За судьбу российской ипотеки можно не беспокоиться

О реалиях российской ипотеки, перспективах этого способа приобретения жилья читателям журнала рассказывает вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», директор Центра кредитов и займов Владимир Андреевич Лопатин.

—Владимир Андреевич, известно, что в развитых странах ипотечный рынок составляет значительную часть ВВП. Также с полным основанием можно утверждать, что в России подавляющее большинство сделок на рынке недвижимости осуществляют напрямую, без привлечения ипотечных кредитов. Каковы основные причины такого положения вещей?

—Москва, как известно, тоже не сразу строилась. Это только кажется, что проще ипотеки — лишь телега. Даже с фасада, обращенного к клиенту, ипотека не так проста, как некоторым, возможно, представляется (сумма, процент, срок). В сегодняшней ипотеке столько нюансов для каждого клиента, что разобраться в них подчас нелегко даже профессионалу. А уж тем более она не проста, если задаться главным вопросом: откуда в банках берутся деньги на ипотеку?

Сколько лет у нас согласовывали Закон «Об ипотечных ценных бумагах»! Какие битвы вокруг него разворачивались! И ведь еще не закончились: американская модель, немецкая модель или кентавр с национальными особенностями — до сих пор толком не решили. А раз так, то откуда же взяться деньгам, длинным и дешевым, без которых ипотека по определению не может существовать? Большинство банков (да практически все, кроме иностранных) кредитуют ипотечных заемщиков пока из собственных средств, надеясь на лучшее. Как вы думаете, долго это будет продолжаться, если собственные средства российских банков в массе своей и коротки, и дороги?

А ведь должна существовать еще и инфраструктура ипотеки, в которую помимо собственно банков входят ипотечные агентства, страховые компании, оценщики, кредитные бюро, нотариусы, регистраторы, риелторы. По отдельности почти все названные институты у нас присутствуют и даже процветают, а вот вместе, в едином механизме, который должен работать как часы, увы, они пока не функционируют — слишком много накладок.

Поэтому о российской ипотеке сегодня можно говорить только как об эксперименте — большом, долгосрочном, на всех уровнях поддерживаемом, и все‑таки эксперименте.

—Тем не менее ипотечный рынок развивается и в столице, и в регионах. Появляются новые законы, различные программы кредитования. В чем состоят особенности этих программ?

—Нормальный эксперимент тем и отличается от рутинных процессов, что перемены в нем заметны невооруженным глазом. А ипотека — эксперимент хороший. Судите сами: за последние год-полтора произошли следующие изменения:

• сроки, на которые предоставляют кредиты, увеличились с пяти до десяти (а в некоторых программах даже до тридцати) лет;
• проценты по кредитам с пятнадцати и более годовых опустились до реальных десяти-одиннадцати;
• кредит иногороднему и даже иностранцу — теперь не проблема;
• существенно подешевели страховка, оценка, регистрация, услуги нотариусов, уменьшились сборы банков;
• снизился порог по собственным средствам заемщика (если два-три года назад ни один банк не выдавал кредита размером более 70 % стоимости квартиры, то теперь на рынке есть программы, в которых от заемщика требуется внести всего 5 %);
• терпимее стали банки и к досрочному погашению кредитов (в некоторых программах это можно cделать уже через полгода, причем без штрафов);
• расширяется круг объектов, которые разрешено приобретать за кредитные деньги (список пополнился новостройками, причем в любой стадии строительства, а также коттеджами, земельными участками);
• существенно сократились сроки рассмотрения кредитных заявок в банках (значит, мучить претендентов стали меньше);
• расширился перечень доходов заемщика, принимаемых в расчет при определении суммы кредита, да и способы подтверждения данных доходов могут теперь быть не только прямыми, но и косвенными — вплоть до устного заверения руководителя.

Что же касается новых ипотечных программ, то к числу наиболее интересных из них я бы отнес:

• программы на улучшение жилищных условий, согласно которым можно заложить свое старое жилье и обойтись вообще без первоначального взноса;
• программы кредитования загородного жилья и земли;
• программы кредитования так называемых корпоративных клиентов, то есть сотрудников крупных и средних предприятий и организаций, с весьма существенными преференциями.

—Есть ли в настоящее время специалисты, к которым можно обратиться конкретно только по вопросам ипотечного кредитования? Что это за специалисты и обучаются ли они работе на рынке ипотеки?

—Такие специалисты называются ипотечными брокерами. Их задача — знать про ипотеку все (и даже больше!). И по возможности честно и беспристрастно делиться своими знаниями с людьми, желающими получить ипотечный кредит. А также оказывать гражданам содействие в реальных контактах с банком — вплоть до принятия всех подобных контактов на себя.

Уважаемая и хорошо оплачиваемая на Западе, данная профессия в России делает первые, но весьма уверенные шаги. Абсолютное большинство риелторских компаний включили в свои услуги кредитные консультирование и сопровождение. Правда, почти всюду этим занимаются сами риелторы. Но есть уже и такие компании (корпорация «БЕСТ-Недвижимость» в их числе), в которых осознали сложность задачи и выделили услуги ипотечного брокера в отдельный комплекс, а в штатные расписания включили самостоятельную позицию кредитного консультанта. Речь идет о штучных специалистах, которых специально отбирают, профессионально готовят и берегут.

—Как развивается рынок ипотечного кредитования в российских регионах? Отличается ли он от московского рынка? Могут ли жители других городов приобрести жилье в Москве посредством ипотечного кредита?

—В регионах ипотека, конечно, отстает от Москвы. Но отстает по‑разному. В Уфе, например, насколько мне известно, уже около десяти банков работают на этом бурно развивающемся рынке, а есть города, где, кроме Сбербанка, никого нет. Довольно активно работает в регионах федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), предлагая рублевые кредиты на 27 лет. Многие из наших партнеров‑банков планируют совершить экспансию в регионы. Так что дело пойдет. Купить квартиру в Москве иногороднему вполне реально. Лишь бы доходы позволяли ему расплачиваться по кредиту.

—В настоящее время потенциальный спрос на жилую недвижимость в значительной степени опережает предложение. Не вызовут ли активизация приобретения жилья с помощью ипотеки и развитие данного рынка рост цен?

—Разумеется, вызовут. Вопрос в том, насколько значительным станет скачок цен. Это будет зависеть от двух вещей: темпов развития ипотеки в каждом конкретном регионе и объемов жилищного строительства. Потому что одним вторичным рынком растущий ипотечный спрос не удовлетворить.

—Жилье в кредит приобретают также через жилищно‑строительные и жилищно-накопительные кооперативы. В чем отличие названных схем покупки жилья от ипотеки? Каковы основные принципы работы таких кооперативов? И сделают ли новые законы о жилищно-накопительных кооперативах более привлекательным приобретение жилья с их помощью?—Отличия довольно существенные. Главное состоит, пожалуй, в том, что жилье, купленное посредством кооператива, на весь период рассрочки остается в собственности кооператива со всеми вытекающими рисками.

Классический вариант построения подобных накопительных, или (по‑научному) ссудосберегательных, систем таков: человек сначала предоставляет примерно половину нужной ему суммы и только потом получает кредит на вторую половину. А сроки накопления и кредитования должны быть сопоставимы между собой. Хочешь получить кредит на десять лет — готовься к тому, что накопление первой половины будет длиться не менее шести‑семи лет. Иначе уравнение не решить. Ведь система построена на принципе взаимокредитования.

У нас, как водится, многое упростили, выхолостив саму суть ссудосбережений, и наперебой начали предлагать схемы, в которых достаточно накопить не 50 %, а 30 % и даже 20 % стоимости квартиры. И копить их надо не шесть‑семь лет, а один-два месяца, после чего тебя ставят в очередь. Такая очередь, конечно, быстро растет. Именно поэтому законодатели обратили столь пристальное внимание на ЖСК. Схемы, при которых сегодня надо внести 30 % и даже 50 % стоимости квартиры, а завтра тебя уже ставят в очередь, с 1 апреля 2005 года запрещены новым Законом «О жилищных накопительных кооперативах». Удержат ли свои позиции кооператоры, которые уже давно осознали опасность пирамидального пути и стали перестраиваться задолго до появления закона? Посмотрим. Искренне желаю им успеха.

—И наконец, каков ваш прогноз относительно будущего ипотеки в России?

—Ипотека будет развиваться нормально. Нам ведь не надо ничего изобретать — только копировать. С умом, конечно, но все‑таки копировать.

Не отыщем нужных для ипотеки денег в родном отечестве — заграница нам поможет, причем охотно. Не сможем сами создать нормальных кредитных бюро — тоже в беде не оставят. И инфраструктуру сформируем, и технологии найдем. Мы живем в рыночной стране. А главная особенность рынка — оперативно отзываться на запросы потребителя. Ипотечный запрос налицо. Сейчас мы проводим корпоративную акцию под названием «А у тебя есть дом?», в рамках которой людям предлагают широкий спектр ипотечных услуг. Так, за первую неделю акции мы уже, что называется, затоварились. На нас обрушилась просто лавина звонков, заявок, визитов.

Значит, рынок ипотеки растет. А на растущий рынок традиционно устремляются наиболее мобильные, прозорливые, профессиональные силы. Так что за судьбу российской ипотеки, по‑моему, можно не беспокоиться.