Ипотека. Объективно и реально на данный момент

По оптимистичным правительственным прогнозам к 2010 году две из трех семей смогут купить жилье с помощью ипотеки. Нынешние возможности россиян куда скромнее - заемщиками готовы стать менее 10% семей. Почему так складывается и в какую сумму обойдется ипотечный кредит сейчас?

Что предлагают банки

Ипотечные кредиты выдают около 150 банков по России, в том числе около 40 - по Москве. Столичные банки предлагают до 10 различных ипотечных схем. Некоторые являются эксклюзивным продуктом конкретного банка, а некоторые в разных банках практически дублируют друг друга. В целом, по оценке вице-президента Международного ипотечного клуба Ирины Радченко, москвичам предлагается около 100 программ. Различия между ними кроются в нюансах - размере процентных ставок и первого взноса, величине дохода, количеству требуемых справок и пр. Усредненные условия кредитования выглядят так.

Максимальная сумма кредита, на которую вы можете рассчитывать, зависит от вашего дохода. Банк определяет ее индивидуально. Практика показывает, что ее величина такова, чтобы ежемесячный платеж по кредиту составлял примерно треть дохода.

Средние процентные ставки по кредитам сегодня составляют 11% в валюте и 15% в рублях. Это в 2-3 раза больше, чем в западных странах (например, в США кредит на 15 лет можно получить под 2-4% годовых, в странах Балтии - 3,3-3,5%). Размер ставки зависит не только от банка, но и от того, какая именно схема кредитования выбрана. Так, в отдельных банках можно взять кредит и под 10,5% в долларах на 10 лет, но для этого нужно подтвердить доход справкой с места работы по форме 2НДФЛ. В то же время, если вы хотите растянуть кредит на 20 лет или не имеете "белых" доходов, то стоимость кредита автоматически увеличится до 13-17% годовых.

Максимальный срок кредитования по России равен 27 лет, средний - 10 лет. Размер первого взноса, который нужно внести уже при получении кредита составляет 15-30%. Однако чаще всего, если взнос меньше 30%, банки устанавливают повышенную процентную ставку, иногда в полтора раза б'ольшую. Она действует до тех пор, пока заемщик не выплатит те же 30%.

Первый взнос - это еще не все деньги, которыми надо запастись. Заемщику также предстоит понести дополнительные расходы, которые составляют 4-7% от суммы кредита. Примерный их перечень выглядит так:

• рассмотрение банком заявления-анкеты клиента - $30-65
• повторное рассмотрение банком заявления-анкеты клиента - $20-40
• плата за аренду индивидуального сейфа - $60-80
• сбор за открытие и ведение ссудного счета - 0,5-2% от суммы кредита, но не менее $200 (определяется индивидуально)
• за определение подлинности денежных купюр (обычно на первоначальный взнос) - 0,1% (от проверяемой суммы)
• за перечисление денежных средств - 0,2% от суммы перечисления
• комиссия за предоставление кредита - 0,5-1% от суммы кредита, но не менее $350 и не более $1500
• плата за оценку стоимости предмета залога - $100-200
• страхование риска утраты права собственности, жизни и трудоспособности заемщика, а также рисков порчи и нанесения ущерба - все вместе примерно 1,5% от суммы кредитового остатка в год плюс 10%
• нотариальное заверение ипотечной сделки (необязательно) - 1,5%

Потери - по пункту в год

На практике все вышеперечисленное означает, что в Москве получить кредит могут граждане с ежемесячными доходами от $1,2-1,5 тыс., желательно официальными. Сумма, которую вы вернете банку, в 2-2,5 раза превышает сумму выданного кредита. То есть, для покупки однокомнатной квартиры в Москве за $60 тыс. банк может дать в кредит максимум $40-45 тыс. Общая сумма выплат при этом составит минимум $85-90 тыс.

Цифры показывают, что такие условия приемлемы для достаточно узкой группы людей. Как утверждают эксперты, ипотечными кредитами воспользовались пока не более 2% российских граждан. Лишь 5% сделок с недвижимостью являются ипотечными. А объем выданных ипотечных кредитов в 2004 году составил 0,2% ВВП (в Центральной Европе этот показатель равен примерно 5%, в государствах Евросоюза - 34%).

Как бы то ни было, ипотека в России медленно, но верно набирает обороты. Эксперты ожидают, что ежегодно ставка будет снижаться на 0,5-1 процентный пункт. Так, по мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, неплохим и вполне реальным результатом 2005 года могло бы стать снижение долларовой ставки с 11% до 10%. А к 2008 году по оценке Ирины Радченко стоимость кредита может достичь отметки 8% годовых.

Но, пожалуй, важнейшим определяющим фактором станет рост зарплат и постепенное превращение "серого" дохода в "белый". "Стабильность макроэкономической и политической ситуации будет играть роль основного регулятора ипотеки", - отметил недавно заместитель председателя Госдумы, куратор процесса рассмотрения "жилищного" пакета в нижней палате парламента Георгий Боос.

Кредит по-башкирски

С ростом популярности ипотеки ее фактор будет оказывать все большее влияние на конъюнктуру рынка жилья. В связи с этим эксперты гипотетически рассуждают о возможных, но не очень приятных последствиях ипотечного бума.

Во-первых, все чаще звучат предостережения возможного повышения цен на жилье. Обоснование тому простейшее: платежеспособный спрос начнет повышаться с большей скоростью, чем предложение. Подобное пережила Испания, в которой после облегчения процедуры получения кредита резко началась скупка недвижимости, причем, как самими испанцами, так и гостями из других стран Евросоюза (тем более, что по европейским мерках квадратные метры в Испании стоили достаточно дешево). Законы экономики не подвели: за 10 лет жилье на Пиренеях подорожало в 10 раз.

Возникновение похожей ситуации возможно и у нас - подтверждением может служить пример Уфы. Этот город занимает едва ли не первое место в нашей стране по числу выдаваемых кредитов. Ежедневно договоры ипотеки заключается с 20-30 уфимцами. И такая "массовость" обернулась рекордным ростом цен на жилье - за 2004 год квадратные метры подорожали более чем на 40%.

Другой вопрос, который волнует игроков рынка и экспертное сообщество, - активное участие иностранных банков. "В 2004 году иностранные банки выдали в несколько раз больше ипотечных кредитов, чем Сбербанк и Внешторгбанк, - констатирует Ирина Радченко. - Государственные банки могут кредитовать под небольшие проценты, но под еще меньшие проценты кредитуют иностранцы. И возможна такая ситуация, что однажды вся столичная недвижимость окажется в залоге у иностранных банков. Чтобы этого не произошло российским банкам необходимо активизироваться".

Дата публикации: 14:19 04 мая 2005

Источник: bpn.ru