАД -Ленобласть" предлагает "полный пакет".

В подготовленной документации будут четко расписаны все необходимые затраты, которые войдут в стартовую стоимость земельных участков. Фактически, "КАД-Ленобласть" выстави*!» на торги разрешения на строительство конкретных объектов, предусмотренных проектом комплексной застройки Кудрово. Кроме того, выполняя девелоперские функции, компания планирует организовать инженерную подготовку территории, что также повысит привлекательность проекта для застройщиков.

По предварительной оценке, для создания инфраструктуры, строительства инженерных сетей и объектов на всей территории комплексной застройки в районе Кудрово - от земель, занятых торговым центром ИКЕА до реки Оккервиль - потребуется затратить порядка 190 млн долларов. Учитывая, что полное развитие этой территории предполагает создание жилого массива, суммарной площадью 1,3-1,5 млн кв.м, со всеми предусмотренными градостроительными нормами объектами социального и культурно-бытового назначения, сумма не столь велика.

По словам генерального директора ОАО "КАД-Ленобласть" Владимира Рыбальчен-ко, на сегодняшний день два банка из "первой десятки" россий-с к и х банков-с к и х структур изъявили желание про-финансировать строительство инженерии в Кудрово. Кроме того, интерес к проекту проявляют московские компании, и с тремя из них сейчас ведутся переговоры. Не исключен вариант, что с одной из этих компаний удастся достичь соглашения о приобретении и комплексной застройке всех земельных участков на территории Кудрово.

Здесь отдельно хотелось бы подчеркнуть такой "плюс" проекта развития Кудрово как ясность земельных отношений. Как известно, земля в зоне влияния КАД является, в основном, сельскохозяйственной и в результате акционирования бывших совхозов перешла в виде земельных паев в собственность работников этих сельхозпредприятий.

Действуя в интересах жителей Ленинградской области, компания "КАД-Ленобласть" реализует программу доверительного управления паями на землю, работая непосредственно с реальными владельцами земли -работниками и руководством сельхозпредприятий. В настоящее время такие программы действуют в хозяйствах Янино и Бугры. С каждым собственником земельного пая заключается отдельный договор доверительного управления, что эквивалентно 'отложенной покупке".

То есть, когда на тех или иных земельных участках потребуется реализовать инвестиционный проект, земля может быть в кратчайшие сроки выкуплена и предоставлена инвестору-застройщику в собственность под капитальное строительство. Таким образом, инвестору не придется терять время и нести дополнительные расходы на оформление и согласование различной документации, поскольку такая работа заблаговременно уже проделана компанией "КАД-Ленобласть".

В общей сложности компания взяла в управление от работников хозяйств Янино и Бугры порядка 500 гектар. На сегодняшний день в доверительном управлении "КАД-Ленобласть" находится 180 паев.

Строительство торгового комплекса ИКЕА на территории Заневской волости Всеволожского района стало первым реальным шагом в реализации проекта застройки Кудрово. Именно продуманный подход к решению земельных вопросов позволил создать условия для дальнейшего развития инвестиционного проекта шведского концерна ИКЕА, который планирует в середине мая заложить первый камень в основание уже нового МЕГА-комплекса.

Можно напомнить, что севернее торговой зоны разместится зона жилой застройки. На территории площадью около 120 гектар будут построены современные районы - с высотными домами, магазинами, школами, детскими садами, поликлиниками... В районе сможет проживать до 40 тысяч человек. Вдоль трассы КАД и вдоль железнодорожных путей, проходящих по административной границе города и области, намечено строительство предприятий, терминалов, складов и бизнес-центров, которые будут играть роль буферной зоны между зоной жилой застройки и объектами транспортной инфраструктуры.

Также в районе Кудрово намечается строительство областного выставочно-ярмарочного комплекса, который должен включать в себя конгресс-холл, крытые и закрытые павильоны, собственный таможенный терминал, гостиницу, ресторан и стать местом заключения сделок и контрактов на поставку продукции. По предварительной оценке, для создания выставочного комплекса потребуется участок площадью 60 гектар.

Когда все эти планы осуществятся - Кудрово станет ультрасовременным городом Ленинградской области.

Однако, сейчас, когда компания "КАД-Ленобласть" еще продолжает подготовку к проведению торгов, естественно возникает вопрос о формировании стартовых цен.

"Неудачу первого аукциона в прессе объясняли якобы высокой стартовой стоимостью земельных участков", - говорит Борис Петрович Латкин, заместитель генерального директора ОАО "КАД-Ленобласть . - Однако, на наш взгляд, причина в том, что лоты выставлялись на торги "коротким пакетом". Строго говоря, наши цены на землю существенно ниже городских... К примеру, средняя стоимость инвестиционного участка, выставленного на продажу на вторичном рынке в Санкт-Петербурге, составляет 100-130 долларов за квадратный метр. Но к этой цифре надо еще прибавить порядка 60-80 долларов затрат на каждый квадратный метр на подключение к инженерным сетям.

Таким образом, городская земля стоит никак не меньше 200 долларов за квадратный метр, тогда как наша цена - 130 долларов - включает в себя все затраты застройщика-инвестора: отчисления на строительство инженерных коммуникаций и платежи за подключение к ним, отчисления на строительство социальных объектов, дорожной инфраструктуры и так далее. Определяя стартовую цену, мы приняли за основу предварительные расчеты и увеличили их на 30%, чтобы определить коньюнктуру рынка.

Сейчас мы готовим технические условия, и уже в рамках рабочего проектирования, когда все нюансы будут учтены, будет выведена окончательная стоимость земельных участков в Кудрово. В каких-то аспектах затраты на инфраструктуру возрастут, в каких-то - убавятся... Начали, например, сейчас просчитывать схему теплоснабжения Кудрово. Если изначально планировалось потратить на строительство тепловых сетей 7-10 млн долларов, то оказалось, что для стабильной подачи тепла и горячей воды в будущий жилой массив требуется построить насосную станцию. А это дополнительные 2 млн долларов. Но зато ожидается некоторая экономия затрат на энергоснабжение Кудрово.

- Вновь хотелось бы напомнить, что мы не будем продавать земельные участки "коротким" пакетом, - подчеркнул Борис Латкин. - Торги состоятся только тогда, когда застройщики смогут получить всю необходимую информацию: сколько времени и средств необходимо будет затратить на весь период строительства от момента заключения контракта до сдачи полностью готового и подключенного дома приемочной комиссии.

Более того, в стартовую стоимость участков входит и благоустройство территории, и формирование рекреационных зон... Ведь никто не захочет купить квартиру в доме, стоящем посреди пустыря или свалки! Поэтому дома, которые будут строиться в Кудрово, будут сдаваться полностью готовыми для проживания - с дорожками, тротуарами, газонами, скверами, спортивными и детскими площадками. Все это также предусмотрено комплексным проектом развития Кудрово, который мы действительно сможем превратить в "город-сад".