Квартиры в Москве не догоняют инфляцию

В начале февраля "Газета.Ru" проводила опрос экспертов рынка московской недвижимости на предмет ценовых изменений. Тогда все опрошенные нами аналитики сошлись на том, что как на первичном, таки на вторичном рынке недвижимости наблюдается застой, колебания цен не выходят за рамки статистической погрешности.

На фоне этого застоя инфляция и падение курса доллара способствовали фактическому снижению цен на недвижимость на 4-6% за полгода начиная с осени 2004 года.

"Газета.Ru" решила выяснить, какая тенденция на рынке недвижимости наблюдается в настоящее время. Оказалось, рынок еще больше "укрепил стабильность".

Большинство опрошенных нами экспертов утверждают, что цены на вторичном рынке недвижимости растут на 1% в месяц и эта тенденция сохранится еще на протяжении нескольких месяцев.

"В принципе, тенденция довольно устойчивая, – заявил "Газете.Ru" руководитель аналитического центра недвижимости IRN.ru Олег Репченко, – повышение на 1% наметилось не в течение одной-двух недель, оно держится уже 2 месяца". "Поэтому мне кажется, это нормальное состояние рынка, т.е. больше процента в месяц вряд ли будет рост", – добавил Олег Репченко.

Что касается первичного рынка недвижимости, то здесь, по мнению Олега Репченко, цены повышаются более дифференцированно "волевым решением застройщиков". Независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов утверждает, что на первичном рынке застройщики повышают цену раз в квартал,во втором квартале этого года цена выросла в среднем сразу на 5% по сравнению с первым кварталом.

А по данным маркетолога корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Инны Егоровой, "за первый квартал 2005 года цены на квартиры в новостройках выросли на 2,6%". Заметим, это даже меньше, чем 1% в месяц. Как утверждает аналитик компании "Бест-Недвижимость" Юлия Мещерякова, цены на квартиры в кирпичных новостройках в апреле повысились на 3,6%, а в панельных новостройках – на 2% по сравнению с прошлым месяцем.

Андрей Бекетов считает, что в настоящее время на рынке недвижимости уменьшается количество предложений. Рынок вышел из нестабильной ситуации, в которой пребывал в конце прошлого года, и его объем "пришел в норму". Эта нестабильная ситуация была вызвана неопределенностью, связанной с ожиданием нового жилищного законодательства. По словам Андрея Бекетова, в конце прошлого года, вплоть до февраля, и даже до апреля нынешнего 2005-го, существовала вероятность падения рынка. Теперь же появились новый "Жилищный кодекс" и закон "О долевом строительстве", и "народ понял, что "манны небесной" не будет – все будет примерно так же, как оно было до этого", – заявил Андрей Бекетов.

Директор по продажам и инвестициям Управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Оксана Каарма согласна с тем, что с вступлением в силу нового "Жилищного кодекса" на рынке новостроек сократится предложение. "При установившемся в настоящее время высоком растущем спросе это может привести к повышению цен на жилье, которое строится по прежним договорным отношениям. Таким образом, стоимость квартир в домах-новостройках к концу лета – началу осени может вырасти на 15-20 %", – заявила она.

Генеральный директор корпорации "МИАН" Инна Кузнецова заявила корреспонденту "Газеты.Ru" , что благодаря вступлению в силу закона "О долевом строительстве" цены на квартиры в новостройках будут расти на 2-2,5% в месяц, тогда как ранее предполагалось, что прирост будет составлять 1,5-2% в месяц. "Если говорить о вторичном рынке жилья, то, не исключено, что цены на ликвидные объекты будут расти также более быстрыми темпами из-за более быстрого роста цен на новостройки", – добавила Инна Кузнецова.

По мнению руководителя аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадия Стерника, закон о долевом строительстве хоть и направлен на повышение прозрачности рынка жилищного строительства и ответственности застройщиков, однако он косвенно будет стимулировать рост цен. В связи с принятием этого закона многие компании решили прекратить продажу квартир в новостройках, на которые не полностью оформлена разрешительная документация. По данным Стерника, доля таких объектов в Москве составляет 40%. Уже в ближайшее время это может привести к сокращению объемов предложения и росту цен, если при этом будет иметь место платежеспособный спрос.

Олег Репченко считает, что текущее повышение цен на рынке недвижимости вызвано исключительно компенсацией инфляции и небольшим снижением курса доллара. По мнению Андрея Бекетова, рост цен на недвижимость не догнал инфляцию, которая составляет 5% за квартал.

"Возможно, к концу года инфляция будет меньше. Цены на квартиры больше будут расти во второй половине года", – заявил Андрей Бекетов.

Геннадий Стерник полагает, что курс 25-26 руб. за доллар, который может установиться к концу года, обесценит долларовые сбережения граждан и рублевый эквивалент стоимости жилья. "Повышенная инфляция дополнительно снизит покупательную способность доллара в России, и это может способствовать повышению номинальных долларовых цен на недвижимость", – отмечает Геннадий Стерник.

Юлия Мещерякова из "Бест-Недвижимости" отмечает, что в этом месяце инфляция не способствовала увеличению цен на рынке жилья. В начале этого года, судя по данным Центробанка, ее уровень составлял 2,6%, а в апреле он уже снизился до 1,3%.

Все опрошенные нами эксперты выразили уверенность, что в летний период этого года ситуация с ценами на московскую недвижимость меняться не будет.

"Будет либо прирост на уровне 1% в месяц, либо сохранение примерно постоянного уровня цен", – заявил "Газете.Ru" Олег Репченко. С ним согласны большинство опрошенных нами аналитиков рынка.

Андрей Бекетов считает, что спешно покупать жилье для инвестиционных целей пока оно не подорожало, не следует. Инвестиции предполагают получение среднерыночной прибыли по рынку акций и вкладов. Однако этого не наблюдается, потому что цены на недвижимость, как считают многие аналитики, не только не опережают, но и не догоняют инфляцию.