В районах ставки аренды догнали центр города

Не престиж, а проходимость места интересует арендаторов торговых площадей. Спрос на торговые площади в центрах районов, где концентрируются пешеходные и пассажирские потоки, превышает предложение, однако предложений там почти не осталось.

В 2004 г. прирост торговых площадей в Нижнем Новгороде был незначительным, около 5%. По данным на конец 2004 г., в городе около 430 000 кв. м торговых площадей. Прогнозируемый рост на 2005 г. - 15-20%. Ближе к транспорту

"Повышенным спросом пользуются площади в местах пересадок на общественный транспорт или поближе к существующим торговым центрам, - говорит Наталья Ионова, ведущий специалист Центра коммерческой недвижимости (ЦКН). - В нагорной части города это Большая Покровка, ул. Белинского, площадь Свободы, в заречной - центры Автозаводского, Сормовского, Канавинского районов". По данным ЦКН, арендные ставки в таких местах достигают $60-70 за 1 кв. м. Причем Автозавод и Сормово ничуть не уступают Большой Покровке. Так, в центре Автозавода был заключен договор аренды по $63 за 1 кв. м, а в центре Сормова квартира, переведенная в нежилое помещение и переоборудованная под магазин, мгновенно ушла по $70 за 1 кв. м.

Но такие высокие цены только в очень ограниченных местах и на единичные позиции. "И на Покровке есть предложения по $25 за 1 кв. м - на красной линии, не на первом этаже, не в очень хорошем состоянии", - говорит менеджер по аренде АН "Адрес" Надежда Данилова. По данным АН "Выбор", в центре Сормова средние ставки - $35 за 1 кв. м в месяц, на проспекте Ленина, в районе станции метро "Заречная", напротив Канавинского рынка - $30 за 1 кв. м. Чуть в сторону - и стоимость аренды уже существенно ниже. Например, в Сормово на ул. Культуры, совсем рядом с центром, ставки составляют $15-20. Даже в районе Московского вокзала, самом бойком торговом месте города, расстояние в несколько десятков метров имеет значение. В ЦУМе отбоя от арендаторов нет. Рядом с ЦУМом "Столица Нижний" строит торговый центр, который будет сдан только летом, но заявок там уже сейчас в два раза больше, чем мест. В торговых центрах на Московском вокзале, в центре Сормова арендные ставки достигают $100 за 1 кв. м в месяц, а иногда бывают еще выше: чем ближе к выходу, чем меньше площадь, тем выше арендная плата. А в открытом два года назад ТЦ "Парус", расположенном чуть в стороне, нет никакого ажиотажа.

И спрос и ставки в I квартале 2005 г. повысились по сравнению с декабрем прошлого года. Данилова констатирует средний рост цен на уровне инфляции. В договорах с собственником чаще всего закладывается пересмотр ставок раз в год именно в соответствии с официальным уровнем инфляции. Но в местах повышенного спроса, по данным Натальи Романычевой, менеджера по аренде АН "Выбор", рост составил до 30%: на площади Горького арендные ставки на торговые площади поднялись с $30 до $40 за 1 кв. м. В центре Сормова магазин, который один предприниматель не решился арендовать в декабре по 700 руб. за 1 кв. м, после Нового года был сдан по 1000 руб. за 1 кв. м.

В то же время на непроходных местах ставки снижаются - например, в торговом центре "Арго".

Проблемная позиция - площади для торговли продуктами. Найти подходящее помещение очень сложно - слишком много ограничений. Спрос есть как на относительно небольшие помещения - от 40 до 100 кв. м, так и на помещения площадью 600-1000 кв. м под супермаркеты.

Купить труднее

Приобрести магазин гораздо сложнее, чем арендовать: никто не продает курицу, которая несет золотые яйца, разве что в случае форс-мажорных обстоятельств. Кроме того, хороший магазин не попадает в открытую продажу или выставляется по заведомо завышенной цене. "Все собственники магазинов, например на Покровке, знают друг друга, и уж если кто-то из них будет продавать магазин, то скорее всего сделка не выйдет за рамки этого круга", - говорит Ионова.

Для покупателей торговых площадей остается два варианта: покупка квартир на первых этажах с последующим переводом в нежилые помещения или приобретение нежилых площадей в новостройках. Но первые этажи во всех бойких местах на красных линиях уже раскуплены. "Не куплены и не переведены в нежилые помещения только там, где хозяева квартир просят слишком высокую цену или безумно дорогой вариант обмена", - считает Ионова.

Купить площади в новостройках тоже непросто. Цены высокие - от $500 до $1500 за 1 кв. м. Например, на Автозаводе компания "Жилстрой-НН" продает в своем доме первые этажи по $800 за 1 кв. м. Кроме того, застройщики часто оставляют эти площади для себя и потом сами сдают в аренду (например, АН "Выбор") или не продают эти площади до окончания строительства, чтобы получить максимальную цену.

Снижения спроса на торговые площади риэлторы не прогнозируют. "Объем предложения растет медленно, - говорит Ионова, - хотя первые этажи новостроек - нежилые помещения не все годятся под магазины, а только те, что расположены на проходных местах на красных линиях. Прирастают торговые площади в основном торговыми центрами. Но новые ТЦ ориентированы в основном на бутиковую торговлю, там очень высокие арендные ставки. А спрос на площади для торговли товарами массового спроса остается неудовлетворенным".