Загородная недвижимость: правила оформления

Сегодня на рынке загородной недвижимости — множество самых разнообразных предложений. Тот, кто хочет приобрести подмосковное жилье, может выбрать подходящий дом в стародачном месте или современном поселке или купить земельный участок, на котором построить коттедж по своему вкусу. У каждого из этих вариантов есть свои особенности.

Прежде всего необходимо определиться, для каких целей вы покупаете загородную недвижимость: собираетесь жить там постоянно или только приезжать на отдых в летние месяцы. Многое зависит и от того, какой суммой вы располагаете.

Пришел, увидел, купил

Если не самый простой, то самый быстрый способ обзавестись подмосковной резиденцией — купить построенный дом. Главным плюсом этого варианта является меньшая стоимость по сравнению с домом, строящимся специально для вас. Все расходы по покупке вы будете оплачивать единовременно: за участок и дом перечисляется конкретная сумма, и иных расходов (кроме пошлин за регистрацию) нести не придется. Размер пошлины можно уточнить в Налоговом кодексе (гл. 25.3), где указаны все возможные их виды (других пошлин никто не имеет права взимать).

Еще один положительный факт — все документы (и на участок, и на дом) будут оформлены сразу. Непосредственно процесс регистрации документов займет около месяца, с учетом подготовительного этапа на оформление сделки уйдет не меньше двух месяцев. Но после этого вы станете полноправным собственником. Въезжать в готовый дом можно сразу после оформления сделки.

К минусам покупки готового коттеджа относится то, что не всегда удается быстро найти вариант, который отвечает всем требованиям; кроме того, в процессе выбора дома вы практически лишены возможности оценить реальное качество постройки и вынуждены ограничиться визуальным осмотром здания.

Если вам приглянулся старый дом, то надо учитывать, что он может потребовать ремонта, существует опасность износа инженерных коммуникаций. Перестройка дома обойдется недешево, все изменения вы будете обязаны зарегистрировать. Для этого дом придется заново вымерять, чтобы уточнить его новую площадь и планировку, и по итогам обмера переоформлять документы. Соответственно, будет необходимо помимо комплекта старой документации предоставить документы, подтверждающие новые параметры здания.

Доверяй, но проверяй

Если вы решили купить земельный участок с домом, вам необходимо проверить ряд документов, в первую очередь убедиться в подлинности свидетельства о праве собственности на землю. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной и все последующие за ней — тоже.

Желательно навести справки, является ли продавец дома добросовестным приобретателем. Если вы покупаете недвижимость в уверенности, что продавец — добросовестный собственник, вы сами становитесь таковым. Значит, в случае возникновения проблем (т. е. при предъявлении претензий истинным собственником) вы сможете защитить свои права на имущество и вся ответственность целиком ляжет на того, кто незаконно продал вам объект.

В случае приобретения дома, который построен на арендованной земле, необходимо уточнить, позволяют ли условия договора аренды передавать право пользования участком другим лицам. Покупатель дома сможет пользоваться землей в том объеме, в каком это необходимо для эксплуатации дома. Учтите, владелец участка имеет право потребовать от вас денежную компенсацию за пользование землей.

Также стоит уточнить, имеются ли документы на строительство дома и его ввод в эксплуатацию (правда, если дом старый, их может не существовать). Особое внимание обратите на соответствие реальной планировки дома его официальному плану. Если между ними есть расхождения, необходимо их устранить до того, как покупка будет оформлена.

При подаче документов на регистрацию нужно узнать, не менялись ли какие-либо данные (паспорт, место жительства) у сторон. Если в процессе подготовки сделки данные изменялись, лучше всего заново переоформить все документы. В противном случае придется оплачивать внесение изменений в документы.

Как потратить лишние деньги и время

При покупке земли и последующем строительстве дома весь процесс займет больше времени и обойдется гораздо дороже. Этот вариант — для тех, кто согласится ждать и платить за то, чтобы дом отвечал его вкусу.

Сначала надо будет найти подходящий земельный участок, затем спроектировать и построить здание и оформить права на него. Любой участок нужно профессионально оценить с точки зрения его пригодности для строительства дома, т. е. надо начинать с геологического исследования. На этом этапе работ экономить нельзя, поскольку от качества его проведения зависит долговечность будущего здания.

Еще до начала строительства вам необходимо получить проект дома. Можно выбрать уже готовый проект, разработать подходящий вариант на базе существующего или создать свой, индивидуальный. При заключении договора с проектировщиками проследите, чтобы в документе была определена их ответственность. Если впоследствии в построенном доме обнаружатся недостатки, связанные с ошибками в проектировании, можно будет призвать авторов к ответу. Аналогичные условия необходимо включить в договор со строительной компанией.

Стоимость работ определяется сметой, являющейся неотъемлемой частью договора. Практически всегда финансирование строительства происходит поэтапно, окончательный расчет производится после сдачи объекта в эксплуатацию. Количество и продолжительность этапов, размеры платежей и другие детали оговариваются при заключении договора.

Позаботьтесь о своевременной проверке квалификации нанимаемых вами людей: от их работы будет зависеть качество вашего будущего жилища. Лучше обратиться к серьезным специалистам, которые занимаются всем комплексом работ, связанных со строительством коттеджей, и отвечают за него целиком и полностью.

Все процедуры, связанные с проверкой документов на землю, актуальны и для этой ситуации: составляется договор купли-продажи, проверяются документы на участок и документы, подтверждающие личность заявителя, платится госпошлина, — и через некоторое время вы становитесь собственником участка. При этом обязательно выясните целевое назначение выбранного земельного участка. Если он относится к землям лесного или водного фондов, то по закону какое-либо строительство на этой земле запрещено: возведенные постройки могут обязать снести за свой счет. Например, согласно действующему законодательству, застройка может находиться не ближе 150 м от воды, а в этих пределах допускаются только сооружения без фундамента.

Процедуру регистрации права собственности вам придется проходить два раза, поскольку после окончания строительства дома его тоже надо оформить в собственность.

Для регистрации права собственности необходимо обратиться в регистрационную палату, где можно получить бланк заявления и квитанцию для оплаты госпошлины, а также выяснить, какие именно документы от вас потребуются и как они должны быть оформлены. В частности, уточните, необходимо ли их нотариальное удостоверение. При регистрации вновь возведенного дома, как правило, требуют документы на землю, а также документы, подтверждающие факт окончания строительства (сдачи) дома. Разумеется, необходимо будет написать заявление о регистрации права собственности, оплатить госпошлину и предъявить свои документы. Регистрация позволяет стать полноценным собственником и свободно распоряжаться имуществом.

Вы приобретаете недостроенный дом? Право собственности на него также можно оформить. Для этого необходимо предъявить документы на землю, проектно-разрешительную документацию, разрешение на строительство и документы, описывающие объект.

Как это ни парадоксально прозвучит, но в ряде случаев строить дом удобнее, чем купить готовый. Например, у вас достаточно денег для покупки участка, а на дом не хватает, — вы сможете вести строительство по мере появления средств. Разумеется, такое строительство растянется на неопределенный срок. Правда, если вы возьмете кредит, чтобы ускорить процесс, то над вами будет «висеть» долг. Учтите и то, что некоторые банки запрещают своим должникам погашать кредит ранее, чем через шесть месяцев, или вводят для подобных случаев систему компенсационных выплат (штрафов).

Несомненным плюсом строительства коттеджа после покупки земли является уверенность в том, что дом будет правильно оформлен в собственность: не возникнет проблем с прежними собственниками, не придется проверять юридическую чистоту прежних сделок. Кроме того, такой дом впоследствии будет легче продать.

Каринэ Паршукова, Юрист отделения «Нахимовское» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Главное, на что необходимо обратить внимание покупателю загородной недвижимости, — какие правоустанавливающие и другие необходимые документы ему обязан предъявить продавец для проведения сделки. У продавца должно быть зарегистрировано право собственности на отчуждаемый объект недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.

Форма некоторых необходимых для сделки документов, например, свидетельство о праве собственности на землю, несколько раз изменялась, также менялся порядок регистрации и сама организация, проводившая регистрацию прав собственности на землю. Поэтому при наличии у продавца документов старого образца покупатель может либо самостоятельно провести проверку соответствующего пакета документов, необходимых для сделки, либо обратиться за помощью к специалисту, имеющему опыт работы с объектами загородной недвижимости.

Процесс самостоятельного возведения собственником жилого дома или дачи необходимо начать с получения разрешения на строительство в администрации того района, где находится земельный участок. После этого надо согласовать проект строения в комитете по архитектуре и градостроительству данного района. И только потом можно приступать к возведению здания.Когда процесс строительства дома подходит к завершению, нужно ввести построенный объект в эксплуатацию и оформить право собственности на него надлежащим образом. Для объектов загородной недвижимости порядок сдачи в эксплуатацию несколько отличается в зависимости от того, жилой ли это дом в деревне или садовый домик, находящийся в садовом некоммерческом товариществе. Разновидность строений в загородной недвижимости влияет на сроки оформления строения в собственность и на количество инстанций, в которых надо получать соответствующие разрешения или согласования для сдачи дома в эксплуатацию.

Сергей Касаткин, Директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Строительство загородного дома — дело довольно сложное, но вполне осуществимое, если точно знать, что и как следует делать.

Для начала необходимо приобрести земельный участок. В организованных коттеджных поселках, которые предполагают определенную концепцию строительства, земля без подряда не продается. Частные покупатели обычно приобретают участки в кооперативах или садовых товариществах. У такой покупки — свои преимущества: вы получаете в распоряжение землю, на которой можете возвести дом по собственному вкусу и сэкономить на строительстве, пригласив более дешевую строительную организацию.

Есть основные правила, которые следует учитывать при покупке земли для строительства: участок должен располагаться недалеко от транспортных сетей, чтобы к нему можно было провести дорогу; лучше, если он находится поблизости от населенного пункта, иначе подведение электричества, газа, воды будет стоить дорого, а в ряде случаев может и вовсе оказаться невозможным. На проведение инженерных сетей и строительство дома необходимо получить разрешение в соответствующих органах. Надо быть готовым к тому, что этот первый этап отнимет у будущего домовладельца много времени и сил.

Следующий шаг — разработка проекта. Услуги проектировщика и дизайнера сейчас востребованы, а потому недешевы. Первоначальная смета может сильно отличаться от итоговой, значит, точно спланировать расходы не удастся.

Когда все разрешения получены и проект готов, наступает очередь подбора строительной бригады. Будет лучше, если их смогут порекомендовать знакомые или архитектор. Но в любом случае контролировать ход строительства придется лично, в течение нескольких месяцев придется регулярно посещать участок.

Даже очерченные вкратце этапы работ показывают, насколько большие денежные и временные затраты требует процесс возведения собственного дома. Поэтому для многих оптимальным вариантом становится покупка готового жилья. Тем, кто намерен постоянно жить за городом, лучше приобрести коттедж в поселке, где есть собственная развитая инфраструктура. Как правило, проект поселка предусматривает несколько различных вариантов внутренней планировки объекта, перед началом строительства покупатель имеет право внести в него собственные коррективы.

При покупке дома или участка в коттеджном поселке вы можете купить как готовый дом, так и участок с подрядом. При этом заключается договор с подрядной организацией, которая будет строить дом по одному из проектов, предусмотренных для данного поселка. При покупке земли с подрядом клиент может сам контролировать все этапы строительства, менять параметры и вносить изменения в существующий проект, самостоятельно подбирать материалы.

Есть в этом случае и свои минусы. К примеру, покупая участок земли с подрядом в коттеджном поселке, вы не можете знать наверняка, когда этот поселок будет полностью построен. Поэтому существует риск в течение многих лет жить практически на стройке. Чтобы обезопасить себя, при покупке нужно внимательно изучать договор. Грамотные застройщики страхуются от долгостроя, указывая в договорах четкие сроки начала и окончания строительства.

Дата публикации: 11:29 17 мая 2005

Источник: bpn.ru