Инвесторы считают, что с проектом застройки Кудрово надо «повременить»

Несмотря на провал мартовских торгов на право аренды участков под жилищное строительство в районе поселка Кудрово (на них, напомним, не было подано ни одной заявки), областные чиновники убеждены в перспективности «кудровского» проекта, в рамках которого планируется построить новый «город-спутник» Петербурга. Они уверены, что он обладает безусловной инвестиционной привлекательностью, что обеспечит его быструю и успешную реализацию.

По словам генерального директора ОАО «КАД-Ленобласть» Владимира Рыбальченко, в сентябре на торги будет выставлен крупный участок (около 250 тыс. кв. метров) под жилое строительство. Участок располагается рядом с торговым центром «ИКЕА». Кстати, «ИКЕА» этим летом произведет в Кудрово закладку своего терминала на участке в 60 га.

Но, возможно, очередная попытка проведения торгов по «кудровским» участкам будет предпринята уже этой весной. Так, Фонд имущества Ленобласти намерен вновь предложить инвесторам два земельным участка под жилое строительство, площадью 86,1 тыс. кв. метров и 138,9 тыс. кв. метров соответственно. Председатель Фонда Василий Батьянов уверен в успехе торгов. Тем более что за счет обязательных для инвестора отчислений на «социальную инфраструктуру» ( с каждого квадратного метра) планируется профинансировать прокладку инженерных коммуникаций в зоне застройки, что загодя решит проблему с сетевым подключением.

Владимир Рыбальченко, в свою очередь, также не видит препятствий для успеха торгов. Он считает, что при проведении первых торгов «не все было учтено», хотя «линия» была взята правильная. То есть, по его мнению, все сводится к чисто «организационным» проблемам. При этом гендиректор ОАО «КАД-Ленобласть» уверен, что «стартовая цена» квадратного метра жилья в Кудрово, составляющая 5 за квадратный метр, является привлекательной для инвестора и «вполне конкурентноспособной». Рыбальченко, впрочем, не отрицает, что вопрос с инженерным обеспечением этой территории пока еще окончательно не решен. Также есть проблемы с переводом земель сельхозназначения в земли поселений. И если с сельскохозяйственными объединениями «Выборгский» и «Бугры» эти вопросы практически решены, то с «Ручьями» дела обстоят гораздо сложнее. Дело в том, что в свое время совхозные земли здесь были поделены между индивидуальными пайщиками и единого хозяина у них больше нет. Поэтому приходится договариваться с каждым владельцем небольших участков по отдельности. Но пока диалог не получается, так как многие «пайщики» выдвигают в ответ нереальные требования, или вовсе отказываются от переговоров. Так что нерешенность вопросов с землей и коммуникациями, признает Рыбальченко, может негативно сказаться на готовности ряда инвесторов принять участие в «кудровском» проекте.

Строители не верят в Кудрово

Это подтверждают и сами строители. Так, по словам президента ЗАО «Эталон–ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, его компания проявила интерес к строительству в районе Кудрово еще два года назад. Предполагалось, что на землях сельхозобъединения «Ручьи» будет построен жилой комплекс. Но этого так и не произошло. «За все это время мы не продвинулись вперед ни на шаг», – говорит г-н Заренков.

Впрочем, Вячеслав Заренков вообще сомневается в перспективах участия инвесторов в проекте «Кудрово» на данном этапе. Так, он считает, что стартовая цена квадратного метра жилья (5) сильно завышена. Кроме того, на сегодняшний день отсутствует транспортная схема будущего «города-спутника». Серьезной проблемой, считает Заренков, является и необходимость получения большого числа согласований каждого проекта у областных чиновников.

Вообще же президент ЗАО «Эталон–ЛенСпецСМУ» весьма скептически смотрит на перспективы жилого строительства в целом. Он считает, что пакет «жилищных» законов может стать «могильщиком» отрасли. Г-н Заренков также подверг резкой критике и работу ГУ ФРС по СПб и ЛО (бывшее ГБР). По его словам, прием договоров от юридических лиц теперь производится только раз в неделю. При этом единовременно можно подать не более пяти договоров. «А я ежедневно подписываю до 30 договоров. Что же мне теперь делать?» – вопрошает Вячеслав Заренков. Эта ситуация, считает он, также способна серьезно подорвать работу городского стройкомплекса. И в этих условиях «недоработанность» областных проектов может самым серьезным образом сказаться на отношении к ним со стороны потенциальных инвесторов.

Генеральный директор ОАО «ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев еще более категоричен. Он считает, что с крупными проектами вроде «кудровского», «надо повременить». В этом его также убеждает ситуация, сложившаяся сегодня на строительном рынке. Игнатьев считает, что, прежде всего, нужно четко разделять такие сегменты, как жилая и коммерческая застройки в районе строительства КАД. Что касается первой категории, то он убежден в порочности как городской, так областной практики проведения торгов по земельным участкам под жилую застройку. Игнатьев считает, что чиновники совершают большую ошибку, устанавливая явно завышенную стартовую ценовую планку, что впоследствии приводит к удорожанию самого жилья. «Сегодня люди уже не хотят покупать квартиры по существующим ценам. Количество строящихся объектов значительно превышает имеющийся спрос. А по Кудрово спрос будет еще меньше, так как там будут строиться объекты более низкого уровня комфортности, чем в городе», – говорит он. И это положение вряд ли изменится в ближайшее время, так как по прогнозу Игнатьева «ситуация на рынке недвижимости стабилизируется еще нескоро».

А вот коммерческую недвижимость в зоне КАД строить и можно, и нужно. Игнатьев уверен, что строительство здесь торговых комплексов, развлекательных центров и складских терминалов будет пользоваться большой популярностью у инвесторов.

Все на продажу

Впрочем, не исключено, что областные власти вскоре могут поменять свои подходы к принципам застройки зоны Кудрово. Так, в ответ на сетование г-на Заренкова по поводу того, что более перспективным по сравнению с продажей участков по отдельным лотам могла бы стать «продажа всего Кудрово», Владимир Рыбальченко заявил, что «в принципе, такой вариант возможен». Для этого нужно, чтобы с соответствующим предложением к ним обратились конкретные инвесторы, после чего этот вопрос будет поставлен перед областным правительством. При этом г-н Рыбальченко сообщил, что соответствующие предложения уже поступали от ряда московских финансово-инвестиционных групп. Питерские же инвесторы с таким предложением пока не выходили. Так что вопрос о перспективах строительства «города-спутника» в Кудрово пока остается открытым. Многое здесь будет зависеть как от гибкости политики областных властей, так и от дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости.