Дорогое жилье - какое оно?

Несмотря на то, что такая категория недвижимости как, "элитное жилье", давно сформировалась на мировом рынке, когда дело доходит до покупки, степень элитности каждый клиент определяет по-своему. Часто, то, что еще вчера считалось престижным жильем, сегодня все чаще относят лишь к добротному дому бизнес-класса. Если пятнадцать лет назад элитным жильем в Москве были сталинские высотки, то пять лет назад в эту категорию попали дома, построенные по индивидуальным проектам с просторными квартирами и подземными гаражами. Границы элитности и сегодня очень зыбки и расплывчаты, уровень престижности меняется с каждым годом, поэтому все определяет та цель, которую ставит перед собой покупатель дома.

Еще 10 лет назад «элитное жилье» было скорее частью имиджа, а не набором определенных критериев. Поэтому элита предпочитала переезжать в дома по соседству со знаменитыми персонами или представителями власти. Такое мнение родилось еще в советское время, когда квартира в «цековском доме» означала принадлежность к правящему классу: достаточно вспомнить «Дом на Набережной». В начале 1990-х таким стал дом на Осеннем бульваре, в котором жили многие официальные лица, в том числе первый российский президент. Позднее, по мере увеличения числа состоятельных граждан, количество потенциальных покупателей элитного жилья возрастало, все более популярным становилось расселение «коммуналок» в престижных районах города. Однако, новую элиту не устраивало соседство с рядовыми гражданами, пусть даже в перестроенной квартире. И в 1996 году был построен первый «элитный дом» – на улице Вересаева, 6.

Приметы дорогого жилья

Сейчас существует несколько классификаций элитной недвижимости. Одной из самых известных является классификация, разработанная компанией «Kirsanova Realty» изначально для офисной недвижимости. Согласно этой классификации, элитное жилье подразделяется на 3 категории, обозначенные литерами «А», «А-», «Б». Различие домов первых двух категорий, по мнению компании-разработчика, заключается в выборе материалов для строительства и отделки, а также инженерных коммуникаций менее престижных фирм производителей. Если к первому классу относят «Агаларов-хаус» на ул. Климашкина и Light-House в Сеченовском пер., 3, «Коперник» на ул. Б.Якиманка, 22, дома в Молочном переулке, 1, Малом Левшинском переулке 5, 1-м Зачатьевском пер, 19-21, то в категорию «А-» попадают, например, «Дом у Пречистенских ворот» в 1-м Обыденском пер., 12 и «Необыденный дом» в 1-м Обыденском пер., 5-7, Бутиковском пер. 3, 2-м Зачатьевском переулке, 15/4.Дома категории «Б» отличаются от первых двух классов количеством квартир (в этой категории их может быть до 80) и различными деталями: чуть более низкими потолками, отделочными материалами, качеством стеклопакетов и т д. К таким домам относятся «Капитал» в Трубниковом пер., 13, «Дом на Плющихе» в 1-м Труженикове пер., 15, «Ваш дом» на Б. Полянке, 61, «Третьяковское подворье» в 1-м Смоленском пер., 17, дом на Страстном бульваре 10/34 и другие. Некоторые риэлторы добавляют к этой классификации еще высшую категорию deluxe, к которой относят «клубные дома», расположенные в престижных районах центра столицы, например, дом по адресу 1-ый Обыденский пер., 5-7 – между ул. Остоженка и набережной Москвы реки, в 2-х минутах ходьбы от Храма Христа Спасителя и Кремля, рассчитанный всего на 18 квартир. Однако, не все игроки на московском рынке недвижимости согласны с таким распределением элитного жилья по категориям. Как считает пресс-секретарь группы компаний «МИАН» Динара Лизунова, элитная недвижимость – это прежде всего роскошь, которая не поддается никакой классификации. По ее мнению, «все классификации элитной недвижимости страдают тем, что в них обычно вносятся детали, не свойственные исключительно этому типу жилья».

А кто покупатель?

Классификация до сих пор не уточнена, возможно, отчасти потому, что в продажах риэлторам помогает мало. А все потому, что запросы vip-клиентов очень сложно предугадать: для кого-то очень важна инфраструктура дома, для другого – видовые характеристики квартиры, третьего интересуют архитектурные новшества здания. Мы задались вопросом, а кто же они – те самые vip-клиенты агентств недвижимости? Как выяснилось, покупателей элитного жилья условно можно разделить на две категории. Это бизнесмены разного уровня доходов – иностранцы или наши соотечественники, довольно долго прожившие заграницей. Первые, как правило, хотят жить в хорошо охраняемом доме с крепкими стенами и трубами, в близком себе социальном окружении. Вторых, знающих цену домам в подобных кварталах Европы, привлекает, прежде всего, историчность жилья. Их не пугает изношенность жилого фонда и слабый напор воды, а возможность обладания достопримечательностью компенсирует бытовые неурядицы.

Местоположение дома

По мнению пресс-секретаря группы компаний «МИАН» Динары Лизуновой, сейчас главным критерием элитного жилья в Москве является местоположение дома. Чтобы считаться элитным, здание должно находиться в одном из престижных районов города. Их всего несколько: центр Москвы (прежде всего Остоженка, в переделах «золотой мили») и Замоскворечье. За границей Центрального административного округа наиболее престижным считается западное направление, хотя в последнее время все более популярным становится юго-запад Москвы и СВАО (особенно Сокольники). В этих районах элитную недвижимость строят вблизи скверов и парков, недалеко от живописных водоемов, что связано в том числе с экологией жилья.

Новый дом лучше?

Элитный дом может быть как абсолютно новой постройкой, так и реконструкцией уже существующего здания. Во втором случае застройщики обычно сносят все, кроме фасада, и выстраивают здание заново. С одной стороны, при этом сохраняется исторический вид дома, а с другой стороны, планировка фасада диктует и расположение окон, и высоту потолков. Управляющий директор компании «Кирсанова Риэлти» Надежда Кот считает, что «такой дом по своим параметрам может быть намного привлекательнее любой конструктивной новостройки. У нас пока не так охотно, как в Европе, платят за следы времени. Хотя именно время и создает ту бесценную ауру, которая чего-то стоит. Бетон и стекло хорошо, но ведь завтра вырастут новые бетонно-стеклянные красавцы».

Маленькая страна

Среди профессионалов элитного рынка есть мнение – которое, правда, не все разделяют, – что элитный дом не будет считаться таковым, где бы он ни находился, если здание многоквартирное и многоэтажное. В престижных, так называемых «клубных» домах, находится до 20 квартир, поэтому купить квартиру в таких домах могут позволить себе люди определенного социального уровня. Однако, есть и другой взгляд на вещи: многоквартирный жилой комплекс в центре, имеющий интересный архитектурный проект, развитую инфраструктуру, парковку и охрану – также можно отнести к жилью высшей категории.

Вопрос качества

Одним из самых главных критериев «элитности» жилья является качество дома. Элитный дом – это прежде всего объект, насыщенный различного рода инженерией, что включает в себя и современные системы очистки воды, хорошие коммуникации, качественные отделочные и строительные материалы, бесшумные лифты и т.д.В элитном доме все детали должны быть продуманы до мелочей. Кроме того, в таком доме все нюансы отделки доме должны быть выполнены качественно и со вкусом. Это касается не только внешней облицовки здания, но и качества лестничных пролетов, интерьера холлов и т.д.

Инфраструктура

Дополнение жилого комплекса максимально развитой инфраструктурой, то есть совокупностью необходимых услуг для обеспечения жизнедеятельности населения, к слову, необходимо и в том, и в другом случае. Еще недавно в обязательный список входило наличие центральной канализации, водопровода, газопровода и электричества. Сегодня понятие инфраструктуры элитного дома гораздо более многогранное. Современный престижный жилой комплекс – это минигосударство, островок самых совершенных коммуникаций, который нельзя представить без парикмахерской, магазинов, тренажерного зала, охраняемой автостоянки, а нередко и без бассейна. Впрочем, как свидетельствуют специалисты, очень многое зависит от расположения дома. Если поблизости есть современный спортивный комплекс, то строить в таком доме отдельный фитнес, очевидно, не имеет смысла. С другой стороны, если даже в элитном доме есть развитая инфраструктура, использовать ее можно по-разному. На сегодняшний день существует два подхода к инфраструктуре дома: она может быть открытой или закрытой для посторонних посетителей. В случае закрытой инфраструктуры ее содержание целиком ложится на плечи жильцов. Если же она доступна любому человеку с улицы (его соответствие уровню дома определяет уже охрана), это позволяет застройщику создать более развитую инфраструктуру: рестораны, кафе, бары, спорткомплекс. В этом случае дорожает квадратный метр жилья. При всем разнообразии инфраструктура элитного жилья должна включать в себя несколько обязательных условий: в таком доме должен быть подземный паркинг (иногда по два парковочных места на квартиру), 24-часовая профессиональная охрана, видеонаблюдение.Как считает управляющий директор Кирсанова Риэлти, «не так важна инфраструктура, как идея. Если в этой идее гармонично сочетаются качество, стиль, оболочка, уважение к потребителю, то никакой другой сервис и не нужен. Банальность же трудно исправить и возвысить даже наличием трёх бассейнов и пяти сигарных комнат».

А из нашего окна…

При выборе элитного жилья важную роль играет вид из окна. Вид на исторические достопримечательности города может в несколько раз увеличить стоимость квартиры. Или же наоборот – непрезентабельная панорама зачастую является главной причиной низкой стоимости квадратного метра. Поэтому элитные квартиры в центре города могут иметь хороший вид сразу и на Кремль, и на Храм Христа Спасителя, и на набережную Москвы-реки.

Вопрос цены

Как и на любом другом рынке, в сегменте элиты существует несколько объективных факторов, определяющих цену конечного продукта. Начнем традиционно с себестоимости. По подсчетам экспертов, непосредственно строительство элитного дома обходится застройщику в $1-1,5 тысячи долларов за квадратный метр. Второй фактор – динамика рынка. Растет количество предложений, но растет и спрос. А значит, по мере возведения каждого следующего здания, растет цена и на квартиры в этом доме. Если перейти от теории к практике, то можно сказать, что в зависимости от месторасположения дома, затрат на инфраструктуру, качества строительных материалов и других факторов цена за квадратный метр может варьироваться от $3 500 до $20 000 за квадратный метр (цена на пентхаусы в центре столицы еще выше). По словам Надежды Кот, «цены – это эхо экономики вообще. Есть средства у граждан и дефицит метров – прямой путь к высоким ценам. Вы первопроходец и концепция застройки, предложенная Вами, пользуется большим спросом – опять путь к высоким ценам».По прогнозам аналитиков ведущих московских агентств, цены на элитное жилье в Москве и Подмосковье и дальше будут расти. Но в отличие от резкого прошлогоднего взлета цен в этом сегменте рынка, в первом полугодии 2005 г из-за падения курса доллара сильных изменений ждать не приходится. Возможно, будет некоторое затишье на вторичном рынке, но спрос на покупку новых апартаментов и на аренду престижных квартир в столице будет неуклонно расти.

Комментарии специалистов

Ирина Рогачева - руководитель направления элитной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:

Рынок элитной недвижимости сегодня стабильно и активно развивается. Спрос на объекты в этом сегменте очень велик и пока не удовлетворен, поскольку сегодня это одно из наиболее удачных вложений средств. Анализ рынка показывает, что покупка дорогих квартир с целью перепродажи на сегодня стала встречаться реже, чем раньше. Все чаще застройщики выходят на рынок с высокими ценами – вне зависимости от того, на стадии котлована начинаются продажи, или когда 50% дома уже построено. Поэтому, количество объектов, на которых можно много заработать, вложившись на начальном этапе строительства, уменьшается. Следовательно, инвестиции приносят меньший процент прибыли, если сравнивать с ситуацией на рынке 2-3 года назад. Именно по этой причине сейчас акцент переносится в другую область вложения инвестиций, которая существовала всегда, а именно – долгосрочные инвестиции с целью сдачи жилья в аренду. Единственное, что должен понимать тот, кто планирует приобрести квартиру с целью сдачи ее в аренду, что без помощи профессионалов довольно сложно учесть все особенности дома, чтобы выбрать квартиру, которая будет пользоваться популярностью у арендаторов. Правильно подобрав объект, на сдаче жилья в аренду можно зарабатывать от 12 до 18% в год. Так как рынок элитной недвижимости гарантирован от резкого падения в цене, эти вложения оправданы. С начала года цены выросли на 25-30%. Сейчас стоимость квадратного метра в элитных квартирах составляет от $3 500 до $20 000.

Надежда Кот - управляющий директор "Кирсанова Риэлти":

Компания Кирсанова Риэлти в работе пользуется своей классификацией, которая реально была самой первой в рынке. Другое дело, что время и обстоятельства вносят свои коррективы. Не стоит некий перечень условий воспринимать как аксиому или прямое руководство к действию. Хотелось бы обратить особое внимание: любая классификация – для профессионалов – риэлтеров, крупных инвесторов, аналитиков. У нас же любой потенциальный клиент рынка элитной недвижимости сталкивается уже при первом телефонном общении с многоликими классами (каждая компания считает своим долгом «создать» свой продукт). Это большая ошибка соотносить бюджет клиента с неким уровнем элитности. Сейчас элитные объекты возводятся там, где исторически были хоть какие-то зачатки элитности. Сложно сформировать некий суперобраз района, расположенного на полях аэрации. Но при определённых усилиях, финансовых затратах и с течением времени и это возможно. Другое дело, что в районах с более высоким и благополучным уровнем жизни это сделать значительно легче. В Москве элитное жилье строят в центре, на западе и юго-западе. Рынок элитной недвижимости Москвы пока так молод, а элитный продукт в такой дефиците, что есть не просто надежда, а основание полагать, что всё ещё впереди. Построят новые клубные дома, которые войдут в летопись элитостроения. Освоят территории, вызывающие столько разговоров и провоцирующие тендерные войны. Родятся новые девелоперы, которые принесут с собой новые качественные ориентиры. Цены будут адекватны, риэлтеры цивилизованы и профессиональны, а покупатели довольны и теми, и другими.

Эксперты отдела элитной недвижимости корпорации "ИНКОМ-недвижимость": Элитное жильё в Москве традиционно располагается в Центральном округе, на Юго- Западе, Северо-Западе и Западе столицы. Ресурсы для строительства элитных комплексов в указанных районах достаточно велики, поэтому в ближайшие годы не стоит ожидать спроса на «элитку» в других округах. Для постройки элитного дома в первую очередь необходимо отличное местоположение в престижном районе, а также индивидуальный архитектурный проект и достойная строительная фирма - подрядчик. Обязательными атрибутами элитного дома являются благоприятное социальное окружение и передовое оснащение: кондиционирование, автономное тепло и водоснабжение, наличие классной управляющей компании, многоуровневая система охраны. Особое внимание следует уделить качеству отделочных материалов для зон общего пользования. Несмотря на то, что на сегодняшний день уже построены и находятся в стадии сооружения элитные жилые комплексы в зелёных зонах, удалённых от центра города (на Западе и Северо-Западе), стоимость квадратного метра в которых достигает $ 10 000, в традиционно престижных районах Центра (Остоженка, Замоскворечье, Патриаршие пруды, «Серебряная миля») предложение может доходить до $ 20 000.Отсюда следует, что и ключевым параметром, и основным фактором, влияющими на формирование стоимости элитного жилья является, при прочих равных условиях, местоположение дома .Насыщенная нежилая инфраструктура в виде спортзалов с бассейнами, саунами, магазинов, салонов красоты, ресторанов, детских садов и прочее оправдана только в многоквартирных домах или комплексах. Поэтому, застройщики клубного камерного жилья отказываются от их размещения в своих новостройках. Клубный дом в Центральном округе может быть и новостройкой, и реконструкцией. Территории выводимых за пределы Центрального округа предприятий представляют наибольший интерес для застройщиков, также как и точечная застройка на месте ветхих домов по всему Центру города.

Дата публикации: 13:32 13 мая 2005

Источник: bpn.ru