Земельный пасьянс. Как не оказаться в пролете?

По статистике юристов, занимающихся земельным правом, 70-80% земельных участков в Подмосковье имеют юридические "дефекты". Что для будущих и настоящих инвесторов, естественно, означает немалые трудности. Конечно, едва ли власти заставят сносить завод, построенный с "земельными" нарушениями, но головную боль в виде штрафов, пени и различных предписаний инвесторам обеспечат. Как избежать трудностей и ошибок при покупке и приватизации земельных участков в Подмосковье, чтобы потом не было мучительно больно за потраченные деньги, рассказывает партнер компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.

- Виталий, давайте начнем с перечисления причин этих самых юридических "дефектов".

- В первую очередь - противоречивость законодательства. Чтобы сделать выбор между 2-3 "конкурирующими" юридическими нормами, надо знать иерархию актов и практику их применения. Я никого не обвиняю и не упрекаю, но на практике мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда многими участками распоряжаются органы местного самоуправления, у которых в силу различных объективных причин иногда встречается недостаток опыта и знаний. Участки без проблем - как правило, это только те, которые готовятся специально на продажу. Люди, профессионально занимающиеся сделками с землей, действительно стараются соблюсти все нормы.

Еще одна причина юридических неувязок в том, что многие муниципалитеты соглашаются на любые уступки ради того, чтобы инвесторы пришли к ним в район, видя, какие выгоды они приносят: налоги, снижение безработицы, увеличение денежного оборота. Власти обещают им золотые горы - через месяц у вас будет участок, через год вы уже запустите свой завод... Естественно, процедурные моменты комкаются, какие-то документы оформляются с нарушениями.

- И какие последствия это может иметь?

- Придут земельная инспекция, госкомархитектура, экологи. Инвесторов будут "доставать", хотя построенную фабрику и не снесут, но могут приостановить производство. В нашей практике был случай, когда один из муниципалитетов Московской области, желая как можно быстрее получить инвестора, пренебрег проведением государственной экологической экспертизы. Построили завод, но вовремя принять его в эксплуатацию не смогли. В результате - полгода задержки, что для инвестора означает простой производства и убытки.

Вообще, последнее время экологические и социальные аспекты приобретают все большее значение. Еще один из недавних случаев в Подмосковье. Там почти сдан в эксплуатацию производственный комплекс. Вдруг жители ближайшей деревни подают иск в суд, уверяя, что они не были уведомлены о строительстве производственного комплекса. На время разбирательства суд, естественно, приостанавливает работу приемочной комиссии. Иск базировался на том, что перед началом строительства не было проведено публичных слушаний с участием населения. По закону проведение публичных слушаний является обязательным. Основная их цель - уведомить население о том, что рядом будет строиться такое-то производство. Ирония заключается в том, что при проведении этих слушаний люди не имеют права вето, не могут запретить строительство, это всего лишь информирование. Возможно, из-за того, что население не может запретить такого рода формальное информирование, ему и уделяется так мало внимания. В результате, пока суд да дело, инвестор теряет время и деньги.

- Виталий, а какова сейчас в Подмосковье процедура выделения участков для строительства, если речь идет о муниципальных и государственных землях?

- Не всегда земли в Подмосковье принадлежат муниципалитетам. Они ведь появились только в 1993 г., а до этого была единая структура госвласти. Потом муниципалитетам стали принадлежать отдельные здания и участки под ними, а также соцобъекты в зависимости от подчиненности.

Сегодня земли, которые не являются ни частными, ни муниципальными, считаются неразграниченными государственными. Причем непонятно, какие именно это земли: региональные, то есть субъектов РФ, или федеральные. Законы, которые были приняты, худо-бедно регулируют этот вопрос, но противоречия есть и в них.

Если мы говорим про Московскую область, в ней есть закон, в котором идет речь о порядке предоставления земельных участков для предпринимательской и некоммерческой деятельности. Он установил, что неразграниченными госземлями могут распоряжаться муниципалитеты при условии, что площадь участков не превышает 3 га. Причем конкретную норму для каждого муниципалитета устанавливает правительство области.

Если площадь участка больше или надо переводить его из категории сельхозземель, то независимо от площади предоставлением земли занимается область. Участки выделяют, как правило, либо в собственность, либо на правах аренды без тендера. В области есть прецеденты проведения тендеров. Но опыт этот ограничен, потому что на тендеры выносятся только сформированные участки. А поскольку земельный рынок у нас появился недавно, участки просто не сформированы: не установлены их границы, нет их планов, нет регистрации в земельном кадастре. Для формирования участка надо провести затратные работы по точному определению его координат, затем сделать геосъемку, чтобы узнать, где проложены линии связи и электричества, газопровод.

Поэтому если мы говорим, что Московская область выставила на тендер участок, значит, она инвестировала в этот участок. Поскольку в бюджете, как правило, не так много денег, чтобы заниматься предпродажной подготовкой, таких тендеров немного. В большинстве случаев землеустроительные работы делаются за счет инвесторов. В таких случаях участки предоставляются им в аренду по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. На заседание правительства выносится предложение компании, есть межведомственный координационный совет, где одобряют или отвергают проект.

- И часто случается, что его отвергают?

- Бывает. Когда по экологическим соображениям, когда по причине несоответствия предложения проекту градостроительного развития территории. В области есть официальный план стратегического развития. Например, север, северо-запад и запад области предусмотрены преимущественно для жилищного строительства, восток и юго-восток - для промышленности, северо-восток и юго-запад - для сельского хозяйства.

Так вот, упрощенно процедура согласования участка выглядит так. Начинается она с землеустроительных работ: акт выбора участка, постановление главы района о предварительном согласовании места размещения объекта, заключения по экологии, санитарии и пр. Провели землеустроительные работы, сделали учет участка, получили кадастровый план, тогда принимается решение о предоставлении участка в аренду. В случае предоставления участка по этой процедуре возможна только аренда. Если же проводится тендер, то инвестор может либо выкупить землю, либо арендовать ее.

- Выходит, что большая часть земли в области арендована?

- Не обязательно. Она арендуется, как правило, только для строительства. После приемки объекта в эксплуатацию участок можно выкупить по фиксированной цене. Власти, по крайней мере в Московской области, охотно продают такие земли. Я не сталкивался с ситуациями, когда муниципалитеты этому препятствовали бы. Продажа выгодна всем. Ведь арендная плата в области составляет, как правило, 1,5-2 ставки налога на землю. При том, что он не слишком высок - в зависимости от удаленности от столицы налог на земли, пригодные для промышленного производства, может колебаться от 2 руб. до 300 руб. за кв.м. Так что выгоднее получить большой куш, а потом ежегодно взимать налог на землю в однократном размере.

- Виталий, как вы думаете, что-то принципиально изменится после принятия нового Градостроительного кодекса? Ведь согласно ему осенью будут введены обязательные аукционы, на которых муниципалитеты будут предоставлять земельные участки под застройку. Значит, предпродажная подготовка ляжет целиком на плечи властей, или найдутся какие-нибудь способы взвалить расходы по формированию участка на инвесторов?

- Идея замечательная - получение инвестором готового к застройке участка экономит около года времени. Однако при всей своей привлекательности эта идея, по крайней мере в настоящее время, нежизнеспособна. Основываясь на нашем опыте, я думаю, что первое время де-факто больших изменений не будет - деньги в бюджете на формирование земельных участков, чтобы выставить их на торги, едва ли появятся ниоткуда. С другой стороны, в этом случае риски инвесторов могут возрасти. Сейчас я поясню, в чем дело.

Мне кажется, будет ситуация, которую мы уже имели возможность наблюдать в некоторых регионах: инвестор в результате переговоров с властями инициирует формирование участка и финансирует эти работы, как это происходит сейчас. Потом участок выносится на торги, и если инвестор выигрывает их, то его расходы зачитываются в счет покупной цены. Если же ему не повезло, то из суммы, полученной от победителя, официально подтвержденные расходы инвестора должны быть возмещены. В последнем случае ситуация будет похожа на рискованное банковское кредитование чужих проектов.

- А по какой цене инвесторы выкупают землю? Есть ли разница между недавно построенным предприятием и уже существующим, решившим приватизировать землю? Сейчас много говорят о том, что власти устанавливают для всех рыночные цены.

- Разницы нет, что для нового, что для уже существующего, если мы говорим про промышленные площадки. На сегодняшний день в Московской области действует правило определения цены - 10 ставок налога на землю. Предположим, ставка равна 100 руб. за 1 м в год, умножаем ее на 10, получаем 1000 руб. за 1 м, умножаем их на площадь. Выходит окончательная цена.

Сейчас мы подходим к дискуссии, которую ведут власти Москвы о цене продажи земель. Не секрет, что подход столичных властей к продаже земли прямо противоположен позиции области. Столичные власти говорят о том, что установленные федеральным законом фиксированные ставки продажи застроенных участков существенно ниже рыночных. Специфично само понимание "рынка". Под этим словом чиновники понимают ситуацию, когда существует единственный продавец - правительство Москвы - и единственный покупатель - собственник здания. Я не хочу давать оценки, просто констатирую факты как они есть. Но согласитесь, что в такой ситуации застроенный участок не представляет ценности ни для кого, кроме собственника здания. Ведь рыночная цена - это цена, по которой лицо, которое не обязано совершать сделку, готово купить, а продавец не обязан продать, но готов продать. В Москве же это, как я уже сказал, единственный продавец и единственный покупатель. Можно говорить о рыночной цене на незастроенный участок. Но что есть рыночная цена для застроенного участка? На практике это скорее компромисс, когда люди готовы платить деньги для того, чтобы быть собственником.

Есть инвесторы, для которых это принципиально. Американцы, например, предпочитают собственность, аренда для них - что-то ущербное. Немцы тоже, как правило, при прочих равных предпочитают собственность. Но есть компании, которые абсолютно комфортно чувствуют себя на аренде, например английские. Возможно, это объясняется историческими причинами, в Англии формально собственность на землю есть только у Короны. Что касается российских инвесторов, то они тоже любят собственность, поскольку ее можно заложить в банке и взять кредит.

- Скажите, а есть участки, которые вы, как правило, "отбраковываете" с юридической точки зрения и советуете своим клиентам отказаться от сделки?

- Конечно. Зачастую это земли, которые раньше принадлежали колхозам и совхозам и на которых произошло выделение земельных долей. Начну с истории. В начале 90-х колхозы и совхозы реорганизовывались в акционерные общества. Все, что у них было, - это земля и имущество: постройки, скот, техника и др. Земля везде делилась по-разному. В каждом регионе были разные нормы ее предоставления. Черноземье, где качество почвы лучше и можно получить с меньшего участка большие доходы, нормы были меньше. В нечерноземье нормы были побольше. Колхозы и совхозы владели тысячами гектар, определенная часть массива передавалась колхозникам в долевую собственность, причем где чей участок было непонятно, наделы в натуре не выделялись, поскольку принципиальным было нежелание разрушать сложившееся массовое сельхозпроизводство.

Во время этого акционирования людям были совершенно непонятны смысл и цель реформ, процедура выделения долей, земля не имела стоимости, не была в обороте. В некоторых хозяйствах бывшие колхозники так и остались собственниками своих "земельных паев". Некоторые хозяйства пошли по пути оплаты этими долями акций вновь образуемых сельскохозяйственных АО. Ты становишься акционером, а взамен отдаешь АО свою земельную долю. Колхозник переставал быть собственником земли, и она переходила самому хозяйству. Но инерционная административная машина за этими процессами не успевала. В результате получались забавные ситуации: уже после того, как колхозники отдали свою земельную долю хозяйству, администрации выдали этим колхозникам свидетельства о собственности на эту самую долю. То есть человек уже не собственник, но имеет свидетельство на руках.

Сейчас, когда земля попала в коммерческий оборот, компании, у которых есть свободные средства, назовем их дилерами, начали скупать земли и хозяйства. Особенно в ближнем Подмосковье - Красногорск, Одинцово, Рублевское направление. Дилеры скупают эти земельные доли (вернее, свидетельства) у колхозников, инвестируют в формирование участка, меняют его категорию, дробят на части, а потом продают по частям. Недавно к нам пришел клиент, который нашел такого вот дилера. После проверки бумаг выяснилось, что это как раз тот самый случай, когда люди владеют бумажкой, но не землей. Дилер в свое время купил у частников всего лишь свидетельства, но не землю, земля была передана этими же самыми продавцами своим хозяйствам в собственность в обмен на акции.

Бывают и противоположные ситуации, когда дилеры скупают акции хозяйств, рассчитывая на то, что приобретают контроль за земельными массивами. Но, как я уже сказал ранее, не все сельхозпредприятия в свое время получили земельные паи от колхозников. Скупка, которая идет сейчас, в недалеком будущем вызовет серьезные правовые последствия. Здесь складывается интересная ситуация, когда права на землю оказываются у того, кто быстрее их зарегистрирует.

- А колхозы об этом не знают?

- Не знают или не хотят знать. Я не раз слышал наивные рассуждения, мол, у нас все в порядке, мы сеем, пашем, и никто у нас землю не отберет. У традиционных сельхозпредприятий часто нет свободных денег, чтобы просто сделать ревизию, правовой аудит своей документации. Ведь для оформления прав на землю им надо формировать огромные массивы земли. У дилеров деньги есть. Как результат - им удается зарегистрировать права на землю и начать ее легальную перепродажу. А когда появятся добросовестные приобретатели, колхозы поймут, что они уже не обладают ничем, хотя технически и правы. Думаю, будет много случаев, когда покупатели, не зная о том, что колхоз тоже имеет право на землю, купили ее.

Так что если вы не будете беречь вашу собственность, можете легко ее утратить. Причем без особого нарушения закона. Как в той пословице: "Что имеем - не храним". В мошенничестве потом сложно кого-то обвинять. Да и поздно уже будет.