Вторичный рынок жилья: кризис обострил конкуренцию

Ровно год назад на рынке жилой недвижимости Петербурга начали проявляться первые тревожные симптомы системного кризиса, риэлтеры в кулуарах стали поговаривать о застое. Продолжавшийся почти три года - с 2002 по 2004 гг. - ценовой виток достиг апогея весной прошлого года, и уже к лету рынок встал, отдельные руководители агентств недвижимости впервые публично заговорили о стагнации. За последние двенадцать месяцев, по данным опрошенных специалистов, цены на вторичном рынке жилья снизились на 5-30%, в зависимости от сегмента и типа домов. В настоящее время ситуация не улучшилась, и риэлтерские компании переживают тяжелые времена, хотя не все признаются в этом.

Основным индикатором активности рынка, по данным аналитика ГК «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, был объем предложения по 1-комнатным квартирам. Последние 5 лет этот показатель держался на уровне 15%, а во второй половине 2004 г., вследствие длительного периода ценового роста, количество выставленных на продажу «единичек» выросло до 24%. «Минимальное» жилье всегда было ликвидным, и столь серьезное увеличение объема предложения в этом сегменте свидетельствовало о системном кризисе. Небольшие всплески, случившиеся осенью и наблюдаемые в настоящее время, вряд ли способны кардинально изменить ситуацию. По словам генерального директора АН «Легион-недвижимость» Максима Чернова, сегодня рыночная активность по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилась на 30-40%.

Корень зла

О причинах стагнации опрошенные M&D специалисты высказались примерно одинаково: неблагополучная обстановка в стране, в том числе и политическая, цены на нефть, ухудшающееся положение в экономике,

низкая покупательная способность и пр. «У нас рынки очень зависимы от публичных высказываний высокопоставленных чиновников, - говорит президент Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга Юрий Сергеев. - Если не ошибаюсь, в феврале 2004 г. Герман Греф заявил, что фондовый рынок, как и рынок недвижимости, «перегрет». После этих заявлений первый сразу обрушился, а рынок недвижимости, как более инертный, отреагировал позже. Инвесторы (покупатели квартир) стали выводить крупные средства прежде всего из строительной отрасли. Затем последовал банковский кризис». Схожую мысль высказал и генеральный директор АН «Аркада» Андрей Васильев: «Если сейчас власть продолжит крушить большие компании, последствия этого скажутся на ценах и ситуации на рынке недвижимости. Это некое зеркало, в котором отражаются все политические и экономические события страны». Генеральный директор АН «Акрополь» Геннадий Багрянцев видит причины кризиса в ажиотажном росте цен, который привел к неоправданно высокой стоимости объектов, не соответствующей уровню дохода среднего класса. И еще, полагает г-н Багрянцев, свою роль сыграл и психологический фактор: «Некоторые эксперты, выступая в СМИ, давали руку на отсечение, что вот-вот цены на недвижимость упадут на 20-30%. Конечно, такие высказывания не могли не подействовать на сознание продавцов и покупателей». К слову сказать, многие риэлтеры (как, впрочем, и застройщики) и сами приложили руку к дезориентации населения. Весь год на официальных мероприятиях они без устали внушали журналистам: «цены на недвижимость будут расти», «сейчас самые выгодные условия для приобретения квартиры», «жилье будет только дорожать» и пр. И достучались ведь до сознания продавца - он поверил профессионалам и не хочет снижать цену, а покупатель не готов переплачивать. На том и стоим теперь, вместе со всем рынком. Риэлтеры так же единодушно высказались по поводу ухудшения общей экономической ситуации, вследствие чего произошло расслоение общества на богатых и бедных, а главное - стал исчезать зарождающийся было средний класс. По данным Андрея Васильева, за последний год отток капитала из России увеличился почти в 60 раз. Свернув свой бизнес в нашей стране, инвесторы лишили заработка большее количество менеджеров и специалистов среднего звена. Работники крупных отечественных промышленных предприятий, например, судостроители, которые три года назад получали 15-30 тыс. руб., сегодня имеют ту же зарплату. А между тем цены на жилье и на все основные группы товаров и услуг значительно выросли, снизился курс доллара, рубль тоже не радовал - уровень официальной инфляции составлял не менее 12% в год, а доходы остались на прежнем уровне. «Кто может купить квартиру - давно купил, новой волны покупателей не появилось. Цены на средний класс жилья начали падать, но того, кто хотел и мог его купить, «вышибли». Ипотека не работает, причина одна - условия кредитования «зверские», за короткий срок заемщик должен выложить безумные деньги. А где гарантия, что он эти деньги будет зарабатывать впредь?» -вопрошает г-н Васильев.

Реалии рынка

По данным Максима Чернова, за год стагнации цены на вторичном рынке снизились от 15 до 30%, в зависимости от сегмента, значительно потеряли в «весе» многокомнатные, в меньшей степени - 1-комнатные квартиры. Кстати, именно г-н Чернов одним из первых в свое время публично заговорил о стагнации. По его наблюдениям, с мая по октябрь 2004 г. новые сделки практически не открывались; с ноября на фоне снижения цен рынок немного ожил, тем не менее сегодня активность остается низкой. Причем четко обозначилась тенденция, которую условно можно назвать так: дорогое - дорожает, хотя и очень незначительно, дешевое - дешевеет. По словам аналитика Сергея Бобашева, сейчас объем предложения в целом несколько снизился относительно IV квартала прошлого года, что объясняется двумя причинами. Во-первых, многие агентства сняли рекламу бесперспективных, чаще переоцененных, объектов. Во-вторых, традиционная весенняя активность несколько оживила рынок и увеличила спрос. Продавцы в большинстве своем продолжают держать высокую планку, и в этих условиях риэлтерам приходится прилагать огромные усилия, чтобы «сломать» отчасти ими же созданный стереотип о «непреходящей ценности недвижимости». Упорствующие собственники нередко теряют значительные деньги. Так, Юрий Сергеев вспоминает, как прошлым летом продавали 3-комнатную квартиру в улучшенном «корабле». «Клиент просил выставить ее за $80 тыс., мы объяснили, что больше чем за $73 тыс. его жилье не продать, и предлагали снизить стоимость. Но владелец настаивал на своем, в итоге квартира «ушла» только перед Новым годом и всего за $60 тыс., и таких случаев очень много», - говорит г-н Сергеев.

На сегмент комфортного и элитного жилья застой оказал благотворное влияние. «Если год назад мы рассматривали квартиры за $400-500 тыс. как долгий проект, в этом году ситуация изменилась: объекты за $36 тыс. могут «висеть» по полгода, а дорогое жилье продается достаточно быстро, в течение месяца», - говорит зам. генерального директора АН «Невский проспект» Виктория Голубева. По ее оценке, наиболее востребованными сегодня являются квартиры стоимостью от $90 до 350 тыс. Но, невзирая на реальное снижение цен на типовые «единички» (основной товар для расселения), за рассматриваемый период практически полностью замерло расселение коммунальных квартир в центре. Прежде всего - из-за несоответствия стоимости и качества жилья, а также необоснованно высоких ожиданий собственника. При этом, отмечают практики рынка, даже незначительное, на $200-300, снижение цены квадратного метра позволяет продать/расселить квартиру гораздо быстрей. Адекватные предложения, в которых заявленная стоимость соответствует реальному уровню жилья, очень быстро находят покупателя. «Но таких предложений крайне мало, - говорит руководитель отдела элитной недвижимости компании «Астера» Ирина Павлова. - Недавно мы продали квартиру на Большой Конюшенной по $1600 за кв.м. Точно такая же квартира в этом же доме, но по $1800 за кв.м, не может найти клиента достаточно длительный срок». По мнению г-жи Павловой, продавцы исходят из местоположения объекта и состояния квартиры, а для покупателя гораздо важнее не наличие ремонта, а внешний вид парадной и социальный уровень соседей.

Антикризисные меры

Случившийся кризис риэлтеры оценивают по-разному. Так, президент корпорации «Адвекс-РОССТРО» Александр Романенко не склонен считать стагнацией «изменение рынка по ряду объективных причин». Хотя он и признает снижение покупательной способности на 20% на первичном и вторичном рынках недвижимости.

«Раньше я работал по 24 часа в сутки, сейчас - по 25 часов. Рынок стоит, одна сделка в месяц - за счастье, как жить в таких условиях - я не знаю», -в запальчивости заявил в кулуарах другой руководитель крупной риэлтерской компании.

Как ни называй сложившуюся обстановку в сфере real estate, профессиональное сообщество переживает трудные времена: обострилась конкуренция, часть компаний сократила на 10-20% штат агентов, некоторым фирмам, вероятно, вообще придется уйти с рынка. Многие нашли «утешение» в смежных сегментах, начали осваивать новые направления, расширили отдел аренды. «Чтобы не стать 300-м ларьком по продаже булок и не ждать, пока к тебе подойдут, мы начали расширять свою деятельность, - говорит Геннадий Багрянцев. - За этот период мы открыли перспективное направление - оформление ипотечных сделок, отметив положительные тенденции на загородном рынке, вплотную стали осваивать Курортный район. Расширили отдел жилой аренды, увеличив его рекламный бюджет, ибо в связи с новшествами по регистрации эго направление дает самый быстрый оборот денег. Есть и инвестиционные проекты». Но и на этом компания не намерена останавливаться. Сейчас идут активные переговоры с представителями различных регионов, и, если все закончится благополучно, «Акрополь» будет работать с 70 городами России.

В АН «Динас» готовы были к такому повороту событий на рынке, так как еще в начале прошлого года, по словам Юрия Сергеева, он прогнозировал предстоящий застой, и его компания успела продать все выкупленные на агентство квартиры. Тем не менее и здесь без сокращения агентов не обошлось. Устойчивость бизнесу придали отделы по работе с дорогими жилыми объектами, коммерческой недвижимостью, земельными участками на Карельском перешейке, а также новое направление - оформление документов на приватизацию, согласование перепланировок и перевод в нежилой фонд. Кроме того, материнская компания «Концерн «Динас» выходит на рынок гостиничной инфраструктуры с серьезной заявкой - трехзвездочным отелем «Комфитель» на Литовском пр. (подробности см. в разделе «Новости»).

В «Невском проспекте», хоть и отметили застой, но на себе его не испытали и полны оптимизма: штат агентов вырос с 20 до 30 специалистов, собираются открыть большой офисный центр на Полтавской улице, где помимо агентства расположатся собственная турфирма, а также юридический центр по сопровождению сделок. Компания имеет эксклюзивные договоры с футбольными клубами «Зенит», «Спартак» и «Петротрест», а в этом году надеется подписать такие же контракты с некоторыми предприятиями Сургута и Норильска. Не так давно заработал отдел ипотечного кредитования. «У нас примерно половина сделок заключается с привлечением кредитных денег, остальные делят коммерческий отдел и аренда», - говорит Виктория Голубева.

Несколько другие способы развития в условиях кризиса демонстрируют в компаниях «Аркада» и «Легион-недвижимость»: здесь ставка делается на профессионализм команды. Специалисты считают, что те, кто не уделял внимания уровню квалификации персонала, сегодня остались «на бобах». Кто быстрее может подстроиться и предложить покупателю выгодные условия, тот и выигрывает. «Можно до бесконечности держать цену, но если ты хочешь продать объект - сделай цену конкурентоспособной, убеди клиента, что он не продаст за более высокую сумму. Профессионал на рынке выживет в любой ситуации», убежден Андрей Васильев. По словам г-на Васильева, невзирая на все увещевания о кризисе, за 10 лет работы на рынке прошлый год оказался самым прибыльным для компании.

Перспективы

Системный кризис на вторичном рынке недвижимости привел к его сегментации. Разнонаправленные ожидания контрагентов сделки, ветхость зданий и коммуникаций, убогие парадные, возросший бюджет расселения вкупе с новой законодательной чехардой и снижением покупательной способности вызвали застой в сегменте дешевых 1-комнатных квартир и в процессе расселения коммуналок в историческом центре. В условиях «рынка покупателя» серьезной переоценке подверглись практически все жилые дома (преимущественно панельные), возведенные до 1990 г. Особенно потеряли в цене «хрущевки» и старые панельные здания. Спрос сместился в сторону комфорта, наиболее востребованными стали объекты стоимостью $90 тыс. и выше. Неликвидное или переоцененное жилье постепенно пополняет сектор аренды, где впервые с 2000 г. начали сближаться кривые спроса и предложения (см. Рисунок 1). В период застоя в структуре доходов многих риэлтерских компаний именно аренда стала занимать доминирующие позиции. На рынке начал формироваться институт доверительного управляющего в лице агентства недвижимости, которое за фиксированные комиссионные решает все вопросы по найму жилья. Отсутствие адекватного предложения на городском рынке заставило часть кредитоспособных граждан обратить взоры на загородные объекты. Здесь отмечен всплеск интереса к коттеджам и земельным участкам.

Положение дел и у риэлтеров, и у застройщиков сегодня незавидное, предугадать, в какую сторону подует ветер завтра, - невозможно. Ситуацию сильно усугубляет так некстати свалившаяся на голову риэлтеров и граждан реформа системы регистрации. Участники рынка недвижимости с трудом добились сокращения сроков регистрации сделок с 30 до 10 дней, но на практике, с введением талонов закрыть сделку меньше чем за месяц удается крайне редко и то не всем. Но и это еще не все. Кто возьмется предсказать развитие событий, когда начнется массовая регистрация догово-ров долевого участия? Исследователи отмечают низкую ликвидность не только рынка недвижимости в целом, но и некоторых торговых центров, особенно мебельных, а также предприятий, производящих стройматериалы. Тем не менее большинство риэлтеров настроено оптимистически, ведь пережили кризис в августе 1998 г.!

МНЕНИЕ

Максим Чернов, генеральный директор АН «Легион-недвижимость»:

- В определенном смысле происходит передел рынка, обострилась конкуренция между риэлтерскими компаниями, происходит сегментация как на рынке недвижимости, так и внутри АН. Сейчас плохо у всех, но одни совсем не видят перспективы, другие, более профессиональные, находят пути, слабые уходят. Выживут профессионалы, которые работают по профстандартам АРСПб - и это не просто декларация в поддержку Ассоциации, а реальный механизм работы, позволяющий выживать в сложных условиях: заключение эксклюзивных договоров, предоставление качественной услуги, способность сориентировать клиента, чтобы сделка состоялась. У нас в Петербурге до 90% агентов работают без соответствующей квалификации, они - не риэлтеры. Они до сих пор работают по старинке: дают строчку рекламы в каталоге и ждут клиента, но сегодня этого недостаточно, нужно предоставлять сложную услугу, нужно учиться, а большинство, считая себя профессионалами, не хотят учиться. Отсюда многие проблемы. За год стагнации цены на вторичном рынке снизились на 15-30%, в зависимости от сегмента. Видимо, потенциал роста исчерпан. Полагаю, что цены начнут расти через 2-3 года.

Виктория Голубева, зам. генерального директора АН «Невский проспект»:

- Нынешняя ситуация представляется мне затишьем перед бурей. Прогнозировать дальнейшее развитие событий в этих условиях невозможно. Думаю, если пойдет скачок, то поднимутся цены на строящееся жилье, либо серьезно рухнет весь рынок. За год цены снизились примерно на 10-15% и коснулось это массового жилья, а цены на комфортное и дорогое жилье не снижались, но и не росли. На загородном рынке большим спросом пользуется земля под застройку, как под коттеджные комплексы и ИЖС, так и под коммерческие цели. Граждане ошарашены новым ЖК, они и раньше-то всего боялись, сейчас -еще больше. Закон косвенно или прямо приостановил расселение коммуналок, по нашей статистике - абсолютно точно. Народ испугался. Прогнозировать не могу, хочется надеяться, что год закончится хорошо, начнут продаваться 1-комнатные квартиры, которые очень долго висят и стоят дешево - от $30 до 40 тыс. Непонятно также, что происходит на первичном рынке. Деньги у народа есть, но он сидит и выжидает, чем все это закончится.

Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас»:

- Май прошлого года можно считать точкой отсчета, когда цены перестали расти. Произошла переориентация покупательского спроса в сторону комфорта, «хрущевки» и «корабли» сегодня никого не интересуют, только если начнется активное расселение коммуналок, а пока его нет, типовое жилье будет терять в цене. За год цены на них снизились примерно на 5-20%, В долгосрочной перспективе будут дешеветь также старые панельные дома 70-х гг. и даже 137-й серии, если не произойдет какого-нибудь прорыва, вроде развития ипотеки. Но банкиры пока не собираются снижать ставки - нет для этого оснований, говорят. Продавцам, в том числе и застройщикам, нужно понять: снижать цены необходимо. Скажем, за $1100/кв.м граждане готовы рассматривать небольшие квартиры в построенных домах, а все, что еще только строится, - неинтересно. Рынок в целом стоит, он очень сильно зависит от внешних факторов, прежде всего политических, поэтому и прогнозировать что-либо невозможно. Думаю, только инвестиционные деньги могут переломить ситуацию, но их появление неочевидно.

Алексей Бегунов, генеральный директор АН «Бекар»:

- Текущую ситуацию на вторичном рынке можно описать кратко: дешевое плавно дешевеет, дорогое плавно дорожает. Особенно заметно удешевление нижнего сектора («хрущевки» и «корабли») - не по цене предложения, а по цене реальных сделок. Стагнация не коснулась сегмента элитного жилья. В общем и целом ситуация постепенно движется к равновесию. Время экспозиции объектов и количество предложений в листингах постепенно сокращается (медленно, но заметно). С изменением рынка должна измениться и политика проведения сделок. Модель поведения агента «образца 2003 - июль 2004» сейчас уже неадекватна. Сейчас мы наблюдаем типичную картину: покупатели не могут платить завышенную цену, а продавцы не хотят ее снижать. И рынок будет стоять на месте до тех пор, пока возможности покупателей не догонят запросы продавцов. С учетом благоприятной экономической ситуации в стране и развития ипотеки это должно произойти еще в этом году. Скорее всего, рост тоже будет плавным - в среднем 10-15% до конца 2005 г.

Андрей Васильев, генеральный директор АН «Аркада»:

- Да, рынок меняется, причем ежегодно, происходят не столько количественные, сколько качественные изменения. В этот раз он тоже изменился, теперь остались, надеюсь, только профессионалы. В условиях застоя усиливается конкуренция, и выживает тот, кто лучше работает, кто быстрее может подстроиться и предложить покупателю выгодные условия. У нас была самая передовая и лучшая система регистрации, ввели новый закон, он опосредованно ударил по системе и превратил ее в бардак. В результате регистрация идет через пень-колоду: ни сдать, ни получить. Такое ощущение, что нет человека, который, как в футболе, видит все поле и может контролировать действия команды. И вот один гонит мяч, а куда - непонятно. В тупик... Ну, не повезло вам граждане, ничего. А это же страна, люди... Рынок остановился к Новому году, а потом начал падать. Сейчас цены снижаются по 0,2% в неделю. Но во всем мире рынок недвижимости развивается примерно одинаково: рост и падения чередуются, в перспективе цены все равно будут расти. Дорогое будет расти, дешевое - падать потихоньку. А в России можно вкладывать только в недвижимость. А куда еще?

Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс-РОССТРО»:

- Я бы не назвал ситуацию на рынке недвижимости в конце 2004 г. стагнацией. Это изменения рынка по ряду объективных причин. Нынешняя стабильная ситуация благоприятна как для покупателя, так и для продавца. После сложного периода, связанного не только с январскими каникулами, но и с увеличением сроков регистрации в ГБР, в марте и апреле этого года возросла активность на рынке. В конце апреля вырос спрос на загородную недвижимость, продолжается рост цен на землю. В сегменте коммерческой недвижимости наблюдается стабильный, значительно превышающий предложение спрос на помещения в наиболее проходимых и престижных местах. К сожалению, вызывает опасения ситуация с работой регистрирующих органов. В целом спад активности мы предсказывали еще год назад. По нашим прогнозам, спокойная ситуация на рынке продлится до осени следующего года. Мы не ожидаем резкого роста или падения цен. Хотя разрыв между стоимостью некачественного жилья (вроде старых «хрущевок») и элитного увеличивается.

Геннадий Багрянцев, генеральный директор АН «Акрополь»:

- В дальнейшем, считаю, никаких резких скачков в ту или иную сторону не будет, рынок постепенно оживает, последнюю неделю пошли реальные сделки. В таком состоянии продолжится работа до конца года. Сегодня условия диктует покупатель. И на первичном рынке застройщики идут на значительное, в среднем на 10-15%, снижение цены, если находится реальный покупатель. За год стагнации цены на вторичном рынке опустились на 5-7%. Также постепенно будут дешеветь объекты, построенные до 90-х гг., - незначительно, может, на 1-2% в квартал. Если новый закон о «долевке» не разорит строительные компании, то стоимость «квадрата» в новостройках тоже будет медленно подниматься. Элитное жилье как продавалось, так и продолжает продаваться, в перспективе квартиры в этом сегменте тоже будут дорожать. На земельном рынке сейчас вкладываются деньги в покупку участков с целью перепродажи. Эта тенденция будет усиливаться вместе с ростом цен. Дефицит ликвидной земли очень большой, поэтому есть случаи, когда покупают ветхий домик за 100 тыс. только ради участка. Спрос сейчас опережает предложение.

Дата публикации: 13:26 14 мая 2005

Источник: bpn.ru