Что вам стоит дом построить?

Перед современным горожанином давно уже не стоит вопрос «зачем нужно строить загородный дом?», гораздо актуальнее - «как это сделать?». Особенно если по тем или иным причинам покупать готовый коттедж в клубном поселке желания нет. Чтобы приступить к воплощению заветной мечты о «домике в деревне», необходимо наличие трех компонентов: земельного участка под строительство, энного количества денег и, наконец, четкого представления о том, что же хочется в итоге получить. Если с этим проблем не возникло, можно смело переходить к следующему шагу.

Чтобы как в сказке!

Первое и самое важное, то, от чего будет зависеть внешний вид эргономика и надежность будущей постройки, - ее проект. Им в любом случае должны заниматься профессионалы. Дизайн, математика расчетов, учет геодезии района - все это требует опыта и квалификации.

На сегодняшний день разработано довольно много типовых проектов, рассчитанных на разные материалы и климатические условия, а также на определенное количество комнат, этажей и пр. Однако необходимо помнить, что подобные архитектурные решения всегда разрабатываются для неких усредненных условий, и в них не могут учитываться конкретная ситуация и место строительства (рельеф участка, ориентация по сторонам света, имеющиеся конструкции и др.), а также индивидуальные потребности заказчика. Поэтому зачастую типовые проекты приходится дорабатывать, вносить множество изменений, а иногда и полностью переделывать, ориентируясь на реальный участок и требования клиента. По стоимости это равносильно созданию индивидуального проекта.

Тем не менее, невысокая цена «типового варианта» - его неоспоримое достоинство в глазах заказчика. Денис Бельков, генеральный директор компании «Авангард-строй» для сравнения приводит такие цифры: «Индивидуальный проект дома общей площадью 200 кв.м может стоить примерно $8-10 тыс., а типовой проект с теми же параметрами - 27 тыс. руб». Кстати, не стоит забывать, что при покупке проекта авторские права на него не приобретаются. Другими словами, построить два дома по одному проекту нельзя, равно как и уступить проект соседу.

В среднем индивидуальное проектирование обходится в $50/кв. м и длится около двух месяцев. Но перед тем как идти на встречу с архитектором, лучше заранее определиться, сколько комнат и этажей планируется в доме, нужны ли камин и сауна, будет на крыше чердак или мансарда, где расположить гараж - в отдельном строении, в пристройке или непосредственно в жилой части. К тому же от того, на сезонное или на постоянное проживание ориентируются хозяева будущей усадьбы, зависит подбор материалов и системы отопления, а следовательно, и объем затрат. Не лишним будет напомнить, что архитектор, проектирующий здание, не занимается внутренней отделкой и инженерными сетями, которые требуют отдельных расчетов. Как правило, большинство архитектурных бюро предоставляют услуги в комплексе, но лучше уточнить этот нюанс прежде, чем перед вами вдруг возникнет проблема незапланированных расходов на дизайн интерьера или, скажем, подготовку проекта коммуникаций.

Для качественного выполнения работ на объекте, для быстрого и грамотного реагирования на возможные отступления от проекта (нет краски нужного оттенка, вместо силикатного кирпича привезли печной) необходим авторский надзор за строительством. Сейчас это становится все более распространенным явлением в частном домостроении, кроме того, любому уважающему себя архитектору небезразлична дальнейшая судьба его проекта.

А вот так можете?

Не менее ответственный, чем проектирование, шаг - выбор подрядной организации. Для начала неплохо составить общее мнение о рынке загородного строительства. Здесь лучше воспользоваться проверенными способом - заглянуть на специализированные и корпоративные сайты в Интернете, просмотреть публикации в специализированных печатных СМИ, обращая особое внимание на фирмы, которые работают на рынке больше пяти лет с одним названием и по одному адресу. Лучше, если компания-подрядчик занимает определенную нишу, например строительство каменных домов или домов из клееного бруса.

Первое, о чем нужно осведомиться, знакомясь с подрядчиком,- наличие лицензии. Если ее нет или «мы получим ее со дня на день», продолжать разговор не имеет смысла. Следующий этап «потребительского тестирования» - встреча с представителями подрядчика. Здесь стоит обратить внимание и на такие «мелочи», как офис компании, его местоположение, часы работы (например, готовы ли с вами при необходимости встретиться в выходной день). Если и тут сомнений не воз- никло, нужно непременно посмотреть на объекты, которые компания уже реализовала, и на те, что находятся в работе. Количество уже возведенных домов и их качество помогут сделать окончательный выбор. Аркадий Белый, генеральный директор компании «СтройАртДи-зайн», советует тем, кто в вопросах строительства не искушен, ориентироваться на организационные моменты: «Посмотрите, как обустроен быт у рабочих, как складируются стройматериалы, есть ли у сотрудников подрядной организации фирменная спецодежда - то есть насколько серьезно компания относится к своей репутации и имиджу».

Наиболее выгодным для клиента вариантом является наличие у подрядчика максимального количества партнеров - от поставщиков дверей и окон до кондиционеров и мебели. Подобное сотрудничество позволит заказчику фирмы сэкономить значительные суммы.

Почем хоромы?

Итак, подрядчик исследован со всех сторон, и «внешних дефектов» в его работе не выявлено. Тогда можно приступать к изучению ценовой политики. У фирм, которые на строительном рынке работают давно и, соответственно, имеют уже вполне сложившуюся репутацию, цены всегда примерно одинаковые. Разница в прайсах не превышает 5%. А вот молодые компании, которые не могут похвастаться опытом и количеством построенных домов, часто сознательно идут на демпинг. По разным оценкам, их цены могут быть ниже, чем у старожилов рынка, на 30-40%. Но не стоит забывать, что низкая стоимость услуг с большой долей вероятности может «компенсироваться» соответствующим качеством выполненных работ. Объективно цена строительства во многом зависит от применяемых материалов и частично -от степени удаленности от города. Так, дорогой индивидуальный проект иногда реализуется в рамках относительно скромного бюджета, и наоборот -типовой проект может влететь при строительстве в копеечку. Причина тому - использование различных по стоимости стройматериалов.

Обычно 40% от общих финансовых затрат на строительство дома приходится на работу, а 60% - на материалы, доставку и пр. Поэтому о стройматериалах нужно задуматься еще на этапе проектирования. Правда, значительные «вольности» допускаются и на стадии строительства. Если в проекте написано, что стена делается из пенобетона, совсем не значит, что она будет стоить дешево - все зависит от того, чьего производства и, соответственно, по какой цене пенобетон вы выберете. Расстояние от города влияет лишь на стоимость доставки. В случае большой удаленности строители размещаются в бытовках, и работы ведутся вахтовым методом.

Обезопасить себя от недобросовестного отношения к делу со стороны подрядчика можно и нужно на этапе заключения договора. Документ лучше показать компетентному юристу, который даст свое заключение. При этом особое внимание стоит обратить на схему оплаты работ, а также на штрафные санкции по отношению к фирме в случае нарушения ею договора.

Что же касается контроля за ходом строительства, то некоторые заказчики нанимают специальные фирмы, которые следят за качеством выполняемых подрядчиком работ, за соблюдением технологий и нормативов - это так называемый технический надзор. Услуги подобных фирм обходятся примерно в $1000 в месяц. Целесообразнее прибегать к такой помощи тогда, когда стоимость строящегося объекта выше $300 тыс. К сожалению, на практике есть примеры, когда специалисты по технадзору попросту зарабатывают на строителях, придираясь к качеству их работы, или даже вступают с ними в сговор. Поэтому фирму, которая будет заниматься технадзором, нужно выбирать как можно тщательнее, скрупулезно изучив ее «послужной список».

Крупные подрядчики в качестве дополнительной гарантии собственной надежности заключают договоры со страховыми компаниями. В страховку, как правило, включается и возможная ошибка строителя. Солидные строительные организации предоставляют своим клиентам страховку в качестве бонуса, более мелкие - за отдельную плату.

Если речь идет о строительстве дорогого объекта в престижном районе, можно немного поторговаться с застройщиком, потому как, узнав о планах клиента и о месте, в котором будет строиться дом, представитель подрядчика может поднять планку стоимости работ на $16-20 за кв.м по сравнению со среднерыночными расценками. Если создается впечатление, что цена существенно завышается лишь на том основании, что заказчик собирается строить дом в элитном квартале где-нибудь в Репино, стоит насторожиться, потому что таким образом менеджер подрядчика демонстрирует свой непрофессионализм.

Нужно также быть готовым к тому, что весь процесс - от обращения к проектировщику до сдачи дома под ключ, учитывая получение разрешений, согласования и прочие моменты, - может занять довольно длительный срок. К примеру, на возведение все того же «среднего» дома в 200 кв.м может уйти до 1,5 лет.

Кто и что строит

На сегодняшний день рынок строительства загородной недвижимости делит примерно несколько десятков компаний. Как правило, фирмы занимают определенную нишу, то есть специализируются на строительстве, скажем, только деревянных или каменных домов, но при этом все подрядчики стремятся предлагать клиенту спектр услуг «от и до». Средняя цена за квадратный метр площади готового дома, которую озвучивают не определившемуся в конкретных пожеланиях клиенту, колеблется в пределах от $500 до $600.

Традиционно на рынке загородной недвижимости выделяют три сегмента: элитное жилье, бизнес-класс и эконом-класс. Дома, стоимость которых выше $400 тыс., относят обычно к элитным; постройки за $150-400 тыс. - к бизнес-классу; до $150 тыс. - к эконом-классу.

Крупные застройщики, работающие с загородной недвижимостью, предпочитают реализовывать масштабные проекты, вроде элитных клубных поселков, хотя и «индивидуальной работой» не гнушаются.

Таким образом, заказчик должен выбирать строительную компанию, ориентируясь еще и на то, какой дом он хочет в итоге получить и как планирует его использовать. Ведь очевидно, что требования к подрядчику, строящему обычный деревянный дом площадью 100 кв.м, будут все же несколько иными, чем при возведении особняка из комбинированных материалов площадью 1500 кв.м. В последнем случае уровень квалификации у подрядчика должен быть гораздо выше, чем при возведении деревянного домика, которое не предполагает применения такого количества разнообразных технологий. Поэтому, помимо желания иметь красивый и удобный загородный дом, необходимо четкое представление о его функциональном и эстетическом наполнении. Универсального рецепта для строительства «домика в деревне», к сожалению, а может, и к счастью, не существует.

Игорь Жданов, директор российского представительства HONKA:

- Прежде чем строить загородный дом, нужно определиться с бюджетом строительства. Не стоит также забывать, что и в дальнейшем на содержание постройки придется тратить деньги, например на охрану и обслуживание коммуникаций. Следующий этап: архитектор должен в полном объеме предоставить концепцию и приступить к стадии архитектурно-планировочных решений с одновременным созданием генплана участка.

К выбору подрядчика можно переходить только тогда, когда будет готова вся проектная документация. Кстати, грамотные проектировщики обычно подготавливают и предварительную смету, хотя бы по объему требуемых стройматериалов. Имея на руках такую смету, легче будет разговаривать с подрядчиком.

Для меня надежность подрядчика стоит на первом месте, а цена,- на втором. Поэтому мне важно видеть, что подрядчик строит качественно, что он дает гарантии на свою работу, что в его фирме присутствует четкий механизм обслуживания. Клиент обязательно должен знать, за что он платит. Например, понятие «строительство под ключ» заказчик и подрядчик могут трактовать по-разному. По этому добросовестный подрядчик, видя, что клиент или его доверенное лицо недостаточно разбираются в предмет разговора обязан разъяснить порядок строительного производства и при предоставлении смет информировать о составе работ и материалов, строительных затратах.

Что же касается подрядчиков с сомнительной репутацией, то здесь лучше на всякий случай застраховать строительные риски. Только нужно понимать, что если с таким подрядчиком возникнут проблемы, придется не только терять время и деньги на судебные разбирательства, но и привлекать огромное количество разных специалистов, которые будут проводить экспертизы, оценки и пр. Так не лучше ли сразу выбрать надежных строителей, даже если они свою работу оценивают дороже, чем сомнительная фирма, предлагающая меньшую сумму?

Игорь Фирсов, генеральный директор АМ «Арт-ателье»:

- Начинать строительство загородного дома нужно с проекта. Причем начинать поиски подходящего варианта всегда целесообразнее с типовых проектов. Особенно если участок не обладает сложным рельефом. Это выйдет гораздо дешевле. Хотя проект обычно и не предполагает никаких изменений, но на практике со строителями почти всегда можно договориться о незначительных перепланировках.' А вот если участок имеет очень сложный рельеф или заказчик предъявляет какие-то особые требования к будущему дому - здесь нужно идти по пути индивидуального проектирования.

Что касается подрядных организаций, то различных предложений сейчас очень много. В первую очередь я бы обращал внимание на наличие лицензии. Фирмы, у которых она есть, обычно ею дорожат и в случае возникновения проблем, скорее всего, не будут от вас бегать, стремясь избежать ответственности. Этого, к сожалению, не скажешь о частных бригадах, которые всегда готовы строить дешевле, но за которыми приходится устранять недоделки и ошибки. Нелишним будет посмотреть на объекты, которые подрядчик уже построил, и здесь необязательно быть специалистом: внешний вид рабочих, условия складирования материалов и тому подобные моменты говорят сами за себя.

С особым вниманием нужно подходить к заключению договора. Посмотрите и на то, как вам предлагают оплачивать строительство. Сажающий себя подрядчик никогда не потребует 100% и даже 50% предоплаты. Речь может идти только об авансе на закупку материалов. Оплата же работ обычно производится по факту их выполнения. Вообще, на каждом этапе строительства компания-подрядчик должна вести себя максимально прозрачно. Если от вас что-то скрывают или не могут чего-то объяснить, скорее всего, за этим прячется недобросовестность.

Сергей Бердников, заместитель директора 000 «ПАДАМС»:

- Прежде чем приступить к выбору проекта и строительству своего загородного дома, необходимо определиться, для каких целей он вам нужен: для постоянного или сезонного проживания. Выбирать участок для строительства нужно с учетом ваших потребностей и финансовых возможностей, так как стоимость земли в разных районах может отличаться в разы.

Правильнее будет составить на бумаге подобие технического задания, в котором будут описаны состав помещений будущего дома, их ориентировочные площади, высоты и т.д. Это позволит сэкономить много времени при выборе проекта и его привязке на местности.

Дом желательно располагать на участке таким образом, чтобы подъезд к нему не был слишком большим - в последующем вы сэкономите время и силы при эксплуатации приусадебнвй территории, например при уборке снега. Очистные сооружения (если таковые будут) лучше устанавливать так, чтобы машина, приезжающая дня их обслуживания, минимально вторгалась на вашу территорию.

Немаловажный фактор - экономичность дома. Его необходимо строить из эффективных материалов (без ущерба надежности постройки), позволяющих с точки зрения теплотехники сберечь значительные средства при эксплуатации. Лучше затратить чуть больше денег сразу и сделать дом теплым, чем обрекать себя на серьезные затраты в дальнейшем для его утепления или оплату лишних энергоносителей.

При хороших теплотехнических характеристиках дома на его отопление может уходить 30-40 Вт/кв.м, что составляет $5-6/кв.м капитальных затрат (при покупке электрических конвекторов).

И, пожалуй, один из самых главных моментов: оформляйте все бумаги (кадастровую съемку, участок в собственность, техусловия, проекты, сдачу дома) вовремя. Затянуть этот процесс - значит обречь себя на дополнительные расходы и потерю времени в будущем.

Вячеслав Заренков, президент холдинга «ЗталонЛенСпецСМУ»:

- Строительство загородного дома - процесс, который не может и не должен происходить без активного участия будущего хозяина. Вопрос в том, какова степень этого участия.

Конечно, если есть деньги, и хочется все сделать добротно и качественно, нужно приглашать профессионалов: архитектора, строителей, отделочников. Но и они нуждаются в советах хозяина.

Второй вариант: если хочется сэкономить, можно нанять бригаду «шабашников», самостоятельно закупать стройматериалы и вообще полностью включиться в процесс, руководить им ежедневно. Сэкономить можно очень прилично, процентов на 30 как минимум, но все свое время и силы придется тратить только на стройку, а о прочих радостях жизни забыть на весь период строительства.

Третий вариант - самому кирпичи класть, но его мы, наверное, не рассматриваем.

Сам я, когда строил загородный дом, использовал второй вариант. Сам во всем участвовал, во все вникал. И было это очень трудно. А ведь я и как архитектор, и как строитель опыт к тому времени уже имел колоссальный.

Непрофессионал, пытаясь руководить «левой» бригадой, рискует очень сильно - можно получить что угодно в результате. Дом может садиться, трещать, на бок заваливаться... Можно, поселившись в только что построенный дом, столкнуться с такой напастью, как аллергия - если использованы некачественные строительные материалы. В общем, нужно очень тщательно выбирать и контролировать качество строительных и отделочных материалов, прежде всего их экологические параметры. Непрофессионалу это очень трудно делать.

Загородный дом... для него нужны деньги и время: тратишь больше денег - экономишь время и наоборот. А всего нужней - амбициозное желание построить дом самостоятельно. Без этого настоящий дом не получится.

Консультанты: компании «Томик», «СтройАртДизайн», «Авангард-строй», 000 «ПАДАМС»

Дата публикации: 13:31 14 мая 2005

Источник: bpn.ru