Управление жильем: доверяй, но проверяй

Управление жильем: доверяй, но проверяй

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

О том, что сдача московской недвижимости в аренду – занятие приятное и прибыльное, уже сказано много раз. Главный плюс тут не столько в размерах поступающих доходов, сколько в их «автоматичности»: после трудов по приобретению квартиры и ее сдачи деньги поступают сами собой, практически без усилий со стороны самого рантье. Многих сдающих тут посещает простая и разумная мысль: зачем дышать московским смогом, не лучше ли поселиться в месте подешевле и поприятнее?

Где именно – на Лазурном берегу, в «Мичиганщине» или на хуторе близ Диканьки – это вопрос вкуса и возможностей. Но в любом случае удаление от Москвы окажется изрядным, и сразу встает вопрос о том, кто и как сданной недвижимостью будет управлять.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разузнать, что предлагают здесь профессиональные игроки рынка.

Портрет идеала

Услуга известная, широко распространенная на рынке – правда, не нашем, а США, Европы и прочих благоустроенных стран. Называется она доверительным управлением. У нас же она, дружно заявили опрошенные нами эксперты, если и существует, то в самом зачаточном состоянии. Поэтому и большинство ответов относились либо к иностранным реалиям (хотя мы изначально формулировали вопросы именно о московских квартирах), либо о том, как это в принципе должно бы быть.

Итак, что же предлагается (точнее, должно предлагаться)? Традиционный «пакет» доверительного управления состоит из следующих пунктов:

1. Реклама квартиры на сдачу, переговоры и показы потенциальным арендаторам.

2. Когда желающий нашелся – заключение с ним договора и передача ключей.

3. Ежемесячное взимание арендной платы.

4. Общий «пригляд» за квартирой, сводящийся к регулярному посещению квартиры – чтобы понять, не наворотил ли там снимающий чего-то.

5. Если наворотил – выселение снимающего.

6. При необходимости – небольшой освежающий ремонт после арендатора, и возврат к п.1 из нашего списка.

7. Плата за квартиру (коммуналка, налоги и т.п.).

Помимо приведенных выше, в перечень оказываемых услуг могут быть включены и другие пункты. «Профессиональные управляющие придерживаются нелимитированного пакета оказываемых услуг, заведомо уведомляя клиента о допустимости принципа «любой каприз за ваши деньги», - отмечает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Могут быть, например, предусмотрены услуги по страхованию объекта недвижимости и находящегося в нем имущества, услуги бухгалтера (если арендодатель действует как индивидуальный предприниматель)».

Эксперты: время остановилось?

Теперь о том, почему всей этой благодати нет на российском рынке. Причины просматриваются две. Первая – нищенские доходы московской аренды: денег мало даже самим собственникам квартир, а «откусить» что-то профессиональным управляющим и подавно не от чего. «Такого рода услуги представлены только частично: некоторые агентства недвижимости располагают штатом сотрудников, которые оказывают помощь в организации быта в арендуемых квартирах (интернет, электричество, канализация), - говорит Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента жилой недвижимости компании Knight Frank. – Однако такие услуги не пользуются большим спросом, поскольку российские собственники пока не готовы оплачивать повышенную комиссию управляющим компаниям».

С этим тезисом полностью согласен и Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала indriksons.ru. «На рынке аренды жилья не такие большие прибыли, как на рынке коммерческой недвижимости: жилая недвижимость приносит не более 4% годовых в рублях, - говорит эксперт. – Заработать управляющим компаниям тут практически невозможно. Поэтому максимум, что можно ожидать от наших агентств, это то, что сдав вашу квартиру в аренду, они будут вам сообщать, если возникнут какие-то проблемы, но решать эти проблемы они не будут».

Другая причина – отсутствие насчет доверительного управления хоть какого-нибудь внятного законодательства. «В России управляющие компании не отвечают ни за что абсолютно, - убежден Игорь Индриксонс. – На Западе агентство страхует аренду, покупает страховку на аренду, если арендаторы перестали платить, то страховка покроет. У нас нет такой практики вообще».

По сей причине о случаях доверительного управления (тех немногочисленных, которые все-таки были) приходилось слышать самые грустные истории. То сдадут квартиру первому встречному, совершенно не заботясь о том, кто этот арендатор, станет ли он поддерживать жилье в приличном состоянии. То возьмут деньги за несколько месяцев вперед и забудут об обязанности взимать с жильцов плату. Или (это реже, но тоже приходилось слышать) объявят хозяину, что для успешной сдачи необходим дорогостоящий ремонт с перепланировкой. Наивный хозяин потратится на все это, а потом выясняется, что дизайнерские изыски невозможно согласовать. Владельцу недвижимости предъявляет претензии Жилинспекция, он платит штрафы, потом вынужден снова за свой счет делать ремонт – уже приводя квартиру в первоначальный вид. А порекомендовавшие ему все это «профессионалы» в стороне – нет у них никакой ответственности.

…От себя тут автор может добавить следующее. О доверительном управлении я берусь писать уже не первый раз, и каждый раз мне говорят одно и то же – то, что сформулировано в предыдущих абзацах. Годы идут, и ничего не меняется? Сомнительно… Давайте-ка проведем небольшое собственное расследование.

Ищем сами

Для начала я забил в интернет-поисковик слова «управление недвижимостью». Результат не очень обнадеживает: фирм, оказывающих эту услугу, много, но их предложения сводятся к техническому обслуживанию и эксплуатации зданий. Меняем поиск – пусть будет «доверительное управление квартирой». О, уже теплее, много предложений именно по интересующему нас предмету. Первая из обнаруженных ссылок почему-то не открывается, зато на второй мы находим следующий текст:

«Для хозяев, которые по каким-либо причинам не желают сами контролировать сданную в аренду квартиру, но хотят, чтобы она приносила постоянный доход, в агентстве … предусмотрена дополнительная услуга - доверительное управление квартирами. При подписании договора доверительного управления компания недвижимости становится не обычным посредником, а представителем интересов хозяина квартиры.

Агентство:

Подбирает арендатора исходя из желания хозяина

Составляет и заключает договор

Контролирует получение платы за найм, арендной платы

Контролирует оплату телефонных счетов и коммунальных платежей

Следит за надлежащим состоянием имущества (страхует квартиру и имущество в страховой компании)

Выполняет дополнительные пожелания наймодателя по присмотру за квартирой

Обеспечивает надлежащий порядок и чистоту в квартире

Ежемесячно хозяин квартиры получает подробный отчет от управляющего, оставаясь, в курсе происходящих событий. Услуга доверительного управления удобна для хозяев, уезжающих в длительную командировку или на жительство за рубеж, а также для «профессиональных рантье», желающих получать доход от инвестиций в недвижимость».

Если не придираться по мелочам, это как раз то, что нам нужно. Особенно тронул пассаж о том, что ежемесячно хозяин получает подробный отчет.

А на сайте еще одной компании мы обнаружили три типовых «пакета» предложений, причем самый большой из них («Расширенный») включает, на взгляд автора, все возможные услуги. Есть там, например, такие пункты:

- оплата двухнедельного простоя квартиры, если квартиросъемщик съезжает до окончания договора и подбор другого клиента;

- перевод арендной платы хозяину на счет в любой точке мира;

- косметический ремонт жилья (с заменой сантехники в квартирах, установкой стеклопакетов, межкомнатных дверей, приобретением и установкой встроенной мебели, с установкой стальной двери в квартирах, решеток).

- опись и страхование имущества, находящегося в квартире;

Как говорится, чего еще желать? Но в интернете много чего написано, поэтому попробую-ка я позвонить по указанным на сайтам телефонам.

Разговор: все совсем «шоколадно»

Представляться в подобных беседах журналистом – гиблое дело: или испугаются говорить, или станут «вешать лапшу на уши». Поэтому изображу из себя клиента. Квартира, «имеющаяся» у меня, пусть будет самого затрапезного экономкласса. Например, такой: «двушка» в 45 кв. м с кухней 7 на 9-м этаже панельной многоэтажки. Метро – «Марьина Роща» (люблю этот район). Состояние квартиры сделаем совсем чудовищным – пусть она достанется мне по наследству от бомжеватых старичков, которые завалили и замусорили все, что можно. Узнаю, насколько серьезны обещания фирмы сделать бесплатный для меня ремонт.

Звоню. Телефон, судя по всему, мобильный – сразу отзывается человек, который занимается доверительным управлением, никаких переключений по цепочке из десятка менеджеров, каждый из которых заставляет тебя слушать песенки офисной АТС.

После расспросов о квартире и ее состоянии, мой собеседник задает вопрос: куда мне нужно переводить деньги. Отвечаю, что в Крым – все-таки заграница, пусть и не самая дальняя.

Брать мою квартиру, несмотря на то, что она самый что ни на есть экономкласс, данная компания соглашается. Никаких недовольств из серии «будет пятикомнатная на Арбате – заходите, а с этим барахлом мы работать не станем» я не услышал. Озвученные цифры такие. Жилье подобного класса в не очень хорошем состоянии сдается сегодня за 30-35 тыс. руб. Мне предлагают договор на год и 27 тыс. ежемесячно, и в этом случае все необходимые мероприятия по благоустройству (небольшой ремонт и т.п.) компания проведет за свой счет. В сумму тех же комиссионных (они получаются 3-8 тыс.) уложатся и будущий пригляд за квартирой, оплата всех коммунальных платежей, а также пересылка мне денег в Неньку-Украйну.

Если же я хочу большего (в смысле денег), то тогда квартире необходим более основательный ремонт. Хорошо отремонтированная, она будет сдаваться уже тысяч за 45, из которых мне будет перепадать 35-38. Но в этом случае предстоят траты на этот самый ремонт, за который (по крайней мере, частично) придется заплатить и мне.

А что будет, если арендаторы съедут? Мне нужно возвращаться из милого моему сердцу Крыма, дабы искать новых и подписывать с ними документы? Разумеется, нет. Контракт, который я подпишу с управляющими, дает им право искать снимающих и заключать с ними договоры аренды. Более того, небольшие (до недели) простои управленцы мне покроют – отсутствия арендаторов на этот срок я даже не замечу: деньги будут продолжать поступать…

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Разумеется, сладкие посулы, озвученные мне управляющей компанией, надо бы еще перепроверить. Не исключено, что, приведи я этого человека в реальную квартиру, он тут же обнаружил бы в ней какие-нибудь недостатки – от чего цена стала бы не 27 тысяч, а, скажем, 24. Также не исключено, что и впоследствии возникли бы еще какие-то проблемы. Однако главное очевидное: уже появились компании, которые реально делают это.

Дата публикации: 09:44 25 мая 2012

Источник: Metrinfo.ru



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Рынок недвижимости - Москва - последние новости

Популярные публикации в разделе Рынок недвижимости - Москва

Сделка купли-продажи жилья: кто за что и сколько платит?

Сделка купли-продажи жилья: кто за что и сколько платит?

14.04.2011 - Раздел: Москва / Рынок недвижимости / Операции с недвижимостью

Покупая или продавая квартиру на вторичном рынке недвижимости, главное на чем сосредоточено внимание продавца и покупателя - это финальная цена квартиры. Однако ни один, ни другой подчас не догадываются, что в ходе оформления сделки их ждут еще дополнительные расходы, не просчитав которые, можно попросту провалить сделку.

На рынке городской аренды «горячий сезон» не за горами

На рынке городской аренды «горячий сезон» не за горами

19.07.2017 - Раздел: Москва / Рынок недвижимости /

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в июне 2017 г. спрос на квартиры, по сравнению с маем 2017 года, вырос на 7,8%. Предложение квартир в июне, наоборот, снизилось на 7,1 %. При этом общий спрос в июне был ниже предложения на 12,8%.

Большинство элитных коттеджных поселков Подмосковья располагаются в 45-60 минутах езды от центра столицы

Большинство элитных коттеджных поселков Подмосковья располагаются в 45-60 минутах езды от центра столицы

17.07.2017 - Раздел: Москва / Рынок недвижимости / Компании, лица

Согласно исследованию, проведенному экспертами компании “Сколково Недвижимость”, большинство элитных коттеджных поселков располагаются в локациях на удалении 40-50 км от столицы. Благодаря этому добраться до центра Москвы владелец такой недвижимости может менее чем за 1 час.

В июле ставка самого низкобюджетного варианта найма столичной квартиры составляет 20 тыс. рублей против 19 тыс. рублей в июне

В июле ставка самого низкобюджетного варианта найма столичной квартиры составляет 20 тыс. рублей против 19 тыс. рублей в июне

17.07.2017 - Раздел: Москва / Рынок недвижимости /

В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость составили традиционный ежемесячный рейтинг наиболее экономичных объектов найма в Москве: лидером стала «однушка» в ЮВАО со ставкой 20 тысяч рублей в месяц – квартира отремонтирована, укомплектована современной мебелью и бытовой техникой, сдается на 2 месяца.

Марат Хуснуллин

Новая Москва: как это будет

19.09.2011 - Раздел: Москва / Рынок недвижимости /

Расширенная столица утвердит свои новые размеры к лету следующего года. Первые проекты к тому времени будут уже запущены, а сейчас идет их активное обсуждение. О том, что ждёт Москву, рассказал глава стройкомплекса Марат Хуснуллин.


База квартир в Подмосковье

http://www.incom.ru/sale-realty/flats/prodazha-kvartir-podmoskove/

Скидки на %-ую ставку по Ипотеке

Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012