Петербург: глубокая заморозка вложений

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Санкт-Петербург, безусловно, обладает потенциалом для развития инвестиционного рынка. Будучи второй столицей, город привлекает инвестиции, но по-прежнему основными игроками остаются локальные инвесторы. И эксперты считают, что, к сожалению, объектов, по привлекательности сопоставимых с торговым центром «Галерея», пока нет.  

Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков рассказывает, что, несмотря на политические сдвиги, серьезных всплесков на инвестиционном рынке не произошло, с середины 2011 года рынок продолжает медленно восстанавливаться. Инвесторы стали активнее, но сделки все еще не имеют массового характера, проходят лишь точечные транзакции по ликвидным проектам, сумма сделок не превышает 20 млн долларов. «В принципе, инвесторы готовы рассматривать любые выгодные для них проекты. Зарубежные инвесторы практически отсутствуют, поскольку для них самое главное – это защищенность их инвестиций и возможность беспрепятственного выхода из проекта с заданной доходностью. Этого город сейчас обеспечить не может. Отношение же к российским инвесторам, например, ВТБ, мягко говоря, неприветливое», – добавляет генеральный директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, партнер, FRICS Николай Вечер.  

Неконвертируемый интерес  

Заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Михаил Гущин отмечает, что на рынке активизировались как частные инвесторы, так и крупные игроки. Особой популярностью пользуются офисные и торговые центры. «На складском рынке активность инвесторов пока незначительная, хотя, на наш взгляд, склады – это интересный и стабильный актив. Наше мнение обусловлено сложившейся практикой заключения долгосрочных контрактов в долларах США, что гарантирует инвестору стабильность», – подчеркивает г-н Гущин. Соглашается с коллегой и председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш, который говорит, что, пожалуй, наиболее привлекательными объектами для инвесторов коммерческой недвижимости являются торговые центры. Можно утверждать, что этот сегмент восстановился после кризиса. Все объекты с хорошим местоположением и концепцией заполнены на 100%, а ставки достигли докризисного уровня еще в прошлом году.  

«Российские инвесторы охотнее инвестируют в российский рынок, так как большинство не знакомо со спецификой работы на зарубежных рынках. Большая часть инвесторов, вкладывающих деньги в российские проекты, активны на рынке давно, остальные зарубежные инвесторы предпочитают занимать наблюдательную позицию, – говорит Андрей Бойков. – При подготовке крупных проектов нужно тщательно подойти к разработке концепции: создать грамотный бизнес-план, просчитать доходность, сделать глубокий маркетинговый анализ».  

Руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева рассказывает, что потенциальные инвесторы проявляют интерес к готовым офисным объектам. Возможно, они проявляли бы больший интерес к торговым комплексам, но привлекательных объектов в продаже не так много. Конвертация заинтересованности в реальные инвестиционные сделки пока остается низкой. А с учетом последних валютных колебаний активность инвесторов несколько сократилась. Но, опять же, эксперты говорят о проявлении интереса к петербургскому рынку, о рассмотрении самой возможности приобретения готового качественного актива. «Пока я не вижу принципиальных отличий в их поведении по сравнению с прошлым годом. Если валютные колебания прекратятся в ближайшее время, то ситуация выровняется», – подчеркивает Вероника Лежнева.  

Политические дебри  

Традиционно, отвечая на вопрос, почему иностранные инвесторы боятся инвестиций в Россию, эксперты называют политический риск. По их мнению, существующая политическая и экономическая нестабильность не позволяет прогнозировать привлекательность инвестиций. С такой ситуацией столкнулся и Санкт-Петербург, где смена губернатора повлекла за собой не только значительные корректировки в составе городской администрации, но и пересмотр крупных инвестиционных проектов. «Сегодня в Петербурге не стоит очередь из желающих инвестировать в нашу недвижимость. Скорее наоборот, между наиболее крупными городами России идет борьба за инвестора. А с учетом последних действий администрации города по закрытию крупных проектов эта ситуация только усугубилась. Большинство инвесторов рассматривают лишь покупку тех или иных единичных объектов, в основном в сегменте коммерческой недвижимости. Иностранные инвесторы приобретают единичные объекты в центральной части Москвы, реже Санкт-Петербурга», – считает Андрей Тетыш.  

С такой позицией согласен и Николай Вечер. «Уровень неопределенности повысился. Смена губернаторской команды повлекла за собой практически полный пересмотр самого подхода к инвестиционным проектам в сфере недвижимости. Бесспорно, это является следствием слабости инвестиционного законодательства. Возможность дезавуирования договоров и инвестиционных соглашений предыдущей администрации города – самая слабая позиция власти в плане дальнейшей работы по привлечению инвестиций, – говорит Николай Вечер. – Когда чиновник администрации одним росчерком пера практически сводит на нет проекты стоимостью в сотни миллионов долларов, полностью согласованные, получившие все разрешения на реализацию в полном согласии с законодательством, это говорит о том, что на самом деле никакие инвестиции эту администрацию не интересуют. Попытки кулуарного решения серьезнейших задач по сохранению и воспроизводству городской среды исторического центра, когда техническое задание на эту разработку практически неизвестно даже профессионалам, лишь подтверждают эту точку зрения».  

Параметры добросовестности  

«Наиболее волнующей темой для обсуждения стало заявление о возможной остановке строительства “Набережной Европы”. Это можно объяснить политическим фактором, поскольку сейчас в Петербурге сменилась команда губернатора, и пересматриваются многие проекты, что влечет за собой увеличение опасений инвесторов по поводу реализации ранее одобренных в городе проектов, – говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – Со многими нарушениями, которые могла простить прежняя администрация, нынешние чиновники не соглашаются. Инвесторы должны понимать, что с учетом последних изменений в законе город имеет право расторгнуть инвестдоговор, если компания не выполнила все обязательства. Одним из них является, например, срок строительства».  

Расторжение громких резонансных проектов может негативно сказаться на общей инвестиционной картине города, а также привлечении крупных инвесторов на масштабные проекты, поскольку риски инвестирования в них могут оказаться выше, чем итоговая коммерческая выгода, говорит Андрей Бойков.  

Иного мнения придерживается Вероника Лежнева, отмечающая, что если мы говорим о входе иностранных инвесторов на рынок недвижимости Петербурга, то ситуация с расторжением строительных инвестиционных контрактов – это не самый важный фактор при принятии решения иностранными инвесторами.  

Ведь зачастую такие инвесторы входят не в строящийся проект, а приобретают готовый, приносящий стабильный доход. Эта ситуация наблюдается на протяжении последних нескольких лет, поскольку покупка строящегося объекта несет высокие риски: существует высокая вероятность заморозки стройки или затягивания сроков строительства. Если оглянуться назад, то и до того, как стало происходить массовое расторжение инвестконтрактов (между прочим, сильно затянувшихся в том числе и в силу объективных экономических причин), иностранные инвесторы редко финансировали строительство объектов. «Для иностранного инвестора в условиях валютных кредитов на рублевом рынке это рискованное мероприятие. Куда большее влияние на приход иностранных инвесторов в Петербург оказывает, например, сохраняющееся отсутствие четких правовых норм в области высотного регулирования строительства», – считает представитель компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.  

Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова обращает внимание коллег на то, что небольшая неопределенность присутствует, так как новое правительство города вводит свои правила, но как только все игроки поймут и примут «условия игры», ситуация нормализуется. К концу года новые власти, скорее всего, выработают схему рассмотрения вопросов по инвестиционным контрактам, и ситуация смягчится. «Развивающихся проектов достаточное количество. Каждая компания выбирает объем проекта (приобретения пятна застройки) по своим возможностям в данный момент времени. При расчетах сроков реализации проектов хотелось бы посоветовать инвесторам тщательнее рассчитывать свои силы и учитывать менталитет российских подрядных организаций и прочих структур, с которыми приходится работать при строительстве», – подытоживает эксперт АН «Итака».  

Николай Вечер, генеральный директор GVA Sawyer в С.-Петербурге, партнер, FRICS:  

Более-менее хорошо чувствуют себя лишь «жилищники», то есть инвесторы и девелоперы, специализирующиеся на проектах жилой недвижимости. Но в этот сектор из-за его низкой прозрачности и управляемости и раньше не очень охотно шли иностранные инвесторы, а сейчас и подавно. Из «иностранцев» остаются лишь те, кто уже давно работает на нашем рынке и сейчас завязан на множество проектов. Прежде всего, это скандинавские компании. Иностранные инвесторы, в силу особенности своего менталитета и опыта работы на рынках других развивающихся стран, практически крайне неохотно идут на инвестиционные контракты, предпочитая приобретать земельные участки в собственность. Поэтому ситуация с расторжением или непродлением инвестиционных контрактов, как, например, в случае с «Главстроем-СПб», их пока касается мало. Я думаю, что, даже если произойдет коренная смена приоритетов администрации, то принципиально ситуация не успеет измениться. В отношении крупных проектов я бы рекомендовал либо приостановить их разработку, либо сместить центр активности в другой регион, например, в Ленинградскую область.  

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:  

Город изменил свою позицию по отношению к инвесторам, но пока сложно увидеть систему в действиях власти. По каким-то причинам новые подходы властью применяются, прежде всего, к крупным проектам, однако более мелкие инвесторы при большем количестве нарушений остаются нетронутыми. Недавно нам пришлось столкнуться с ситуацией конфликта нашего клиента с инвестором, планирующим строительство гостиницы на ул. Александра Невского. Конфликт был связан со сносом здания клиента, которое якобы попадало в пятно инвестиционной застройки. При анализе документов выявилось, что у инвестора просрочены все сроки на проектирование и строительство, нет никаких документов на участок, и даже кадастровый учет участка должен быть аннулирован в силу закона, однако никаких действий администрации в отношении инвестора не наблюдается. Остается загадкой, с чем связана такая избирательность руководства города. Хочется надеяться, что город будет подходить со всей строгостью к каждой компании, что позволит установить одинаковые правила игры на нашем рынке. К сожалению, пока это не так.  

Дата публикации: 09:45 19 июня 2012

Источник: bpn.ru