Американский вариант российской ипотеки меняет лицо

В мире существуют разные модели функционирования ипотечного рынка. Не секрет, что в России за основу взят американский вариант. Концепция подготовлена министерством экономического развития и торговли совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Документ был одобрен наблюдательным Советом АИЖК и получил поддержку президиума Госсовета.

В основе концепции лежит формирование системы рефинансирования ипотечных кредитов. По замыслу ее авторов, она должна состоять из трех блоков. Первый блок получил наименование "производственного", в его задачу входит выдача ипотечных кредитов. Кроме банков, которые и будут их выдавать, сюда входят структуры, призванные сделать этот рынок более комфортным для клиентов. Это организации, такие как ипотечные брокеры, выполняющие роль консультантов населения об имеющихся ипотечных продуктах, помогающие оформлению необходимой документации, осуществляющие связь между банками и конечными потребителями. Зарубежный опыт однозначно свидетельствует, что наличие подобной инфрастуктуры ведет к росту объемов ипотечного кредитования.

Другим важным элементом этого первого блока должны стать андеррайтеры заемщика. Сегодня эту работу чаще всего выполняют сами банки, в силу чего они вынуждены нести дополнительные затраты. За рубежом эти функции банки в большинстве случаев передают на аутсорсинг другим специализированным организациям. А, как известно, специализация ведет к снижению издержек и более быстрому развитию того или иного сегмента рынка.

Функцией следующего блока является накопление ипотечного покрытия. Смысл его заключается в выкупе выданных банками ипотечных кредитов. Сегодня этот вид деятельности на рынке монопольно осуществляет АИЖК. Но по словам представителя агентства Дмитрия Глазунова, АИЖК не собирается сохранять свое доминирующее положение в дальнейшем. Более того, после того как в этом сегменте ипотечного рынка появятся другие операторы, доля АИЖК в рефинансировании кредитов будет сокращаться. Согласно прогнозу, к 2008 году агентство вообще прекратит эту деятельность. Концепция предусматривает, что роль АИЖК сведется только к выкупу тех кредитов, которые рыночные операторы не станут выкупать.

Кто займет место АИЖК в системе рефинансирования ипотечных кредитов? Это ПИФы недвижимости, крупные банки, страховые компании. Отдельно стоит остановиться на специализированных проектных компаниях. Это компании, которым закон предоставляет право выпускать ипотечные ценные бумаги. Такие структуры называются в нем специальными ипотечными агентами.

От этих структур прямой путь к третьему блоку - секьютиризации, то есть к выпуску ценных ипотечных бумаг и привлечению финансирования ипотечных программ с фондового рынка. Концепция предусматривает возможность выпуска двух разных траншей ипотечных бумаг - рыночного и нерыночного. Такое разделение связано с незрелостью российского ипотечного рынка. И по мере его созревания будет меняться соотношение рыночного и нерыночного траншей в пользу рыночного. Игроками этого блока являются банки-эмитенты ипотечных ценных бумаг, специальные ипотечные агенты (проектные компании), которые будут проводить небанковскую секьютиризацию, а также управляющие компании, в задачу которых входит выдача ипотечных сертификатов.

И завершает эту пирамиду ипотечного кредитования блок сопровождения, который должен как бы опекать ипотечный кредит в течение всей его жизни. Здесь крайне важно, чтобы во время этого сопроводительного процесса не возникали бы дополнительные риски, что будет напрямую влиять на привлекательность операций на ипотечном рынке.

Концепция сильно меняет роль главного на сегодняшний день игрока на ипотечном поле - АИЖК. Ставится задача постепенного ухода агентства из коммерческого ипотечного сектора и сосредоточение основных усилий на выкупе некоммерческих траншей. Если это случится, то данное обстоятельство сильно поменяет всю конфигурацию рынка, он станет гораздо более гибким и конкурентным. Сегодня региональные операторы уже бьют тревогу по поводу того, что никто не выкупает у них значительную часть выданных ими ипотечных кредитов. У АИЖК существуют свои лимиты, да и понятно, что агентство не в состоянии одно покрыть всю страну. А это очень серьезно сдерживает развитие рынка.