Ипотеки в России может не получиться

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новую схему предоставления госгарантий по облигациям, выпускаемым агентством. Она учитывает риски исполнения гарантий и должна существенно сократить средства бюджета, используемые на поддержку ипотеки в стране. Таким образом АИЖК ответило Минфину, который предложил вообще не предоставлять госгарантии по облигациям агентства. В АИЖК уверены, что их поддержит правительство, поскольку в противном случае о массовой ипотеке в стране, по общему мнению экспертов, придется забыть.

АИЖК было создано специально для того, чтобы обеспечивать ликвидность российских банков, выдающих ипотечные кредиты. Схема деятельности агентства выглядит следующим образом. АИЖК получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства АИЖК выкупает закладные у банков и региональных операторов, которые, в свою очередь, выдают ипотечные кредиты населению. В 2003-2004 гг. АИЖК были предоставлены госгарантии на общую сумму 7 млрд руб., бюджет текущего года предусматривает гарантии еще на сумму 4,7 млрд руб. По состоянию на 1 мая этого года по схеме АИЖК предоставлено 16,5 тыс. кредитов на 6,6 млрд руб. по средней ставке 15% годовых. Деятельность АИЖК особенно актуальна для регионов, где у банков не хватает собственных средств для развития ипотечного кредитования. В настоящее время агентство имеет договора с большинством российских регионов.

Однако данная схема почему-то не устроила Минфин, который в процессе планирования бюджета России на 2006 г. и до 2008 г. заявил о необходимости отказаться от госгарантий. В качестве обоснования своей позиции Минфин ссылается в том числе и на значительную вероятность возникновения у АИЖК «кассового разрыва» по срокам привлекаемых заимствований и выкупаемых закладных. По мнению Минфина, происходит усиление нагрузки на федеральный бюджет в связи с возможным исполнением в 2005 г. государственных гарантий на сумму 4,7 млрд руб., выданных агентству в 2002–2004 гг. Общий объем возможного исполнения гарантий в течение 2005–2012 гг. оценивается Минфином в 12,8 млрд руб., в том числе в 2006–2008 гг. ожидается исполнение гарантий на сумму 2,1 млрд руб.

Столь высокая вероятность исполнения государственных гарантий обусловлена, по мнению Минфина, наличием существенного разрыва по срокам привлекаемых АИЖК под государственные гарантии заимствований (на 7-8 лет) и по выкупаемым закладным (до 27 лет), а также риском падения цен на недвижимость. Кстати, Минфин, помимо всего прочего, в качестве риска исполнения гарантий рассматривает возможное падение цен на недвижимость. Ведомство Кудрина также считает, что политика предоставления АИЖК государственных гарантий без права регрессного требования ведет к повышению возможных расходов федерального бюджета без их последующего возмещения.

В АИЖК все приведенные Минфином доводы называют безосновательными. «Аргументация Минфина в плане отмены госгарантий не отражает реальную экономическую ситуацию и не выдерживает серьезной критики, – сказал RBC Daily начальник управления федеральных программ АИЖК Денис Гришухин. – При этом у Минфина очень удобная позиция: за развитие ипотеки отвечает Минэкономразвития, поэтому Алексея Кудрина не смогут упрекнуть в провале системы ипотечного кредитования. Минфин полагает, что предоставление гарантий агентству создает слишком высокие риски для бюджета. На самом деле, согласно нашим расчетам, даже если в стране случится "новый 1998 год", с выстроенной нами системой ничего не случится».

По мнению экспертов, в случае если Минфину удастся лишить российскую ипотечную систему государственных гарантий, о доступной ипотеке в стране можно будет забыть. «Как показывает мировой опыт, государственные гарантии являются необходимым условием развития ипотечного рынка, – сказал RBC daily эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев. – В противном случае шансы ипотеки стать серьезным инструментом для решения жилищного вопроса невелики. Для России эта проблема особенно актуальна в связи с низкой обеспеченностью населения жильем».

Олег Солнцев полагает, что отмена государственных гарантий приведет к блокировке системы ипотечного кредитования, поскольку возросшие риски банковская система сразу же отразит в процентных ставках, а это отсечет большую часть населения от ипотеки. Необходимо заметить, что и сейчас доля населения, способного воспользоваться услугами ипотечного кредитования, очень невелика. Данный тезис подтверждает Денис Гришухин. «АИЖК, как ни странно, в меньшей степени пострадает от отмены госгарантий, – говорит он. – Агентство просто поднимет ставки и перестанет решать социальные задачи. Не пострадает от такого решения и Москва. Все остальные окажутся заложниками ситуации». Впрочем, как утверждает Денис Гришухин, вероятность того, что у АИЖК отнимут госгарантии, очень мала. К тому же агентство уже подсуетилось и разработало новую концепцию предоставления гарантий. «Сейчас правительство, выставляя гарантию, отражает ее в долговом документе один к одному, – говорит г-н Гришухин. – Особого экономического смысла в этом нет, поскольку в конце года эти средства всегда оказываются неиспользованными, но на целый год они исключаются из бюджета. Мы предлагаем учитывать риски исполнения гарантий в соответствии с принятой в мире практикой. Это позволит существенно снизить объемы средств, используемых на гарантии. Если будет принято наше предложение, то в бюджете можно будет резервировать лишь 4-14% от общего объема гарантий». Г-н Гришухин утверждает, что и МЭРТ, и администрация президента это предложение поддержали. Впрочем, Олег Солнцев полагает, что все же процент, заложенный в бюджет, должен быть выше – не менее 50%.