Насколько сейчас выгодно покупать жилье в Подмосковье?

Что сейчас происходит с ценами на жилье, спросом и предложением? Эти и другие вопросы мы задали Дмитрию Некрасову, коммерческому директору Группы Компаний "СУ-155", одному из крупнейших застройщиков столицы и Московской области.

- Какую долю в прибыли СУ-155 занимают подмосковные квадратные метры?

- По состоянию на март - 10 процентов. Но надо учитывать, что мы только начали осваивать данную территорию. В будущем доля, разумеется, увеличится. Насколько? - Считайте сами: в настоящий момент в продаже находится в общей сложности 100 тыс. кв. м московского жилья и 120 тыс. - подмосковного. Соответственно, нужно сделать так, чтобы и доход от продаж в области был пропорционален тамошним объемам.

- Будете продавать квартиры в Подмосковье сами или через риэлторские компании?

- Через риэлторские компании продается 15% квартир.

- Оцените Подмосковье как территорию для частных инвестиций.

- Давайте прикинем. Возьмем стартовую среднюю цену кв. м в нашем новом микрорайоне в Балашихе - 700 долларов. Посчитаем, насколько он может вырасти за год. Для начала - разница между началом монтажа и его завершением составляет 20% прироста цены. Идем дальше. Приближение сдачи дома госкомиссии и оформление квартиры в собственность дают еще 20% роста. Ослабление доллара - уже исторический процесс - даст за год еще 20% к цене. Плюс появление инфраструктуры и развитие транспортных коммуникаций - это еще минимум 10 процентов. Итого - 70 процентов. То есть, стоимость нашего кв. метра вырастает до 1200 долларов. И это мы не учитываем естественный рост инфляционных процессов, который даст еще минимум 6% в год.

- И много граждан рассуждают вот таким образом?

- Конечно, это - теоретическая схема. Сейчас большинство покупателей рассматривают Подмосковье как место для жизни, а не как инвестпроект. Дело в пресловутом оттоке покупателей, случившемся в 2004 году, когда люди, напуганные банковским кризисом, зафиксировали свои прибыли и вышли с рынка недвижимости. И даже если они вернутся (а это все равно произойдет рано или поздно), на жилищном рынке уже не будет такой спекулятивной ситуации, которая позволила бы иметь 100% и выше годовых.

- А сколько (если не в теории, а на практике)?

- А если на практике, то на короткий промежуток времени никто предсказывать не возьмется. Сейчас, когда правила игры на рынке сильно меняются, можно лишь рассуждать, что инвестиции - это когда покупаешь максимально дешево, а продаешь максимально дорого. Так вот, Подмосковье сейчас - это самое дешевое жилье. И оно обязательно принесет своему владельцу (или инвестору) доход, который удовлетворил бы его. Хотя бы по той простой причине, что деваться будет некуда. Москва - город тесный, а все эти программы по сносу пятиэтажек и выводу промзон: Уже столичные чиновники сами признают, что программы эти будут сорваны. Так куда, спрашивается, расти дальше? Правильно, в область. Да, сейчас самое ценное в Подмосковье - это потенциал, который выстрелит через несколько лет, когда в области подтянется транспортная и социальная сфера. Но в том, что это произойдет, сомневаться не приходится. Правда, тогда цена кв. м в области будет куда выше. Поэтому и придется брать сейчас. И с полным правом называть это инвестициями.

- Но если рынок недвижимости утратил свою инвестиционную привлекательность...

- Он утратил лишь спекулятивную составляющую этой привлекательности. Теперь, когда все вошло в нормальное русло, кому-то кажется, что это мало.

- Когда вы ожидаете возвращение на рынок покупателей, уже довольно долго занимающих выжидательную позицию?

- Во-первых, он случится. Хотя бы потому, что других - более выгодных инструментов вложения денег для частных инвесторов за этот срок так и не появилось. Конечно, будет еще определенная пауза, вызванная, скорее, психологическими факторами, нежели экономическими. Добавим сюда обещания правительства навести порядок в жилищной сфере и создать рынок доступного жилья - и получим, что возвращения "блудного" частного инвестора стоит ждать не раньше, чем через полгода. К осени.

- Когда это произойдет, цены будут расти?

- А как же! Спрос рождает не только предложение, но и рост цен на это предложение. Правда, этот рост не будет уже таким катастрофическим, как в 2002-2003 годах, поскольку, повторимся, ажиотажа не будет.

- Вернемся напоследок в Подмосковье. Чем будете стимулировать спрос сейчас, не дожидаясь осени?

- Неплохо показывают себя программы с рассрочками.

- А они не являются сигналом того, что продажи у компании идут неважно, вот и приходится...

- Это не так. Рассрочка - это знак уважения к покупателю. Ведь он знает, что дом будет строиться в течение, скажем, полугода. Строительство финансируется постепенно. Значит - нам сейчас все его деньги не нужны. Спрашивается, зачем он будет платить всю сумму сразу? Более того, при разумных сроках рассрочки имеет смысл делать ее бесплатной. Это - нормальное, цивилизованное отношение к покупателю как к соинвестору. То есть, возвращаясь к вопросу, это не говорит об отсутствии спроса, это говорит об отсутствии ажиотажа.

***

Екатерина ВОЛКОВА, директор управления маркетинга и рекламы компании "Жилищный капитал":

Есть множество соображений в пользу покупки квартиры в Московской области. Там, как правило, заметно лучшая, чем в Москве, экология. Квартиры дешевле, а это означает, что на имеющуюся сумму можно получить жилье большего размера и качеством повыше. Если, например, человек хочет купить просторную четырехкомнатную квартиру в качественном доме, цена окажется очень высокой не только в центре Москвы, но даже и в хорошем спальном районе вроде Новых Черемушек. А в Люберцах - пожалуйста, и выбор хороший.

И еще одно соображение. В области строятся, как правило, не отдельные здания, а целые районы. Выдавая разрешение на строительство, администрация требует прокладки новых сетей, возведение собственной котельной. Плюс полный набор инфраструктуры - детские садики, поликлиники, магазины... В Москве такое - величайшая редкость, там очень мало площадок необходимого размера.