Элитные квартиры в наём: тенденции рынка

Несмотря на то, что россияне предпочитают жилье покупать, в то время как на Западе большинство отдает предпочтение долгосрочной аренде, рынок элитной аренды стабильно развивается. Отчасти это связано с тем, что элитная недвижимость часто используется для представительских целей. Кроме того, многим бизнесмены, приезжающие в столицу по делам бизнеса на год или два, предпочитают арендовать подходящее по статусу жилье, а не вкладывать порядка 500 тыс. долларов в недвижимость.

Вопрос цены и качества

Как известно, вопрос классификации в сегменте элитного жилья до сих пор стоит очень остро, а у риэлторов нет единого мнения, что можно считать элитной квартирой. К тому же рынок элитной аренды, очевидно, шире, чем рынок купли-продажи, и критерии становятся еще более размытыми.

Если исходить из цены, то при сложившейся конъюнктуре рынка квартиры с арендной платой $1–2 тыс. в месяц, к элитному сектору можно отнести очень условно. В рекламе такие предложения можно найти в рубрике «Budget appartments», то есть эконом-класс. Нередко такого плана "элитный" дом можно встретить даже за пределами Третьего транспортного кольца. Однако, если рассматривать требования, предъявляемые профессионалами и их клиентами к элитным домам, где метр стоит от $5 000 до $20 000 долларов, то картина изменится. Минимальная цена на аренду возрастет до $2-3 тысяч за однокомнатную квартиру на Таганке и остановится лишь на планке в $25 000 в месяц за квартиру-студию на Малой Бронной.

Спрос и предложение

Очевидно, что высокие цены на рынке элитной аренды обусловлены наличием постоянно растущего спроса. По словам директора департамента аренды жилья компании «Penny Lane Realty» Екатерины Акимовой, стремительное повышение спроса на аренду элитных квартир обусловлено несколькими факторами. Во-первых, популярность аренды элитной недвижимости обуславливается ростом цен на рынке купли-продажи. Во-вторых, несколько тысяч долларов в месяц, потраченные на аренду, являются относительно небольшой суммой и не привлекают внимания фискальных органов, которые в последнее время проявляют все больший интерес к рынку недвижимости. Сейчас Федеральная служба по финансовому мониторингу пытается законодательно обязать риэлторов сообщать обо всех сделках, сумма которых превышает 2,5 млн. рублей (это чуть больше $86 тыс.). Если это удастся сделать, то спрос на аренду элитного жилья вырастет еще как минимум на 30-40%.

«Если три-четыре года назад арендатор в год выплачивал в среднем 17 – 20% от рыночной цены арендуемой им квартиры, то сегодня годовая стоимость аренды в большинстве случаев не превышает 10% от цены квартиры, – рассказывает Акимова. Срок же ее окупаемости для владельца и арендодателя составляет не менее 10 лет. Арендные отношения позволяют человеку проживать в элитной квартире и пользоваться всеми ее преимуществами, не требуя при этом извлечения из оборота от нескольких сот тысяч до нескольких миллионов долларов, необходимых на покупку такого жилья».

Третий аргумент в пользу съема состоит в том, что арендатор может позволить себе систематически менять квартиру в зависимости от собственных желаний и потребностей. Весомым аргументом в пользу съема служат и постоянно растущие требования к качеству. Развитие строительных технологий провоцирует ускоренное моральное устаревание зданий. Зачастую купленная недвижимость перестает быть «актуальной» через 5 – 7 лет. Арендаторы элитного жилья переезжают в новые дома, избегая финансовых потерь, связанных с продажей старого жилья и приобретением нового.

А арендатор кто?

По мнению экспертов компании «Soho Realty», большинство потенциальных арендаторов элитного жилья хотят найти новые и уже готовые к проживанию дома. «Они стремятся найти жилье, соответствующее их амбициям, прежде всего в престижном районе. Многие клиенты приезжают в Москву из других городов, что также сказывается на росте спроса на дорогую аренду», – говорит Юлия Калинина, ведущий специалист отдела аренды компании «Soho Realty».Некоторые клиенты снимают квартиру для того, чтобы переждать ремонтные работы в приобретенной элитной новостройке. Этот период в среднем занимает полтора года.

Среди арендаторов элитного жилья все больше становится российских предпринимателей. Соотношение иностранных и наших постояльцев апартаментов и загородных резиденций равно 60 к 40.

Среди главных требований к снимаемой квартире арендаторы чаще других опций называют охрану и парковку. Многие же оценивают жилье в первую очередь с точки зрения безопасности и комфорта, кто-то ставит на первое место месторасположение.

По данным компании «Кирсанова-риэлти», львиная доля их клиентов интересуется квартирами площадью от 170 до 220 кв. метров, определенная часть ищет жилье размером 200-300 квадратов, а квартиры до 120 кв. метров и свыше 300 нужны лишь 3% покупателей.

И снова о цене

Сегодня, по данным агентств недвижимости, квартиру площадью 100–130 кв.м можно сдать за $4–6 тыс. в месяц, а площадь 150-180 кв.м принесет уже от $6 тыс. до $9 тыс. в зависимости от качества дома и самой квартиры.

В конце 2004 года увеличился спрос на квартиры большей площади: 200–250 кв. метров. При этом, цены аренды остались на прежнем уровне: основной объем спроса приходится на квартиры стоимостью $2000-2500 в месяц, а наибольший объем элитного предложения находится в диапазоне $3500-7000 в месяц. Самые востребованные бюджеты для аренды колеблются от $6000 до $8000.

$25 000 – 30 000 в месяц – это, скорее, эксклюзив. На сегодняшний день максимальный бюджет арендатора составляет $35 000 в месяц – за эту сумму можно снять квартиру площадью 450 кв. м с камином и эксклюзивной наборной мебелью. По величине стоимости аренды лидируют самые востребованные квартиры в новых элитных домах в центре Москвы, с подземной автостоянкой, ремонтом и мебелью. Цена таких апартаментов может превышать $18 000 в месяц. Следом идут квартиры в реконструированных домах дореволюционной постройки, а также квартиры в новых домах без подземной стоянки. При этом, современные квартиросъемщики предпочитают ремонт в современном стиле (минимализм или хай-тек). Классика в интерьерах для аренды гораздо менее популярна.

Ценится, если в этих домах полностью реконструирован подъезд, заменены внутренние коммуникации, имеется профессиональная охрана и сохранен или восстановлен оригинальный архитектурный стиль. Камины, фигурный паркет, лепнина и прочее – все это придает им неповторимый шарм. Важным требованием является также и наличие хорошего вида из окон, хотя, учитывая плотную застройку Центра, выполнить это требование непросто. Поэтому, квартиры с видом на Кремль или на храм Христа Спасителя пользуются огромным спросом.

Среди наиболее востребованных у арендаторов, а значит, и самых дорогих, районов по-прежнему остаются Остоженка, Патриаршие пруды, Замоскворечье.

Интересный нюанс – несмотря на популярность новостроек в престижных районах, предложения по аренде элитных квартир формируются в значительной мере за счет старого фонда. «Причем, есть не только популярные районы, а в их числе Арбат, Тверская, Чистые пруды, Остоженка, Смоленка, Кутузовский пр-т, Б. Якиманка, – уточняет Надежда Кот, управляющий директор компании «Кирсанова-риэлти», – но и конкретные номера домов, которые пользуются постоянным спросом.