Ипотека в 2005 г. должны вырасти в три раза

В текущем году объемы ипотечного кредитования, по прогнозам экспертов, должны вырасти в три раза, как и в 2004 году. Однако даже при ежегодном утроении рынка достижение поставленной правительством задачи - выдача 1 млн. ипотечных кредитов ежегодно к 2008 году и увеличение объема рынка до 10 млрд. долларов - выглядит малореализуемой.

Факторы роста

По данным Центробанка, объем ипотечного кредитования в России в 2004 году увеличился почти в три раза. По состоянию на 1 января 2005 года объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, достиг 18,461 млрд. рублей, при этом их доля в общем объеме предоставленных физлицам кредитов составила 1,52%. Росту объемов ипотечного кредитования в прошлом году и в начале этого года способствует, по мнению большинства специалистов, улучшение банками условий по ипотечным кредитам в условиях достаточно жесткой конкуренции (по данным Центробанка за 2004 год, количество кредитных организаций, предоставлявших ипотечные жилищные кредиты, увеличилось со 144 до 218). Начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг Международного московского банка (ММБ) Сергей Тропин рассказал ГАЗЕТЕ: «В целом по рынку процентные ставки по кредитам снизились. Также смягчились требования к такой важной для заемщика величине, как размер первоначального взноса: теперь в среднем при покупке квартиры на вторичном рынке заемщику нужно внести всего 20% собственных средств, а остальные 80% он может получить в кредит. Кроме того, банки снижают расходы, сопровождающие ипотеку». Как отмечает начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка Оксана Лихачева, ряд банков снизил уровень процентных ставок по кредитам в рублях до конкурентного уровня 15-16%, при этом минимальный уровень процентных ставок остался прежним. «Наибольшие изменения в программах банков произошли в части пересмотра комиссий, к примеру, некоторые банки снизили размер комиссии за оформление кредита», - добавила специалист.

Среди факторов, которые благоприятно сказываются на развитии ипотечного рынка, на сегодняшний день большинство специалистов называют принятие пакета законов, направленных на развитие жилищного рынка в России. Так, заместитель начальника розничных операций банка «Возрождение» Марина Малайчик отмечает: «В конце прошлого года в законодательство были внесены изменения, касающиеся обязательного нотариата ипотечных сделок, отказ от необходимости получать разрешения от органов опеки и попечительства на ипотечные сделки (теперь их надо получать только в нескольких случаях, определенных законом), которые позволили уменьшить расходы заемщиков». Защита интересов кредиторов при обращении взыскания на предмет залога позволила сократить риски банков, а закон, посвященный инвестиционному строительству, способствует расширению кредитных программ, позволяющих купить жилье на стадии его возведения.

Основной клиент - средний класс

Однако, несмотря на рост объемов ипотечного кредитования в прошлом году и за четыре месяца этого года, спрос на ипотечные кредиты в России по-прежнему в несколько раз превышает предложение. Эксперты оценивают потребность в ипотечных кредитах примерно в 50 млрд. долларов. При этом из 61% россиян, желающих улучшить свои жилищные условия, 31% психологически готов вступить для этого в долгосрочные отношения с банками, причем эта цифра возрастает до 50% в случае получения помощи со стороны государства. Об этом свидетельствуют данные, полученные в ходе исследования, проведенного по заказу Внешторгбанка. В то же время платежеспособный спрос населения неадекватен потребностям - лишь 12% желающих улучшить свои жилищные условия имеют достаточно средств на приобретение квартиры или получение ипотечного кредита.

Как отмечает Сергей Тропин из ММБ, в основном ипотечные кредиты берут люди, принадлежащие к так называемому среднему классу. Если 50 тыс. долларов взять в кредит на 10 лет по ставке 10,5% годовых, то ежемесячный платеж заемщика, включающий в себя уплату процентов по кредиту и погашение основного долга, составит 675 долларов, при этом доход должен быть не меньше 1350 долларов. По свидетельству банковских специалистов, к средней ценовой категории относится и жилье, которое приобретается клиентами с помощью ипотеки. На сегодняшний день в Москве и крупных городах России средняя сумма ипотечного кредита составляет 50-70 тыс. долларов, в Московской области - 35 тыс. долларов, а в регионах - менее 35 тыс. долларов. Начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка Анна Горячева рассказала ГАЗЕТЕ: «Основную часть заемщиков, обращающихся в наш банк за ипотечным кредитом, можно отнести к категории лиц со средним уровнем доходов. С этим во многом связана и ценовая категория приобретаемого ими жилья: большая его часть приходится на квартиры средней стоимости на вторичном рынке и примерно поровну на квартиры так называемых эконом- и бизнес-класса на рынке строящегося жилья. Следует также отметить увеличение числа обращений за получением кредита на покупку или строительство загородного жилья. Данная категория заемщиков, соответственно, относится к лицам с высоким уровнем доходов». В свою очередь, начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-Банка Иван Лебедев отмечает, что основная часть кредитов приходится на низкий и средний ценовые сегменты жилья.

Участие государства

Сейчас в Госдуме подготовлена концепция закона о субсидировании ставок по ипотеке. Согласно концепции получить такую субсидию смогут граждане, состоящие на учете по месту жительства на улучшение жилищных условий или лишившиеся жилья в результате чрезвычайных ситуаций или стихийных бедствий. При этом граждане вправе самостоятельно выбрать кредитную организацию для получения кредита. Субсидию планируется предоставлять на основании заявления заемщика однократно и только одному из членов семьи. Решение о предоставлении субсидии принимается комиссией в пределах средств, предусмотренных на эти цели в федеральном бюджете РФ на соответствующий финансовый год. Необходимым условием для оформления договора на предоставление субсидии будет являться документальное подтверждение заемщиком фактического получения им ипотечного кредита. Предполагается, что заемщикам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий и оформившим договор ипотечного кредитования, субсидия будет выплачиваться в размере 50% ставки рефинансирования, а заемщикам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций или стихийных бедствий и оформившим договор ипотечного кредитования, - в размере 75% ставки рефинансирования. То есть, учитывая сегодняшний уровень ставки рефинансирования - 13%, заемщики смогут уменьшить ставку по кредиту на 6,5-9,75% соответственно. Согласно концепции субсидия не будет начисляться и выплачиваться при нарушении заемщиком условий кредитного договора, в том числе при несвоевременной оплате процентов по кредитному договору и при просрочке погашения кредита за весь период, в котором были допущены нарушения. Автор законопроекта заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Государственной думы РФ Игорь Игошин полагает, что принятие данного законопроекта позволит вовлечь в ипотечные программы средства тех граждан, которые без субсидирования воспользоваться такими схемами не могут.

Утроение ипотеки

Впрочем, одним только субсидированием ставок проблему развития ипотеки не решить. По оценкам экспертов, объем ипотечного рынка в этом году может превысить 1 млрд. долларов. «По нашим прогнозам, в 2005 году объем выданных ипотечных кредитов вырастет по сравнению с показателями 2004 года в три раза», - отмечает Сергей Тропин. По мере развития рынка будут изменяться и условия банков по ипотечным кредитам. Вице-президент банка «Московский Капитал» Алексей Коекин рассказал ГАЗЕТЕ: «Сейчас рынок сформировался таким образом, что большую часть потенциальных заемщиков останавливает именно отсутствие первоначального взноса в требуемом объеме. Среднерыночный первоначальный взнос в ипотеке на сегодня составляет 30% от стоимости жилья. Если его снизить до 15%, то объем ипотечного кредитования многократно возрастет. Это объясняется тем, что основная часть платежеспособного населения начала получать устойчивые доходы в последние 2-3 года, поэтому достаточный объем средств просто не накоплен. По мере роста благосостояния населения первичный взнос по ипотеке можно увеличить, хотя на Западе первоначальный взнос колеблется в пределах 5% от стоимости приобретаемого жилья. Еще одним шагом к популяризации ипотеки может стать увеличение сроков ипотечных кредитов. Среди банков сегодня лишь единицы предлагают кредит сроком до 27 лет. В среднем по рынку сроки составляют до 10 лет. Увеличение сроков будет способствовать росту спроса на элитное жилье». Процентные ставки, по мнению специалистов, скорее всего, останутся прежними.

Для более активного развития рынка ипотечного кредитования потребуется принятие недостающих законодательных актов и внесение изменений в часть из них, а также развитие рынка ипотечных ценных бумаг. По мнению Тамары Ивановой, необходимо еще совершенствовать налоговое законодательство, чтобы увеличить долю официальных доходов населения, требуется расширение налоговых льгот как для продавцов жилья, так и для его покупателей, в том числе и в кредит, нужны комментарии и дополнительные законодательные акты, регулирующие процесс выпуска ипотечных ценных бумаг, их обращение, права и обязанности участников рынка ипотечных ценных бумаг.

Для того чтобы создать благоприятные условия для развития системы ипотечного кредитования и сделать ее действительно массовой, в первую очередь необходимо создать условия для снижения процентной ставки. «Становление и развитие рынка ипотечных ценных бумаг позволит привлечь средства различных инвесторов, увеличить и ускорить обороты денежных средств, вкладываемых в ипотеку», - полагает Марина Малайчик. Это позволит снизить ставку привлечения средств банками до 5-8% - сейчас средняя ставка привлечения средств в рублях составляет 10-12% плюс стоимость услуг участников ипотечного рынка, вот и получается в среднем 15% годовых в рублях. В свою очередь, снижение ставки привлечения средств приведет к снижению рыночной ставки по ипотечным кредитам. Кроме того, сейчас некоторым сдерживающим элементом развития рынка ипотеки выступают сами банки, которые, как правило, работают только с достаточно понятными для банков категориями клиентов. Появление института кредитных бюро в России позволит банкам более оперативно оценивать кредитоспособность заемщика, что приведет впоследствии к снижению ставок кредитования.