Чего ждать от ипотечного кредитования?

На вопрос, поставленный в заголовке статьи, пытались ответить участники Третьей Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России». Основная тема — доступность ипотечных кредитов для населения. И надо сказать, пока пути решения этой проблемы только ищутся.

С принятием нового пакета законов об ипотечном кредитовании разгорелась масса споров, поскольку принятые законы весьма неоднозначны. Свое мнение по этому поводу мы попросили высказать одного из участников российского ипотечного рынка - заместителя генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра ЧЕРНЯКА:

— Пакет законов оцениваю как значительно влияющий на развитие рынка. При этом плюс здесь можно выделить в двух моментах: во-первых, законы были приняты пакетно, они влияют как на ипотеку и строительство, так и на недвижимость. Для населения это можно охарактеризовать как положительный шаг. Во-вторых, радует суть самих законов. Конечно, нельзя сказать, что они решают все проблемы, но теперь документально зафиксировано то, что на практике уже сложилось.

Сейчас должна быть проведена значительная работа над поправками, так как практика применения этих законов выявила эту необходимость. При этом нужно принять поправки как к этому пакету, так и к более ранним законам.

Например, наиболее обсуждаемым является Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Закон, безусловно, важен для рынка, однако он является достаточно радикально меняющим, в частности, условия реализации строительных проектов.

Положительным является тот факт, что сегодня по этому закону невозможно начать строительство без получения всей разрешительной документации, как было раньше. Это повышает «прозрачность» проекта для всех участников, включая потребителей. Но вместе с этим, ввиду сложившейся практики, целый ряд проектов будет заморожен на некоторое время, прекращен или продолжен другими организаторами. Принятием этого закона государство не взяло на себя гарантий перед инвесторами.

Другим примером является Закон об ипотечных ценных бумагах, принятый еще до обсуждаемого пакета. Выпуск ипотечных ценных бумаг сдерживается отсутствием целого ряда подзаконных актов, хотя степень готовности рынка к выпуску бумаг уже высока: целым рядом участников рынка ведутся обсуждения с рейтинговыми агентствами и переговоры с инвесторами, накапливаются ипотечные покрытия на балансах кредитных и некредитных организаций. В этой ситуации обнадеживают заявления ФСФР о подготовке необходимых подзаконных актов к концу 2005 года.

Что касается господдержки, то АИЖК рассчитывает на одобрение Правительством внесенной Министерством экономического развития и торговли Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в России. Концепция МЭРТ базируется на Концепции ЕСР ИЖК (Единой Системы Рефинансирования Ипотечного Жилищного Кредитования), утвержденной Наблюдательным советом АИЖК, в соответствии с которой Агентству в период до 2010 года должна быть выделена господдержка в объеме 296 млрд рублей, в том числе 33 млрд рублей в уставный капитал. Согласно утвержденной Концепции, при условии выделения господдержки в требуемом объеме, в 2005 году ставка может быть снижена.

Для граждан РФ принятый пакет законов сыграет положительную роль, так как в ряде случаев стимулирует развитие как спроса, так и предложения на строительном рынке и рынке недвижимости. Кроме того, ряд положений и законов направлен на дополнительную защиту инвесторов, которыми зачастую являются сами граждане.

Существенным нововведением, закрепленным в новом Жилищном кодексе, является отход государства от предоставления бесплатного жилья (за исключением некоторых категорий) и переход на создание условий гражданам для приобретения жилья на рыночных условиях.

Безусловно, тот факт, что теперь нельзя будет получить бесплатное жилье, огорчит тех граждан, которые застали еще распределительную систему, но обрадует тех, кто понимает, что 20-летнее ожидание жилья в очередях может быть компенсировано возможностью приобретения его по ипотечным кредитам уже сегодня.

И еще несколько слов о Законе № 214 и о страховании. Говорит участник конференции, заместитель генерального директора страхового ЗАО «Стандарт резерв» Александр КОРОБОВ:

— Этот закон запрещает собирать деньги, пока не оформлена земля, не получено разрешение на строительство и не опубликована проектная декларация (вся необходимая информация). Этот закон хоть и делает «прозрачной» ситуацию на рынке, но, по моему мнению, работать он не будет, так как исполнительная власть не готова к исполнению этого закона.

Что же касается страхования, — есть несколько систем: актовое -- государственное — страхование и система титульного страхования, где страховщиками выступают частные страховые компании.

В США титульное страхование работает с 95% застрахованной недвижимости, в РФ — только с 5%. Но, по моему мнению, будущее в нашей стране за титульным страхованием.

Подводя итоги дискуссии о доступности жилья вообще, и ипотечном кредитовании в частности, стоит напомнить слова генерального директора компании «Лаурел» Ирины Радченко, которая привела ряд красноречивых цифр: при действующих условиях кредитования средний совокупный доход семьи должен быть не менее $1600. Как много семей в России — да и в Москве — могут похвастаться таким легальным доходом? Вот и ответ на вопрос о доступности...