Кооператор меняет профессию

В советские времена многие смогли за счет кооперативов достойно решить свою жилищную проблему, вложив в это свободные средства. Казалось бы, сегодня в рыночных условиях накопленный в те годы опыт мог бы пригодиться в реализации программы "доступное жилье". Но на деле оказалось, что старые схемы мало применимы, а то позитивное, что наработано кооперативным движением за годы рынка, было практически перечеркнуто в стремлении защитить население от недобросовестных кооператоров.

А крайний кто?

Вопрос о прошлом и будущем жилищных кооперативов далеко не однозначен. Депутаты получали многочисленные сигналы, что люди, вложившие свои деньги в надежде на заветные квадратные метры, оказывались незащищенными перед произволом руководителей кооперативов. Естественно, возникло желание поставить эти организации в жесткое законодательное русло.

Стали звучать предупреждения, что если этого не сделать, то коллапс на рынке недвижимости может начаться именно с кооперативов. Около года назад, например, Иван Грачев, председатель экспертного совета временной комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, говорил о том, что в основе любого жилищного кооператива лежит финансовая пирамида, и что эти организации практически бесконтрольно собирают миллиардные суммы. Не случайно последнего в очереди у нас называют крайним. В случае с распадающейся в одночасье пирамидой именно последние теряют все, что вложили. Правда, существуют схемы, препятствующие пирамидальному развитию событий, но раньше они были доброй волей организаторов, а сегодня оказались не закреплены в законе.

Сейчас все чаще говорят, что блок законов о жилье был, хотя и весьма своевременным, но во многом непродуманным. Кооперативы, как и долевое участие в строительстве, являлись до сих пор распространенными формами решения жилищного вопроса для тех, кто не мог догнать убегающие рыночные цены или позволить себе ипотечный кредит.

Естественно, что реформа в сфере долевого строительства затронула гораздо более мощные силы - компании стройкомплекса, которые во многих регионах, в том числе в Москве, представляют сегодня один из ведущих секторов экономики. Позиции застройщиков стали активно поддерживать региональные политики и, судя по всему, закон о долевом строительстве будет все же скорректирован.

По-старому нельзя, по-новому невозможно

В случае с жилищными кооперативами речь идет о сравнительно мелких разрозненных юридических лицах, которые не обладают достаточными средствами и политическими инструментами для лоббирования своих интересов. Общее у законов о жилищных накопительных кооперативах и о долевом участии в строительстве многоквартирных домов - то, что законодатели, боясь рубануть с плеча, ни долевое участие, ни кооперацию как бы не запретили, но защитили народ до такой степени, что бизнесменам по старым схемам работать стало практически невозможно. "Если хотели запретить, так лучше бы запретили. А то получается, как правила дорожного движения, по которым все четко расписано, но за руль садиться запрещено", - говорит Григорий Полторак, президент компании "Бест-Недвижимость". А новые схемы будут, видимо, построены не на том, как работать по новым законам, а как сделать так, чтобы коммерческая деятельность не подпадала под их действие. И такие наработки уже имеются.

После принятия новых законов реакция кооператоров была весьма резкой, но расплывчатой. Конкретных претензий не высказывалось, а позитивной альтернативы представлено не было. Весьма характерна реакция Александра Дворяшина - руководителя Потребительского ипотечного кооператива) "Строим вместе", председателя Всероссийской гильдии народных кооперативов. В интервью "Новой газете" на просьбу прокомментировать новый Жилищный кодекс он сказал буквально следующее: "Не хочу обсуждать этот просто-напросто антинародный закон. Хотя, конечно, придется его уважать, потому что он - закон. Но, поверьте, людям от этого кодекса хорошего будет мало. В случае с нашим кооперативным движением кодекс свел все понятие ЖСК до кооператива одного дома. А у нас задачи - куда шире".

Указанным курсом

Мнение А.Дворяшина интересно тем, что он руководит той самой саморегулируемой организацией (Всероссийской гильдии народных кооперативов), членство в которой по новому закону стало важным условием деятельности ЖНК, хотя законодательство о таких организациях еще не сформировано. Сам ЖСК "Строим вместе" между тем оперативно перерегистрировался в "Потребительский ипотечный кооператив". На вопрос, зачем это понадобилось, главный кооператор России ответил: "Во-первых, потому что в соответствии с принятым кодексом мы перестали подпадать под определение ЖСК. А во-вторых, ипотека - это курс, указанный нам президентом. Вот и развиваем в такой форме. Мы просто делаем свою работу. Делаем в любых условиях. Да, мешают. Но куда деваться? Это наша страна - мы здесь живем. Мы обеспечиваем людей жильем, какие бы законы ни принимались". Пример этот не единичный - другие успешные кооперативы в духе времени переквалифицируются в ипотечных брокеров.

Проблема заключается в том, что ни в практике работы жилищных кооперативов до 2005 года, ни сегодня в новом законодательстве не выработана эффективная схема, позволяющая кооперативам эффективно развиваться и при этом надежно защитить права граждан. Рассматривать ипотеку как альтернативу сложившимся формам покупки жилья для тех, кто (как и большинство нормальных людей во всем мире) не в состоянии сразу бухнуть на стол всю сумму, не приходится. При нынешних ставках ипотеки - это занятие не для тех, кому не хватает денег, а для тех, кому их некуда девать.

Дата публикации: 10:27 28 апреля 2005

Источник: bpn.ru